大阪市鶴見区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 156
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
3,250萬日圓
二手公寓中位數 · 45.6萬日圓/㎡
比大阪府低18%
大阪府55個市區町村中由高到低第17
價格在上漲嗎？
+28.8%
5年間
比大阪府（+50.0%）慢
大阪府64個市區町村中由高到低第31
當地收入買得起嗎？
8.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比大阪府（5.6×）難買
大阪府68個市區町村中由高到低第2
租還是買？
46年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比大阪府（32）長
大阪府64個市區町村中由高到低第2
人口在增加嗎？
-2.5%
人口（2020→25年）
減少速度快於大阪府（-0.8%）
大阪府68個市區町村中由高到低第39
災害風險高嗎？
67%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於大阪府（43%）
大阪府68個市區町村中由高到低第4
大阪市鶴見区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月7.4萬日圓（2023年），較2018年+13.7%。 大阪府：6.4萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 大阪市鶴見区大阪府 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 5.1萬日圓 較2018年 -0.9% · 大阪府：5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 6.4萬日圓 較2018年 +6.1% · 大阪府：6.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 8.4萬日圓 較2018年 +11.4% · 大阪府：8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 9.7萬日圓 較2018年 +10.9% · 大阪府：8.9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,664日圓
- 中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
- 二手公寓中位數（3,250萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月8.4萬日圓）的32年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象13,750戶。
數據透露了什麼
穩定上漲
公寓每㎡價格年均上漲約4.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
落後於大阪府
公寓每㎡價格比大阪府平均低17%。十年前差距為3%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約24%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中78%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交轉趨活躍
近三年成交量比前三年多約14%，流動性改善，日後轉售較容易。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於2,175萬日圓至3,825萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅少
2023年空屋率為11.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.3%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.9萬日圓）的46年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為67%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
二手公寓價格相當於當地8.2年收入
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為394萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其8.2倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+9%，五年變化+27%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，8%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在大阪市鶴見区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 109,900
- 較2020年 -2.5%
- 大阪府：-0.8%
- 2025年淨遷入
- +57
- 每千人 +0.52
- 大阪府：+1.79
- 空屋率（2023年）
- 11.3%
- 非出租或出售的空屋 2.3%
- 大阪府：14.2%
- 租金中位數（2023年）
- 5.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 大阪府：5.8萬日圓
- 強震風險
- 66.5%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 大阪府：43.3%
- 每名納稅人平均所得
- 394萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 大阪府：393萬日圓
- 日間人口
- 87
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.2%
- 2024年登記居民2,426人
- 大阪府：3.7%
- 診所
- 7.5
- 每萬名居民；醫院7間、牙科66間（2020年）
- 大阪府：9.8
- 公示地價（2026年）
- 28.9萬日圓/㎡
- 1年 +8.8%・5年 +26.9%
- 大阪府：14.5萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 100.0%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 大阪府：42.5%
- 海嘯風險
- 8.3%
- 12個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 大阪府：10.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 大阪府：1.4%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
大阪市鶴見区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
2,100萬日圓
28萬日圓/㎡
- 鶴見
- 今福鶴見 · 步行5分
- 4LDK · 75 m²
- 1982年建
3,300萬日圓
50.8萬日圓/㎡
- 今津北
- 放出 · 步行10分
- 3LDK · 65 m²
- 1994年建
4,300萬日圓
53.8萬日圓/㎡
- 鶴見
- 今福鶴見 · 步行8分
- 3LDK · 80 m²
- 1988年建
獨棟
1,600萬日圓
32萬日圓/㎡
- 横堤
- 横堤 · 步行8分
- 土地60㎡ · 樓地板50㎡
- 1970年建
3,300萬日圓
33萬日圓/㎡
- 今津北
- 徳庵 · 步行3分
- 土地65㎡ · 樓地板100㎡
- 2005年建
5,500萬日圓
45.8萬日圓/㎡
- 緑
- 新森古市 · 步行12分
- 土地65㎡ · 樓地板120㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | 1,500萬日圓 | 3,650萬日圓 |
| 2006 | 2,100萬日圓 | 3,450萬日圓 |
| 2007 | 1,600萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2008 | 1,750萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2009 | 1,800萬日圓 | 3,050萬日圓 |
| 2010 | 1,900萬日圓 | 3,300萬日圓 |
| 2011 | 1,900萬日圓 | 3,350萬日圓 |
| 2012 | 2,400萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2013 | 2,100萬日圓 | 3,400萬日圓 |
| 2014 | 2,000萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2015 | 2,000萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2016 | 2,400萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2017 | 2,000萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2018 | 2,400萬日圓 | 3,700萬日圓 |
| 2019 | 2,400萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2020 | 2,400萬日圓 | 3,800萬日圓 |
| 2021 | 2,950萬日圓 | 3,250萬日圓 |
| 2022 | 2,850萬日圓 | 3,900萬日圓 |
| 2023 | 2,950萬日圓 | 3,600萬日圓 |
| 2024 | 2,500萬日圓 | 4,100萬日圓 |
| 2025 | 3,250萬日圓 | 3,650萬日圓 |
| 2026年（部分） | 3,100萬日圓 | 3,500萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 23萬日圓/㎡ | 25.3萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | 28.3萬日圓/㎡ | 29.6萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 26.7萬日圓/㎡ | 24.8萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ |
| 2008 | 26.7萬日圓/㎡ | 25.2萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2009 | 26萬日圓/㎡ | 30.5萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 25.7萬日圓/㎡ | 28.4萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2011 | 27.3萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2012 | 29.6萬日圓/㎡ | 27.8萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 30萬日圓/㎡ | 27.9萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2014 | 28萬日圓/㎡ | 27.4萬日圓/㎡ | 19萬日圓/㎡ |
| 2015 | 29.2萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 35.4萬日圓/㎡ | 25.4萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 32.8萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 34.8萬日圓/㎡ | 32.4萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 33.8萬日圓/㎡ | 27.5萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2020 | 35.4萬日圓/㎡ | 33.9萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 40萬日圓/㎡ | 28.2萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 42.4萬日圓/㎡ | 28.8萬日圓/㎡ | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2023 | 40.6萬日圓/㎡ | 33.7萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 2024 | 41.7萬日圓/㎡ | 38.1萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 45.6萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 37.5萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 47.7萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 41.1萬日圓/㎡ |
| 14 | 46.6萬日圓/㎡ | – |
| 16 | 53.8萬日圓/㎡ | – |
| 17 | 51.9萬日圓/㎡ | – |
| 18 | 52.1萬日圓/㎡ | – |
| 20 | 46.7萬日圓/㎡ | – |
| 22 | 43.3萬日圓/㎡ | – |
| 23 | – | 27萬日圓/㎡ |
| 34 | 36.9萬日圓/㎡ | – |
| 36 | 33.3萬日圓/㎡ | – |
| 37 | 32.4萬日圓/㎡ | – |
| 40 | 33.1萬日圓/㎡ | – |
| 41 | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 50 | – | 17.5萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2006 | 30.9萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 25.6萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 23.3萬日圓/㎡ | 38.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 23.1萬日圓/㎡ | 40.7萬日圓/㎡ |
| 2011 | 23.6萬日圓/㎡ | 37.2萬日圓/㎡ |
| 2012 | 25萬日圓/㎡ | 37.1萬日圓/㎡ |
| 2013 | 25萬日圓/㎡ | 37.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 27.5萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 29.4萬日圓/㎡ | 40萬日圓/㎡ |
| 2017 | 27.8萬日圓/㎡ | 42.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | 32.8萬日圓/㎡ | 40萬日圓/㎡ |
| 2019 | 30.9萬日圓/㎡ | 40萬日圓/㎡ |
| 2020 | 32.4萬日圓/㎡ | 44.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 35.6萬日圓/㎡ | 47.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 36.9萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 37.1萬日圓/㎡ | 50萬日圓/㎡ |
| 2024 | 33.3萬日圓/㎡ | 50.8萬日圓/㎡ |
| 2025 | 41.6萬日圓/㎡ | 51.3萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | – | 35.8萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 19萬日圓/㎡ | 38.4萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 17.6萬日圓/㎡ | 32.5萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 34.2萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 32.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | – | 33.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | – | 33.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | – | 33.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | – | 34.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 16.2萬日圓/㎡ | – | 34萬日圓/㎡ |
| 2016 | 16.2萬日圓/㎡ | – | 33萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | – | 34.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | – | 37.1萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | – | 37萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | – | 37.2萬日圓/㎡ |
大阪市鶴見区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 横堤 | 2,400萬日圓 | 40萬日圓/㎡ | 4,400萬日圓 | 6 | 134 | 16,648-8% 較2019年 |
| 放出 | 3,100萬日圓 | 50.8萬日圓/㎡ | 4,300萬日圓 | 8 | 94 | 32,918-3% 較2019年 |
| 今福鶴見 | 3,100萬日圓 | 43.3萬日圓/㎡ | 3,600萬日圓 | 7 | 71 | 20,747-6% 較2019年 |
| 徳庵 | 1,850萬日圓 | 29.6萬日圓/㎡ | 2,900萬日圓 | 9 | 55 | 19,156-10% 較2019年 |
| 鶴見緑地 | 3,900萬日圓 | 60萬日圓/㎡ | 4,350萬日圓 | 8 | 37 | 10,369-3% 較2019年 |
| 門真南 | – | – | 3,500萬日圓 | 13 | 34 | 10,850-4% 較2019年 |
| 新森古市 | – | – | 3,800萬日圓 | 12 | 18 | 6,964-4% 較2019年 |
大阪市鶴見区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,000萬日圓 | 65 m² | 122 |
| 2LDK | 2,500萬日圓 | 60 m² | 33 |
| 4LDK | 4,000萬日圓 | 80 m² | 24 |
大阪市鶴見区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為3,250萬日圓（每㎡45.6萬日圓，共72筆）。
大阪市鶴見区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,650萬日圓（共64筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。