大阪市北区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 573
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
3,000萬日圓
二手公寓中位數 · 89.6萬日圓/㎡
大阪府的1.6倍
大阪府55個市區町村中由高到低第2
價格在上漲嗎？
+31.8%
5年間
比大阪府（+50.0%）慢
大阪府64個市區町村中由高到低第24
當地收入買得起嗎？
7.6倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比大阪府（5.6×）難買
大阪府68個市區町村中由高到低第3
租還是買？
35年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比大阪府（32）長
大阪府64個市區町村中由高到低第13
人口在增加嗎？
+7.3%
人口（2020→25年）
大阪府（-0.8%）減少時仍在增加
大阪府68個市區町村中由高到低第4
災害風險高嗎？
31%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於大阪府（43%）
大阪府68個市區町村中由高到低第43
大阪市北区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月7.8萬日圓（2023年），較2018年+4.7%。 大阪府：6.4萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 大阪市北区大阪府 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 5.9萬日圓 較2018年 -3.4% · 大阪府：5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 7.9萬日圓 較2018年 +4.2% · 大阪府：6.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 12.1萬日圓 較2018年 +21.3% · 大阪府：8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 13.6萬日圓 較2018年 +12.5% · 大阪府：8.9萬日圓 | |
| 150㎡以上 多為獨棟 | 多為獨棟 | 10.6萬日圓 較2018年 +6.6% · 大阪府：7.7萬日圓 |
- 每㎡租金
- 2,567日圓
- 中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
- 二手公寓中位數（3,000萬日圓・45㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.9萬日圓）的31年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象45,040戶。
數據透露了什麼
仍在上漲但放緩
漲幅放緩至年均約5%，低於前五年的7.6%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。
與大阪府同步
公寓每㎡價格比大阪府平均高62%。十年來位置變化不大，與大市同步。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約21%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
單身與投資者市場
近年公寓成交中49%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,900萬日圓至5,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+7%。2025年淨遷入約每千人7.6人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為11.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.5%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.1萬日圓）的35.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為31%。
二手公寓價格相當於當地7.6年收入
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為394萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其7.6倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+9%，五年變化+29%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，79%位於最大規模淹水區，38%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
政府支持的再開發
大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。
在大阪市北区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 149,620
- 較2020年 +7.3%
- 大阪府：-0.8%
- 2025年淨遷入
- +1,143
- 每千人 +7.64
- 大阪府：+1.79
- 空屋率（2023年）
- 11.1%
- 非出租或出售的空屋 2.5%
- 大阪府：14.2%
- 租金中位數（2023年）
- 7.1萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 大阪府：5.8萬日圓
- 強震風險
- 30.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 大阪府：43.3%
- 每名納稅人平均所得
- 394萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 大阪府：393萬日圓
- 日間人口
- 302
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 5.7%
- 2024年登記居民8,091人
- 大阪府：3.7%
- 診所
- 28.5
- 每萬名居民；醫院8間、牙科215間（2020年）
- 大阪府：9.8
- 公示地價（2026年）
- 51.7萬日圓/㎡
- 1年 +9.2%・5年 +29.0%
- 大阪府：14.5萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 79.4%
- 34個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 20.6%）
- 大阪府：42.5%
- 海嘯風險
- 38.2%
- 34個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 大阪府：10.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 34個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 大阪府：1.4%
都市再生緊急整備地域
由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。
- 大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域 · 490 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
大阪市北区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,900萬日圓
76萬日圓/㎡
- 豊崎
- 大阪梅田(阪急) · 步行8分
- 1K · 25 m²
- 2005年建
3,200萬日圓
80萬日圓/㎡
- 西天満
- 南森町 · 步行3分
- 1LDK · 40 m²
- 2008年建
7,800萬日圓
142萬日圓/㎡
- 紅梅町
- 南森町 · 步行3分
- 2LDK · 55 m²
- 2023年建
獨棟
6,800萬日圓
42.5萬日圓/㎡
- 菅栄町
- 天神橋筋六丁目 · 步行2分
- 土地55㎡ · 樓地板160㎡
- 1983年建
3億5,000萬日圓
467萬日圓/㎡
- 南森町
- 南森町 · 步行3分
- 土地200㎡ · 樓地板75㎡
- 1998年建
8億日圓
267萬日圓/㎡
- 西天満
- 東梅田 · 步行9分
- 土地220㎡ · 樓地板300㎡
- 1979年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | 2,000萬日圓 | 7,750萬日圓 |
| 2006 | 2,200萬日圓 | 1億日圓 |
| 2007 | 1,900萬日圓 | 8,950萬日圓 |
| 2008 | 1,750萬日圓 | 7,800萬日圓 |
| 2009 | 1,900萬日圓 | 7,150萬日圓 |
| 2010 | 1,900萬日圓 | 4,600萬日圓 |
| 2011 | 1,800萬日圓 | 6,700萬日圓 |
| 2012 | 1,800萬日圓 | 4,800萬日圓 |
| 2013 | 1,900萬日圓 | 7,600萬日圓 |
| 2014 | 1,800萬日圓 | 5,000萬日圓 |
| 2015 | 1,800萬日圓 | 7,600萬日圓 |
| 2016 | 2,000萬日圓 | 7,900萬日圓 |
| 2017 | 2,200萬日圓 | 8,700萬日圓 |
| 2018 | 2,300萬日圓 | 1億2,000萬日圓 |
| 2019 | 2,300萬日圓 | 7,200萬日圓 |
| 2020 | 2,200萬日圓 | 9,500萬日圓 |
| 2021 | 2,500萬日圓 | 1億5,000萬日圓 |
| 2022 | 2,300萬日圓 | 8,950萬日圓 |
| 2023 | 2,000萬日圓 | 7,000萬日圓 |
| 2024 | 2,500萬日圓 | 2億4,500萬日圓 |
| 2025 | 3,000萬日圓 | 1億6,000萬日圓 |
| 2026年（部分） | 3,300萬日圓 | – |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 32.8萬日圓/㎡ | 27.2萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | 37.7萬日圓/㎡ | 31萬日圓/㎡ | 57萬日圓/㎡ |
| 2007 | 38.3萬日圓/㎡ | 28.4萬日圓/㎡ | 83萬日圓/㎡ |
| 2008 | 33.8萬日圓/㎡ | 28.3萬日圓/㎡ | 59萬日圓/㎡ |
| 2009 | 34.1萬日圓/㎡ | 23.8萬日圓/㎡ | 37.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | 36.5萬日圓/㎡ | 22.6萬日圓/㎡ | 38萬日圓/㎡ |
| 2011 | 39萬日圓/㎡ | 22.7萬日圓/㎡ | 36.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 38.6萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 36萬日圓/㎡ |
| 2013 | 42.9萬日圓/㎡ | 26.6萬日圓/㎡ | 46萬日圓/㎡ |
| 2014 | 45.7萬日圓/㎡ | 24.7萬日圓/㎡ | 41萬日圓/㎡ |
| 2015 | 46.7萬日圓/㎡ | 30.7萬日圓/㎡ | 45.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 50萬日圓/㎡ | 31.9萬日圓/㎡ | 56萬日圓/㎡ |
| 2017 | 53.3萬日圓/㎡ | 27.6萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 60萬日圓/㎡ | 35萬日圓/㎡ | 59萬日圓/㎡ |
| 2019 | 65萬日圓/㎡ | 42.1萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 68萬日圓/㎡ | 35.4萬日圓/㎡ | 45.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | 70萬日圓/㎡ | 39.2萬日圓/㎡ | 64萬日圓/㎡ |
| 2022 | 70.4萬日圓/㎡ | 41.3萬日圓/㎡ | 94萬日圓/㎡ |
| 2023 | 75萬日圓/㎡ | 46.6萬日圓/㎡ | 96.5萬日圓/㎡ |
| 2024 | 80萬日圓/㎡ | 63.2萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 89.6萬日圓/㎡ | 73.8萬日圓/㎡ | 85萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 90萬日圓/㎡ | – | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | 92萬日圓/㎡ | 74萬日圓/㎡ |
| 1 | 96萬日圓/㎡ | – |
| 2 | 110萬日圓/㎡ | – |
| 3 | 91.8萬日圓/㎡ | – |
| 4 | 95萬日圓/㎡ | – |
| 5 | 95萬日圓/㎡ | – |
| 6 | 95萬日圓/㎡ | – |
| 7 | 88.2萬日圓/㎡ | – |
| 8 | 90萬日圓/㎡ | – |
| 9 | 88萬日圓/㎡ | – |
| 10 | 88萬日圓/㎡ | – |
| 11 | 85.4萬日圓/㎡ | – |
| 12 | 80萬日圓/㎡ | – |
| 13 | 75萬日圓/㎡ | – |
| 14 | 76.3萬日圓/㎡ | – |
| 15 | 73.3萬日圓/㎡ | – |
| 16 | 76.7萬日圓/㎡ | – |
| 17 | 75萬日圓/㎡ | – |
| 18 | 73.1萬日圓/㎡ | – |
| 19 | 73.3萬日圓/㎡ | – |
| 20 | 71.4萬日圓/㎡ | – |
| 21 | 67.5萬日圓/㎡ | – |
| 22 | 66.7萬日圓/㎡ | – |
| 23 | 63.3萬日圓/㎡ | – |
| 24 | 65.5萬日圓/㎡ | – |
| 25 | 63.7萬日圓/㎡ | – |
| 26 | 60萬日圓/㎡ | – |
| 27 | 65.5萬日圓/㎡ | – |
| 28 | 56.9萬日圓/㎡ | – |
| 36 | 39.3萬日圓/㎡ | – |
| 37 | 38萬日圓/㎡ | – |
| 38 | 42萬日圓/㎡ | – |
| 39 | 41.8萬日圓/㎡ | – |
| 40 | 44.7萬日圓/㎡ | – |
| 41 | 48萬日圓/㎡ | – |
| 42 | 37.8萬日圓/㎡ | – |
| 43 | 45.7萬日圓/㎡ | – |
| 44 | 42.2萬日圓/㎡ | – |
| 45 | 43.1萬日圓/㎡ | – |
| 46 | 50萬日圓/㎡ | – |
| 47 | 45萬日圓/㎡ | – |
| 48 | 40萬日圓/㎡ | – |
| 50 | 36.8萬日圓/㎡ | 50萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 23.8萬日圓/㎡ | 46萬日圓/㎡ | – | – |
| 2006 | 22.9萬日圓/㎡ | 46.7萬日圓/㎡ | 51.8萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 25.7萬日圓/㎡ | 34.4萬日圓/㎡ | 65.3萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 25.7萬日圓/㎡ | 31.9萬日圓/㎡ | 49.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 22.6萬日圓/㎡ | 32.3萬日圓/㎡ | 56.1萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 22萬日圓/㎡ | 30.8萬日圓/㎡ | 55.3萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 22.7萬日圓/㎡ | 31.4萬日圓/㎡ | 50.6萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 22萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | 51.4萬日圓/㎡ | 80萬日圓/㎡ |
| 2013 | 23.1萬日圓/㎡ | 34.1萬日圓/㎡ | 53萬日圓/㎡ | 85萬日圓/㎡ |
| 2014 | 24.8萬日圓/㎡ | 37.4萬日圓/㎡ | 50萬日圓/㎡ | 75萬日圓/㎡ |
| 2015 | 29.2萬日圓/㎡ | 37.3萬日圓/㎡ | 50.6萬日圓/㎡ | 71萬日圓/㎡ |
| 2016 | 33萬日圓/㎡ | 40萬日圓/㎡ | 53.3萬日圓/㎡ | 80萬日圓/㎡ |
| 2017 | 34.5萬日圓/㎡ | 44.3萬日圓/㎡ | 60萬日圓/㎡ | 66萬日圓/㎡ |
| 2018 | 32.9萬日圓/㎡ | 47.1萬日圓/㎡ | 61.4萬日圓/㎡ | 80萬日圓/㎡ |
| 2019 | 32.9萬日圓/㎡ | 45萬日圓/㎡ | 65.7萬日圓/㎡ | 80萬日圓/㎡ |
| 2020 | 35萬日圓/㎡ | 47.3萬日圓/㎡ | 68.6萬日圓/㎡ | 85萬日圓/㎡ |
| 2021 | 35.7萬日圓/㎡ | 49萬日圓/㎡ | 70萬日圓/㎡ | 86.2萬日圓/㎡ |
| 2022 | 44.2萬日圓/㎡ | 54.5萬日圓/㎡ | 70萬日圓/㎡ | 85萬日圓/㎡ |
| 2023 | 40萬日圓/㎡ | 52.7萬日圓/㎡ | 73.3萬日圓/㎡ | 88.6萬日圓/㎡ |
| 2024 | 44.6萬日圓/㎡ | 54萬日圓/㎡ | 80萬日圓/㎡ | 95萬日圓/㎡ |
| 2025 | 43萬日圓/㎡ | 63.1萬日圓/㎡ | 81.5萬日圓/㎡ | 100萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 63.5萬日圓/㎡ | 85.3萬日圓/㎡ | 105萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2006 | – | 28.8萬日圓/㎡ |
| 2007 | – | 25萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 28.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 18.6萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 20萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 23.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 20.6萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 24.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 16.7萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 27.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 24.2萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 31.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 35.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 30.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 35.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 35.5萬日圓/㎡ |
| 2023 | – | 36.6萬日圓/㎡ |
大阪市北区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 天神橋筋六丁目 | 2,300萬日圓 | 75萬日圓/㎡ | 5,600萬日圓 | 6 | 340 | 50,045-10% 較2019年 |
| 南森町 | 2,200萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | 2億5,000萬日圓 | 5 | 228 | 78,522-5% 較2019年 |
| 中津(大阪メトロ) | 2,900萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | 1億3,000萬日圓 | 5 | 173 | 47,604-9% 較2019年 |
| 中崎町 | 2,700萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | 5,800萬日圓 | 4 | 160 | 14,001-8% 較2019年 |
| 中津(阪急) | 1,900萬日圓 | 85萬日圓/㎡ | 1億3,000萬日圓 | 7 | 147 | 47,604-9% 較2019年 |
| 扇町(大阪) | 2,150萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | – | 4 | 113 | 16,389-2% 較2019年 |
| 大阪天満宮 | 2,100萬日圓 | 80萬日圓/㎡ | 4億7,500萬日圓 | 5 | 107 | 46,280-8% 較2019年 |
| 福島(ＪＲ西日本) | 2,400萬日圓 | 70萬日圓/㎡ | 6,500萬日圓 | 11 | 101 | 65,885-8% 較2019年 |
| 天満 | 2,800萬日圓 | 60萬日圓/㎡ | 9,700萬日圓 | 6 | 82 | 49,126-7% 較2019年 |
| 東梅田 | 2,200萬日圓 | 76萬日圓/㎡ | – | 7 | 76 | 160,997-4% 較2019年 |
| 天満橋 | 2,100萬日圓 | 85.7萬日圓/㎡ | – | 7 | 49 | 122,599-10% 較2019年 |
| 中之島 | 8,800萬日圓 | 143萬日圓/㎡ | – | 2 | 40 | 7,133-23% 較2019年 |
| 大阪梅田(阪急) | 3,100萬日圓 | 54.5萬日圓/㎡ | – | 6 | 37 | 562,610-18% 較2019年 |
| 大阪 | 1億1,000萬日圓 | 141萬日圓/㎡ | – | 6 | 33 | 734,838-13% 較2019年 |
| 桜ノ宮 | 4,000萬日圓 | 67.2萬日圓/㎡ | – | 10 | 22 | 30,102-14% 較2019年 |
大阪市北区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,700萬日圓 | 20 m² | 609 |
| 2LDK | 4,800萬日圓 | 60 m² | 258 |
| 3LDK | 5,200萬日圓 | 70 m² | 220 |
| 1LDK | 3,500萬日圓 | 45 m² | 136 |
| 1DK | 1,900萬日圓 | 30 m² | 68 |
| Open floor | 5,400萬日圓 | 70 m² | 35 |
| 4LDK | 5,300萬日圓 | 90 m² | 29 |
| 2DK | 2,550萬日圓 | 52.5 m² | 16 |
大阪市北区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為3,000萬日圓（每㎡89.6萬日圓，共486筆）。
大阪市北区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億6,000萬日圓（共66筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。