Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市東成区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 281

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約13%，快於前五年的6.2%。

  2. 2
    表現優於大阪府

    公寓每㎡價格比大阪府平均高53%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中65%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,100萬日圓

二手公寓中位數 · 85萬日圓/㎡

大阪府的1.5倍

大阪府55個市區町村中由高到低第5

價格在上漲嗎？

+94.7%

5年間

比大阪府（+50.0%）快

大阪府64個市區町村中由高到低第3

當地收入買得起嗎？

5.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與大阪府（5.6×）相近

大阪府68個市區町村中由高到低第29

租還是買？

30年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比大阪府（32）短

大阪府64個市區町村中由高到低第32

人口在增加嗎？

+5.3%

人口（2020→25年）

大阪府（-0.8%）減少時仍在增加

大阪府68個市區町村中由高到低第7

災害風險高嗎？

66%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於大阪府（43%）

大阪府68個市區町村中由高到低第6

大阪市東成区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.2萬日圓（2023年），較2018年+8.1%。 大阪府：6.4萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5.3萬日圓
較2018年 +5.9% · 大阪府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.7萬日圓
較2018年 +11.0% · 大阪府：6.5萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
8.3萬日圓
較2018年 +12.3% · 大阪府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.8萬日圓
較2018年 +14.0% · 大阪府：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
8.3萬日圓
較2018年 +15.0% · 大阪府：8.2萬日圓
每㎡租金
2,125日圓
中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
二手公寓中位數（2,100萬日圓・25㎡）約等於同等面積平均租金（每月5.3萬日圓）的33年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象25,140戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約13%，快於前五年的6.2%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於大阪府

公寓每㎡價格比大阪府平均高53%。十年前溢價為15%，差距持續擴大，表現優於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

單身與投資者市場

近年公寓成交中65%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約12%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,800萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+5%。2025年淨遷入約每千人7.7人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為14.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.9萬日圓）的29.7年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為66%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地5.3年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為394萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其5.3倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+28%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大阪市東成区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
89,429
較2020年 +5.3%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+684
每千人 +7.65
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
14.8%
非出租或出售的空屋 3.0%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
5.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
66.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
每名納稅人平均所得
394萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
大阪府：393萬日圓
日間人口
95
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
9.9%
2024年登記居民8,585人
大阪府：3.7%
診所
10.1
每萬名居民；醫院8間、牙科62間（2020年）
大阪府：9.8
公示地價（2026年）
29.1萬日圓/㎡
1年 +8.4%・5年 +27.9%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
9個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
大阪府：42.5%
土石災害風險
0.0%
9個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大阪市東成区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,800萬日圓

90萬日圓/㎡

  • 玉津
  • 玉造(ＪＲ) · 步行8分
  • 1K · 20 m²
  • 2020年建
典型2026 Q1

2,100萬日圓

105萬日圓/㎡

  • 玉津
  • 鶴橋 · 步行8分
  • 1K · 20 m²
  • 2025年建
較高價位2025 Q4

2,400萬日圓

48萬日圓/㎡

  • 深江北
  • 深江橋 · 步行4分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1986年建

獨棟

較低價位2026 Q1

3,400萬日圓

28.3萬日圓/㎡

  • 中本
  • 緑橋 · 步行10分
  • 土地80㎡ · 樓地板120㎡
  • 2004年建
典型2026 Q2

4,800萬日圓

45.7萬日圓/㎡

  • 大今里
  • 今里(大阪メトロ) · 步行8分
  • 土地85㎡ · 樓地板105㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q3

1億2,000萬日圓

38.7萬日圓/㎡

  • 大今里
  • 今里(大阪メトロ) · 步行6分
  • 土地145㎡ · 樓地板310㎡
  • 1992年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲38%。但每㎡價格只升4%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有82宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2005–3,250萬日圓
20061,800萬日圓3,300萬日圓
20071,400萬日圓3,150萬日圓
20081,500萬日圓3,100萬日圓
20091,600萬日圓2,700萬日圓
20101,900萬日圓2,900萬日圓
20111,400萬日圓3,100萬日圓
20121,700萬日圓2,750萬日圓
20131,600萬日圓2,600萬日圓
20141,500萬日圓2,900萬日圓
20151,800萬日圓2,900萬日圓
20161,800萬日圓3,300萬日圓
20171,800萬日圓2,700萬日圓
20181,800萬日圓2,500萬日圓
20191,900萬日圓2,900萬日圓
20201,900萬日圓3,400萬日圓
20212,000萬日圓2,900萬日圓
20221,900萬日圓3,500萬日圓
20231,900萬日圓3,050萬日圓
20241,900萬日圓3,600萬日圓
20252,100萬日圓4,200萬日圓
2026年（部分）2,000萬日圓4,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約64%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2005–22.4萬日圓/㎡–
200635萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡–
200726萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
200824.1萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
200926.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201032.3萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201124.4萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201227.3萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201327.7萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201430.8萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201533.2萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201636.4萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201764.5萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201839.3萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201943.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
202043.7萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡
202150.3萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
202255萬日圓/㎡27萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202360萬日圓/㎡30萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202475萬日圓/㎡26.9萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202585萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
2026年（部分）85萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約16年時每㎡價格下跌約四分之一，約39年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.6%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
090萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡
188萬日圓/㎡–
378萬日圓/㎡–
480萬日圓/㎡–
585萬日圓/㎡–
683.8萬日圓/㎡–
783.9萬日圓/㎡–
890萬日圓/㎡–
985萬日圓/㎡–
1075萬日圓/㎡–
1170萬日圓/㎡–
1260萬日圓/㎡–
1370萬日圓/㎡–
1475萬日圓/㎡–
1570萬日圓/㎡–
1652.9萬日圓/㎡–
1756萬日圓/㎡–
1852萬日圓/㎡–
2045.6萬日圓/㎡–
2151.2萬日圓/㎡–
2246.2萬日圓/㎡–
2441.3萬日圓/㎡–
2650.7萬日圓/㎡–
2743.8萬日圓/㎡–
3930.9萬日圓/㎡–
4425萬日圓/㎡–
50–18萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
2006–58萬日圓/㎡–
200824.1萬日圓/㎡––
200925.3萬日圓/㎡––
2010–38.6萬日圓/㎡–
201123.2萬日圓/㎡––
201225.9萬日圓/㎡––
201325萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡–
2014–36.1萬日圓/㎡–
201626.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201728.2萬日圓/㎡43.7萬日圓/㎡88萬日圓/㎡
201830萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
201932.5萬日圓/㎡45.4萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
202028.8萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
202136.1萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202240.8萬日圓/㎡53.6萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202339.3萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202440萬日圓/㎡64.6萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202543.3萬日圓/㎡65萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200617萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡–
2007–34.6萬日圓/㎡–
2009–32.9萬日圓/㎡–
201014.6萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡–
2011––30.5萬日圓/㎡
201213.8萬日圓/㎡–32.2萬日圓/㎡
201314.9萬日圓/㎡–30.9萬日圓/㎡
201417.9萬日圓/㎡–30.9萬日圓/㎡
201519.5萬日圓/㎡–31萬日圓/㎡
201621.9萬日圓/㎡–31.4萬日圓/㎡
2017––32.3萬日圓/㎡
2018––35萬日圓/㎡
2019––34.4萬日圓/㎡
2020––34.6萬日圓/㎡
202426.9萬日圓/㎡––

大阪市東成区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
緑橋2,100萬日圓68萬日圓/㎡4,200萬日圓612722,001-3% 較2019年
今里(大阪メトロ)2,000萬日圓52.3萬日圓/㎡2,500萬日圓511822,067-4% 較2019年
玉造(ＪＲ)1,900萬日圓80萬日圓/㎡1億5,500萬日圓510445,472-7% 較2019年
新深江2,200萬日圓80萬日圓/㎡3,000萬日圓49411,710-9% 較2019年
森ノ宮1,800萬日圓75萬日圓/㎡4,000萬日圓57076,534-8% 較2019年
深江橋1,900萬日圓82.5萬日圓/㎡3,600萬日圓56621,104-8% 較2019年
鶴橋2,100萬日圓103萬日圓/㎡4,200萬日圓857337,427-11% 較2019年
今里(近鉄)–––41322,067-4% 較2019年

大阪市東成区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,800萬日圓20 m²208
3LDK3,200萬日圓65 m²59
2LDK2,200萬日圓57.5 m²26
1LDK2,750萬日圓30 m²20
1DK2,100萬日圓25 m²13

大阪市東成区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡85萬日圓，共164筆）。

大阪市東成区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,200萬日圓（共82筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。