Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

寝屋川市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 452

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約2.8%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於大阪府

    公寓每㎡價格比大阪府平均低50%。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約4%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中77%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,800萬日圓

二手公寓中位數 · 28.3萬日圓/㎡

比大阪府低49%

大阪府55個市區町村中由高到低第42

價格在上漲嗎？

+30.8%

5年間

比大阪府（+50.0%）慢

大阪府64個市區町村中由高到低第28

當地收入買得起嗎？

5.1倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比大阪府（5.6×）好買

大阪府68個市區町村中由高到低第32

租還是買？

30年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比大阪府（32）短

大阪府64個市區町村中由高到低第33

人口在增加嗎？

-3.3%

人口（2020→25年）

減少速度快於大阪府（-0.8%）

大阪府68個市區町村中由高到低第46

災害風險高嗎？

61%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於大阪府（43%）

大阪府68個市區町村中由高到低第13

寝屋川市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.1萬日圓（2023年），較2018年+9.0%。 大阪府：6.4萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.3萬日圓
較2018年 +5.6% · 大阪府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.5萬日圓
較2018年 +3.4% · 大阪府：6.5萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.8萬日圓
較2018年 +18.7% · 大阪府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.9萬日圓
較2018年 +19.2% · 大阪府：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.7萬日圓
較2018年 +8.8% · 大阪府：8.2萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6萬日圓
較2018年 +17.7% · 大阪府：7.7萬日圓
每㎡租金
1,350日圓
中位數・每月 · 大阪府：1,794日圓
二手公寓中位數（1,800萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.9萬日圓）的19年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象23,900戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約2.8%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於大阪府

公寓每㎡價格比大阪府平均低50%。十年前差距為26%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約4%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中77%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約16%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至2,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年淨遷入約每千人2.7人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為13.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.3%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.1萬日圓）的29.6年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為61%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地5.1年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為352萬日圓（上一級地區為393萬日圓）。較2014年變化+16%。二手公寓成交價中位數約為其5.1倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+8%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，62%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在寝屋川市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
222,102
較2020年 -3.3%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+600
每千人 +2.7
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
13.3%
非出租或出售的空屋 5.3%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
5.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
60.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
每名納稅人平均所得
352萬日圓
2023年應課稅所得
大阪府：393萬日圓
日間人口
89
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.7%
2024年登記居民3,842人
大阪府：3.7%
診所
8.3
每萬名居民；醫院14間、牙科121間（2020年）
大阪府：9.8
公示地價（2026年）
12.8萬日圓/㎡
1年 +2.6%・5年 +8.4%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
61.8%
34個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 23.5%）
大阪府：42.5%
土石災害風險
0.0%
34個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

寝屋川市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,200萬日圓

18.5萬日圓/㎡

  • 宇谷町
  • 寝屋川市
  • 3LDK · 65 m²
  • 1985年建
典型2026 Q1

1,900萬日圓

27.1萬日圓/㎡

  • 打上元町
  • 寝屋川公園 · 步行1分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1979年建
較高價位2026 Q1

3,000萬日圓

46.2萬日圓/㎡

  • 香里西之町
  • 香里園 · 步行10分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2000年建

獨棟

較低價位2025 Q4

470萬日圓

10.4萬日圓/㎡

  • 寿町
  • 香里園 · 步行7分
  • 土地40㎡ · 樓地板45㎡
  • 1965年建
典型2026 Q1

1,300萬日圓

13萬日圓/㎡

  • 成田西町
  • 香里園 · 步行12分
  • 土地95㎡ · 樓地板100㎡
  • 1987年建
較高價位2025 Q4

3,300萬日圓

47.1萬日圓/㎡

  • 東大利町
  • 寝屋川市 · 步行6分
  • 土地145㎡ · 樓地板70㎡
  • 1964年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2023年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+13%，獨棟為-18%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,050萬日圓2,000萬日圓
20081,100萬日圓1,700萬日圓
20091,550萬日圓2,000萬日圓
20101,300萬日圓1,900萬日圓
20111,600萬日圓2,000萬日圓
20121,250萬日圓2,300萬日圓
20131,400萬日圓2,000萬日圓
20141,500萬日圓2,000萬日圓
20151,300萬日圓2,000萬日圓
20161,700萬日圓1,700萬日圓
20171,600萬日圓1,700萬日圓
20181,300萬日圓1,600萬日圓
20191,700萬日圓1,700萬日圓
20201,400萬日圓2,000萬日圓
20211,650萬日圓1,700萬日圓
20221,600萬日圓1,700萬日圓
20231,800萬日圓1,400萬日圓
20241,550萬日圓1,300萬日圓
20251,800萬日圓1,400萬日圓
2026年（部分）1,900萬日圓1,200萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約49%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200717萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
200817.8萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200922.9萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201020萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201123.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201218.5萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201321.5萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201421.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
201625.7萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201724.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201821.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201924.1萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202021.7萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202125萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202223.8萬日圓/㎡16萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202326萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202424.1萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202528.3萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2026年（部分）27.1萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約38年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡38年前較新屋下跌約73%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–35.5萬日圓/㎡
1–33.9萬日圓/㎡
1247.1萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
1336.3萬日圓/㎡–
1433.4萬日圓/㎡–
1536.9萬日圓/㎡–
1647.1萬日圓/㎡–
1735.4萬日圓/㎡–
1840萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
1937.1萬日圓/㎡–
2034.8萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡
2136.3萬日圓/㎡–
2237.1萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡
2432.3萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡
25–14.8萬日圓/㎡
26–15.4萬日圓/㎡
27–14.7萬日圓/㎡
28–15.3萬日圓/㎡
29–16.5萬日圓/㎡
30–13.2萬日圓/㎡
3116.7萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3216.6萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
3323.2萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡
3419.5萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3520萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡
3618.8萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡
3725萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
38–8.8萬日圓/㎡
3917.1萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡
4016.3萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
4116.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
42–7.5萬日圓/㎡
43–8.5萬日圓/㎡
4418.3萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
45–8.6萬日圓/㎡
46–8.9萬日圓/㎡
47–9.4萬日圓/㎡
48–8.2萬日圓/㎡
49–8.7萬日圓/㎡
5013.2萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200717.8萬日圓/㎡––
200818.3萬日圓/㎡––
200915.8萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
201016.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
201115.7萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡–
201216.3萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡–
201317.3萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡
201416.5萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
201518.5萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡–
201621.8萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
201720萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡–
201820萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
201919.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
202018.6萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡–
202117.1萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡–
202220萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡–
202324.6萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡–
202420萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡–
202523.3萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡–
2026年（部分）20萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200713.6萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡–
200813萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡–
200912.1萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡–
201010.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡29萬日圓/㎡–
201110萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20127萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡–30萬日圓/㎡
20138.3萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
20147.4萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
20158萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡–28.9萬日圓/㎡
20167.9萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡–28.9萬日圓/㎡
20179.2萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡–30.6萬日圓/㎡
20187萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
20197.9萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
20207.6萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20217.8萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡–28.6萬日圓/㎡
20228.7萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡–
20238.6萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡––
20249.6萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡––
20258.5萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡––
2026年（部分）8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡––

寝屋川市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
寝屋川市1,650萬日圓24.3萬日圓/㎡1,300萬日圓1548346,297-12% 較2019年
香里園1,900萬日圓28.5萬日圓/㎡1,950萬日圓1332244,082-11% 較2019年
萱島2,000萬日圓29.1萬日圓/㎡780萬日圓1014020,921-11% 較2019年
寝屋川公園1,150萬日圓18.8萬日圓/㎡3,000萬日圓5558,130-7% 較2019年
四条畷––2,350萬日圓182832,784-11% 較2019年
忍ケ丘––865萬日圓142016,144-8% 較2019年
星田––3,300萬日圓201916,2800% 較2019年

寝屋川市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,900萬日圓65 m²145
2LDK1,300萬日圓55 m²46
4LDK1,800萬日圓80 m²35

寝屋川市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡28.3萬日圓，共95筆）。

寝屋川市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,400萬日圓（共265筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。