大阪市生野区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 273
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
2,000萬日圓
二手公寓中位數 · 49.5萬日圓/㎡
比大阪府低11%
大阪府55個市區町村中由高到低第15
價格在上漲嗎？
+25.0%
5年間
比大阪府（+50.0%）慢
大阪府64個市區町村中由高到低第36
當地收入買得起嗎？
5.1倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比大阪府（5.6×）好買
大阪府68個市區町村中由高到低第36
租還是買？
29年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比大阪府（32）短
大阪府64個市區町村中由高到低第34
人口在增加嗎？
+1.1%
人口（2020→25年）
大阪府（-0.8%）減少時仍在增加
大阪府68個市區町村中由高到低第17
災害風險高嗎？
37%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於大阪府（43%）
大阪府68個市區町村中由高到低第32
大阪市生野区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.8萬日圓（2023年），較2018年+6.9%。 大阪府：6.4萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 大阪市生野区大阪府 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.8萬日圓 較2018年 +10.4% · 大阪府：5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 6.3萬日圓 較2018年 +6.9% · 大阪府：6.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 7.1萬日圓 較2018年 +8.4% · 大阪府：8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.1萬日圓 較2018年 +1.6% · 大阪府：8.9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,862日圓
- 中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
- 二手公寓中位數（2,000萬日圓・25㎡）約等於同等面積平均租金（每月4.8萬日圓）的34年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象28,930戶。
數據透露了什麼
表現優於大阪府
公寓每㎡價格比大阪府平均低10%。十年前低34%，正在追上周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約95%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
單身與投資者市場
近年公寓成交中50%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。
成交轉趨活躍
近三年成交量比前三年多約20%，流動性改善，日後轉售較容易。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,725萬日圓至2,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+1%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為22.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.3%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的29.4年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為37%。
二手公寓價格相當於當地5.1年收入
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為394萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其5.1倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+11%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，93%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在大阪市生野区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 128,673
- 較2020年 +1.1%
- 大阪府：-0.8%
- 2025年淨遷入
- -39
- 每千人 -0.3
- 大阪府：+1.79
- 空屋率（2023年）
- 22.8%
- 非出租或出售的空屋 5.3%
- 大阪府：14.2%
- 租金中位數（2023年）
- 5.7萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 大阪府：5.8萬日圓
- 強震風險
- 37.2%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 大阪府：43.3%
- 每名納稅人平均所得
- 394萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 大阪府：393萬日圓
- 日間人口
- 98
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 23.3%
- 2024年登記居民29,531人
- 大阪府：3.7%
- 診所
- 11.0
- 每萬名居民；醫院17間、牙科90間（2020年）
- 大阪府：9.8
- 公示地價（2026年）
- 18.9萬日圓/㎡
- 1年 +4.0%・5年 +10.7%
- 大阪府：14.5萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 92.9%
- 14個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 7.1%）
- 大阪府：42.5%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 14個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 大阪府：1.4%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
大阪市生野区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,800萬日圓
30萬日圓/㎡
- 新今里
- 今里(大阪メトロ) · 步行6分
- 2LDK · 60 m²
- 1977年建
2,000萬日圓
100萬日圓/㎡
- 中川西
- 鶴橋 · 步行18分
- 1K · 20 m²
- 2025年建
2,300萬日圓
38.3萬日圓/㎡
- 巽南
- 南巽 · 步行2分
- 3LDK · 60 m²
- 1987年建
獨棟
1,100萬日圓
20萬日圓/㎡
- 巽中
- 南巽 · 步行7分
- 土地55㎡ · 樓地板55㎡
- 1970年建
3,300萬日圓
34.7萬日圓/㎡
- 勝山北
- 桃谷 · 步行3分
- 土地50㎡ · 樓地板95㎡
- 2000年建
5,600萬日圓
24.3萬日圓/㎡
- 中川西
- 桃谷 · 步行20分
- 土地85㎡ · 樓地板230㎡
- 1989年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,250萬日圓 |
| 2006 | 1,350萬日圓 | 2,150萬日圓 |
| 2007 | 1,150萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2008 | 1,250萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2009 | 1,150萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2010 | 895萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2011 | 780萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2012 | 1,000萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2013 | 1,300萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2014 | 1,100萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2015 | 1,150萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2016 | – | 2,000萬日圓 |
| 2017 | 1,200萬日圓 | 2,450萬日圓 |
| 2018 | 1,100萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2019 | 1,400萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2020 | – | 2,400萬日圓 |
| 2021 | 1,750萬日圓 | 3,050萬日圓 |
| 2022 | 1,250萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2023 | 1,700萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2024 | 1,900萬日圓 | 2,650萬日圓 |
| 2025 | 2,000萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 2,300萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 19.2萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ |
| 2006 | 21.3萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ |
| 2007 | 20.4萬日圓/㎡ | 21.6萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ |
| 2008 | 21.7萬日圓/㎡ | 22.1萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2009 | 21萬日圓/㎡ | 18.7萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2010 | 16.8萬日圓/㎡ | 16.8萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2011 | 14.8萬日圓/㎡ | 17.1萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2012 | 20萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2013 | 22.3萬日圓/㎡ | 17.2萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2014 | 20萬日圓/㎡ | 15.5萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ |
| 2015 | 17萬日圓/㎡ | 14.1萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 15.5萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2017 | 22.9萬日圓/㎡ | 15.7萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2018 | 21.7萬日圓/㎡ | 19.8萬日圓/㎡ | 16.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 25.1萬日圓/㎡ | 17.9萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 23.1萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ |
| 2021 | 30.7萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2022 | 28.3萬日圓/㎡ | 20.3萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ |
| 2023 | 32萬日圓/㎡ | 17.4萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2024 | 45萬日圓/㎡ | 20.9萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 2025 | 49.5萬日圓/㎡ | 23.1萬日圓/㎡ | 22.5萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 20.6萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | 100萬日圓/㎡ | 37萬日圓/㎡ |
| 1 | 76萬日圓/㎡ | 43.8萬日圓/㎡ |
| 4 | 84萬日圓/㎡ | – |
| 21 | – | 24.7萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 20.9萬日圓/㎡ |
| 31 | – | 20.2萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 13萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 12.5萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 17.6萬日圓/㎡ |
| 38 | 26.7萬日圓/㎡ | 15.5萬日圓/㎡ |
| 39 | 24.3萬日圓/㎡ | – |
| 46 | – | 13.3萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 10.6萬日圓/㎡ |
| 50 | 11.8萬日圓/㎡ | 12.1萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | – | 32.3萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | – | 13.7萬日圓/㎡ | 32.7萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 14.4萬日圓/㎡ | 17.5萬日圓/㎡ | 32.3萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 14.4萬日圓/㎡ | 15.6萬日圓/㎡ | 31.8萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 14.7萬日圓/㎡ | 28.4萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 14.4萬日圓/㎡ | 28.1萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 13.1萬日圓/㎡ | – | 31萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 11.8萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 29.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 12.5萬日圓/㎡ | – | 30.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 10萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | – | 27.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 10.8萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ | – | 29萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 15.7萬日圓/㎡ | – | 27.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 8.7萬日圓/㎡ | 12.4萬日圓/㎡ | – | 31.4萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | – | – | 32.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 11.6萬日圓/㎡ | – | 32.8萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | – | – | 32.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 15.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 16.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 13.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 17.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 14.3萬日圓/㎡ | 17.7萬日圓/㎡ | – | – |
大阪市生野区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 桃谷 | – | – | 1,650萬日圓 | 12 | 109 | 33,288-8% 較2019年 |
| 寺田町 | 620萬日圓 | 26.7萬日圓/㎡ | 2,150萬日圓 | 11 | 100 | 32,564-6% 較2019年 |
| 鶴橋 | 2,000萬日圓 | 88萬日圓/㎡ | 1,950萬日圓 | 11 | 98 | 137,399-15% 較2019年 |
| 今里(近鉄) | 1,900萬日圓 | 42.2萬日圓/㎡ | 2,800萬日圓 | 9 | 94 | 10,201-6% 較2019年 |
| 北巽 | 1,650萬日圓 | 23.1萬日圓/㎡ | 3,400萬日圓 | 10 | 91 | 12,910-7% 較2019年 |
| 東部市場前 | – | – | 2,500萬日圓 | 12 | 61 | 15,034-6% 較2019年 |
| 南巽 | – | – | 3,150萬日圓 | 8 | 61 | 11,167-4% 較2019年 |
| 小路(大阪メトロ) | – | – | 3,300萬日圓 | 5 | 52 | 8,527-1% 較2019年 |
| 今里(大阪メトロ) | 1,800萬日圓 | 34萬日圓/㎡ | – | 9 | 12 | 10,201-6% 較2019年 |
大阪市生野区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,900萬日圓 | 25 m² | 50 |
| 3LDK | 2,400萬日圓 | 60 m² | 20 |
| 2LDK | 1,650萬日圓 | 55 m² | 16 |
大阪市生野区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為2,000萬日圓（每㎡49.5萬日圓，共46筆）。
大阪市生野区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,800萬日圓（共183筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。