Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市西淀川区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 252

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約6.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與大阪府同步

    公寓每㎡價格比大阪府平均低20%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約47%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中39%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,700萬日圓

二手公寓中位數 · 40萬日圓/㎡

比大阪府低28%

大阪府55個市區町村中由高到低第22

價格在上漲嗎？

+31.6%

5年間

比大阪府（+50.0%）慢

大阪府64個市區町村中由高到低第25

當地收入買得起嗎？

4.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比大阪府（5.6×）好買

大阪府68個市區町村中由高到低第45

租還是買？

24年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比大阪府（32）短

大阪府64個市區町村中由高到低第49

人口在增加嗎？

+1.4%

人口（2020→25年）

大阪府（-0.8%）減少時仍在增加

大阪府68個市區町村中由高到低第14

災害風險高嗎？

55%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於大阪府（43%）

大阪府68個市區町村中由高到低第24

大阪市西淀川区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.1萬日圓（2023年），較2018年+6.4%。 大阪府：6.4萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5萬日圓
較2018年 +7.8% · 大阪府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.5萬日圓
較2018年 +8.6% · 大阪府：6.5萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
8萬日圓
較2018年 +11.1% · 大阪府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
8.1萬日圓
較2018年 +5.8% · 大阪府：8.9萬日圓
每㎡租金
2,110日圓
中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
二手公寓中位數（1,700萬日圓・55㎡）約等於同等面積平均租金（每月8萬日圓）的18年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象15,780戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約6.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與大阪府同步

公寓每㎡價格比大阪府平均低20%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約47%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

單身與投資者市場

近年公寓成交中39%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至2,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.4%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.9萬日圓）的24年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為55%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地4.3年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為394萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其4.3倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+10%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，73%位於最大規模淹水區，100%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大阪市西淀川区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
97,178
較2020年 +1.4%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+36
每千人 +0.37
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
13.4%
非出租或出售的空屋 4.4%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
5.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
54.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
每名納稅人平均所得
394萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
大阪府：393萬日圓
日間人口
104
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
6.4%
2024年登記居民6,264人
大阪府：3.7%
診所
6.9
每萬名居民；醫院6間、牙科55間（2020年）
大阪府：9.8
公示地價（2026年）
18.9萬日圓/㎡
1年 +4.2%・5年 +10.0%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
72.7%
11個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 9.1%）
大阪府：42.5%
海嘯風險
100.0%
11個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
大阪府：10.2%
土石災害風險
0.0%
11個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大阪市西淀川区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,500萬日圓

75萬日圓/㎡

  • 野里
  • 御幣島 · 步行11分
  • 1K · 20 m²
  • 2017年建
典型2026 Q2

1,800萬日圓

24萬日圓/㎡

  • 歌島
  • 御幣島 · 步行6分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1976年建
較高價位2025 Q3

2,600萬日圓

37.1萬日圓/㎡

  • 出来島
  • 出来島 · 步行6分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2006年建

獨棟

較低價位2026 Q2

1,500萬日圓

16.7萬日圓/㎡

  • 中島
  • 出来島 · 步行13分
  • 土地55㎡ · 樓地板90㎡
  • 1979年建
典型2025 Q4

3,300萬日圓

38.8萬日圓/㎡

  • 大野
  • 福 · 步行5分
  • 土地145㎡ · 樓地板85㎡
  • 1969年建
較高價位2026 Q2

7,000萬日圓

38.9萬日圓/㎡

  • 姫島
  • 福 · 步行10分
  • 土地370㎡ · 樓地板180㎡
  • 1998年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,200萬日圓3,350萬日圓
2006965萬日圓3,000萬日圓
20071,300萬日圓3,200萬日圓
20081,300萬日圓3,300萬日圓
20091,300萬日圓2,800萬日圓
20101,200萬日圓2,900萬日圓
20111,200萬日圓3,100萬日圓
20121,300萬日圓2,450萬日圓
20131,100萬日圓3,000萬日圓
20141,250萬日圓2,500萬日圓
20151,300萬日圓2,500萬日圓
20161,400萬日圓2,600萬日圓
20171,400萬日圓2,800萬日圓
20181,500萬日圓3,550萬日圓
20191,600萬日圓2,800萬日圓
20201,500萬日圓3,200萬日圓
20211,800萬日圓3,000萬日圓
20221,650萬日圓3,450萬日圓
20231,900萬日圓3,700萬日圓
20241,800萬日圓3,000萬日圓
20251,700萬日圓3,000萬日圓
2026年（部分）1,800萬日圓3,800萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約40%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200520.9萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡–
200618.5萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
200722.9萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
200821.4萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡
200920萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡–
201020萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201120萬日圓/㎡27萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201224萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201318.5萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
201522.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201624.4萬日圓/㎡21萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201727.1萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
201833.8萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201931.4萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202030.4萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202137.5萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202237萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202338.5萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
202444萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202540萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
2026年（部分）49.2萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約21年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
095萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
1–40萬日圓/㎡
575萬日圓/㎡–
682.5萬日圓/㎡–
785萬日圓/㎡–
1071萬日圓/㎡–
1250.4萬日圓/㎡–
1455萬日圓/㎡–
1658萬日圓/㎡–
1744.6萬日圓/㎡–
1848.1萬日圓/㎡–
1945.9萬日圓/㎡–
2035.4萬日圓/㎡–
2138.4萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
2242.7萬日圓/㎡–
2340.7萬日圓/㎡–
2438.8萬日圓/㎡–
2536.9萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
2639.6萬日圓/㎡–
2738.3萬日圓/㎡–
2833.3萬日圓/㎡–
3424萬日圓/㎡–
3533.8萬日圓/㎡–
3625.5萬日圓/㎡–
3720.6萬日圓/㎡–
3822.7萬日圓/㎡–
3926.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
4027.5萬日圓/㎡–
50–13.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–18.5萬日圓/㎡––
2007–21萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡–
2008–20萬日圓/㎡76萬日圓/㎡–
2009–17.1萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡–
2010–17.2萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
2011–18.3萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡–
2012–20.9萬日圓/㎡––
2013–17.6萬日圓/㎡––
2014–18.8萬日圓/㎡––
2015–20萬日圓/㎡––
2016–22萬日圓/㎡––
2017–23.1萬日圓/㎡––
2018–25.5萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2019–25.5萬日圓/㎡––
2020–23.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
2021–29.6萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
2022–26.2萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡–
2023–33.3萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
2024–30.9萬日圓/㎡46.9萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202521.7萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡–80萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–17.6萬日圓/㎡––
200715.6萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡–
2008––33.3萬日圓/㎡–
2009–17.6萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
2010–12.6萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
2011–17.3萬日圓/㎡–36.2萬日圓/㎡
2012–16.6萬日圓/㎡––
2013–16.4萬日圓/㎡–30.3萬日圓/㎡
20148.3萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡–29.5萬日圓/㎡
2015–13.3萬日圓/㎡–28.3萬日圓/㎡
2016–16萬日圓/㎡–30.8萬日圓/㎡
2017–––33.4萬日圓/㎡
2018–––41.2萬日圓/㎡
2019–17.8萬日圓/㎡–33.1萬日圓/㎡
2020–––34.3萬日圓/㎡
2021–20.3萬日圓/㎡––
2022–18萬日圓/㎡––
2023–19.1萬日圓/㎡––
2024–17.5萬日圓/㎡––
2025–17.7萬日圓/㎡––

大阪市西淀川区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
塚本1,700萬日圓69萬日圓/㎡4,050萬日圓814637,448-2% 較2019年
姫島1,800萬日圓65萬日圓/㎡2,700萬日圓613713,600-5% 較2019年
御幣島2,600萬日圓43.2萬日圓/㎡2,900萬日圓613126,546-2% 較2019年
千船1,600萬日圓24萬日圓/㎡2,900萬日圓712415,580-8% 較2019年
出来島2,200萬日圓31.4萬日圓/㎡3,800萬日圓147010,673+1% 較2019年
福1,800萬日圓28.5萬日圓/㎡2,600萬日圓76112,793-3% 較2019年
加島––4,500萬日圓41517,696-5% 較2019年

大阪市西淀川区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,100萬日圓65 m²121
1K1,600萬日圓20 m²113
2LDK1,700萬日圓60 m²39
4LDK2,700萬日圓75 m²15

大阪市西淀川区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,700萬日圓（每㎡40萬日圓，共139筆）。

大阪市西淀川区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,000萬日圓（共90筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。