Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市東淀川区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 345

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約10.5%，快於前五年的7%。

  2. 2
    表現優於大阪府

    公寓每㎡價格比大阪府平均低6%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約30%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中59%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,700萬日圓

二手公寓中位數 · 53.8萬日圓/㎡

比大阪府低3%

大阪府55個市區町村中由高到低第13

價格在上漲嗎？

+74.0%

5年間

比大阪府（+50.0%）快

大阪府64個市區町村中由高到低第5

當地收入買得起嗎？

4.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比大阪府（5.6×）好買

大阪府68個市區町村中由高到低第46

租還是買？

27年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比大阪府（32）短

大阪府64個市區町村中由高到低第40

人口在增加嗎？

+0.5%

人口（2020→25年）

大阪府（-0.8%）減少時仍在增加

大阪府68個市區町村中由高到低第21

災害風險高嗎？

64%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於大阪府（43%）

大阪府68個市區町村中由高到低第11

大阪市東淀川区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.8萬日圓（2023年），較2018年+8.4%。 大阪府：6.4萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.5萬日圓
較2018年 +5.2% · 大阪府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.6萬日圓
較2018年 +11.3% · 大阪府：6.5萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.7萬日圓
較2018年 +5.8% · 大阪府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
9.5萬日圓
較2018年 +14.8% · 大阪府：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5.7萬日圓
較2018年 -28.1% · 大阪府：8.2萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6.7萬日圓
較2018年 -20.1% · 大阪府：7.7萬日圓
每㎡租金
1,901日圓
中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
二手公寓中位數（1,700萬日圓・25㎡）約等於同等面積平均租金（每月4.5萬日圓）的32年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象54,010戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約10.5%，快於前五年的7%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於大阪府

公寓每㎡價格比大阪府平均低6%。十年前低23%，正在追上周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約30%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

單身與投資者市場

近年公寓成交中59%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約8%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於950萬日圓至2,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人7.1人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為16.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.3萬日圓）的26.9年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為64%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地4.3年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為394萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其4.3倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+26%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大阪市東淀川区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
178,007
較2020年 +0.5%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+1,271
每千人 +7.14
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
16.4%
非出租或出售的空屋 5.1%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
5.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
63.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
每名納稅人平均所得
394萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
大阪府：393萬日圓
日間人口
95
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
5.2%
2024年登記居民9,003人
大阪府：3.7%
診所
8.4
每萬名居民；醫院5間、牙科93間（2020年）
大阪府：9.8
公示地價（2026年）
25.4萬日圓/㎡
1年 +8.1%・5年 +25.6%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
25個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 64.0%）
大阪府：42.5%
土石災害風險
0.0%
25個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大阪市東淀川区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

690萬日圓

46萬日圓/㎡

  • 菅原
  • ＪＲ淡路 · 步行10分
  • 1K · 15 m²
  • 1990年建
典型2026 Q2

1,800萬日圓

72萬日圓/㎡

  • 大道南
  • だいどう豊里 · 步行5分
  • 1K · 25 m²
  • 2006年建
較高價位2025 Q4

2,600萬日圓

47.3萬日圓/㎡

  • 菅原
  • 淡路 · 步行11分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1988年建

獨棟

較低價位2026 Q2

2,100萬日圓

19.1萬日圓/㎡

  • 瑞光
  • 瑞光四丁目 · 步行8分
  • 土地55㎡ · 樓地板110㎡
  • 2004年建
典型2026 Q1

3,700萬日圓

41.1萬日圓/㎡

  • 菅原
  • 淡路 · 步行11分
  • 土地40㎡ · 樓地板90㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q3

9,000萬日圓

19.6萬日圓/㎡

  • 小松
  • 上新庄 · 步行4分
  • 土地120㎡ · 樓地板460㎡
  • 1989年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,100萬日圓3,850萬日圓
20061,200萬日圓3,600萬日圓
2007715萬日圓3,300萬日圓
2008870萬日圓3,000萬日圓
2009775萬日圓3,250萬日圓
2010800萬日圓3,000萬日圓
2011605萬日圓3,150萬日圓
2012810萬日圓3,200萬日圓
2013755萬日圓3,000萬日圓
2014980萬日圓2,950萬日圓
20151,200萬日圓3,300萬日圓
20161,300萬日圓3,200萬日圓
20171,700萬日圓3,000萬日圓
20181,300萬日圓3,150萬日圓
20191,300萬日圓3,300萬日圓
20201,200萬日圓3,300萬日圓
20211,500萬日圓3,700萬日圓
20221,500萬日圓3,500萬日圓
20231,700萬日圓3,600萬日圓
20241,700萬日圓3,500萬日圓
20251,700萬日圓3,900萬日圓
2026年（部分）1,800萬日圓3,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約42%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200521.7萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
200623.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
200722萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
200821.7萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
200919.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201020萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201117.5萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201218.8萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201318.6萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
201421.3萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201521.5萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201628萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
201732.2萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201830.8萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201929.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
202031萬日圓/㎡30萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202132.7萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202242.8萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
202349.5萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
202445萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
202553.8萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
2026年（部分）58.7萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約19年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約25年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡25年前較新屋下跌約46%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
095萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
190萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡
580萬日圓/㎡–
680萬日圓/㎡–
780萬日圓/㎡–
880萬日圓/㎡–
980萬日圓/㎡–
1075萬日圓/㎡–
1177.5萬日圓/㎡–
1364.5萬日圓/㎡–
1470萬日圓/㎡–
1556萬日圓/㎡–
1664萬日圓/㎡–
1941.3萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
2347.8萬日圓/㎡–
2440萬日圓/㎡–
25–20.3萬日圓/㎡
2633.3萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
2743.2萬日圓/㎡–
29–22.1萬日圓/㎡
30–26萬日圓/㎡
34–18.1萬日圓/㎡
3526.8萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡
3630.5萬日圓/㎡–
3729.7萬日圓/㎡–
3828.8萬日圓/㎡–
3926.5萬日圓/㎡–
4031.8萬日圓/㎡–
4226萬日圓/㎡–
4323.6萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
44–17萬日圓/㎡
4519.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
4624萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
4723.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
4828萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
4923.5萬日圓/㎡–
5026.3萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200617.2萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡––
200717.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡––
200818.4萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡––
200918.2萬日圓/㎡19萬日圓/㎡––
201016.5萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
201114.5萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡––
201215.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
201316.5萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡––
201417.9萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡–
201518.4萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡––
201619萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–90萬日圓/㎡
201721.3萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡30萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
201921.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
202018.8萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡––
202122.4萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡–70萬日圓/㎡
202223.1萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202324.1萬日圓/㎡35.1萬日圓/㎡–75萬日圓/㎡
202425.7萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡58萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202528萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡53.6萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200621.7萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡36萬日圓/㎡–
2007–20.9萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡–
2008–17.6萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–
2009–18.5萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡–
2010–16.5萬日圓/㎡29萬日圓/㎡–
2011–16.2萬日圓/㎡–31.5萬日圓/㎡
2012–19萬日圓/㎡–31.8萬日圓/㎡
2013–15.6萬日圓/㎡–31.6萬日圓/㎡
2014–18.9萬日圓/㎡–32.4萬日圓/㎡
2015–14.4萬日圓/㎡–33.3萬日圓/㎡
2016–17.5萬日圓/㎡–34.7萬日圓/㎡
2017–18.8萬日圓/㎡–31.7萬日圓/㎡
2018–––33.3萬日圓/㎡
2019–17.1萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
202017.3萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡–35.1萬日圓/㎡
2021–19萬日圓/㎡––
202217.7萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡––
2023–19.4萬日圓/㎡––
202416.7萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡––
2025–20.6萬日圓/㎡––

大阪市東淀川区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
新大阪1,400萬日圓60萬日圓/㎡–6202436,426-3% 較2019年
淡路1,600萬日圓34.8萬日圓/㎡4,550萬日圓913135,332-4% 較2019年
上新庄2,500萬日圓41.7萬日圓/㎡3,550萬日圓712440,351-15% 較2019年
ＪＲ淡路1,800萬日圓76.9萬日圓/㎡4,000萬日圓978–
だいどう豊里2,500萬日圓46.2萬日圓/㎡3,200萬日圓9739,511-3% 較2019年
瑞光四丁目1,950萬日圓28.7萬日圓/㎡3,350萬日圓6708,872-6% 較2019年
東淀川1,900萬日圓92.5萬日圓/㎡4,000萬日圓45114,492-8% 較2019年
井高野––3,200萬日圓7406,221-14% 較2019年
崇禅寺1,900萬日圓80萬日圓/㎡4,150萬日圓8375,263-10% 較2019年
相川1,700萬日圓31萬日圓/㎡4,300萬日圓43614,745-9% 較2019年
下新庄––4,100萬日圓5336,996-14% 較2019年
西中島南方1,800萬日圓85萬日圓/㎡–82659,962-10% 較2019年
柴島––4,200萬日圓4133,883-16% 較2019年

大阪市東淀川区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,600萬日圓20 m²253
3LDK2,500萬日圓65 m²105
2LDK1,800萬日圓55 m²37
1LDK1,800萬日圓30 m²26
1DK1,005萬日圓25 m²18
4LDK2,600萬日圓80 m²14
1R600萬日圓20 m²11

大阪市東淀川区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,700萬日圓（每㎡53.8萬日圓，共187筆）。

大阪市東淀川区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,900萬日圓（共122筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。