小諸市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 134
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,300萬日圓
獨棟中位數 · 10.5萬日圓/㎡
比長野県低14%
長野県22個市區町村中由高到低第9
價格在上漲嗎？
+46.1%
5年間
比長野県（+19.2%）快
長野県28個市區町村中由高到低第7
當地收入買得起嗎？
4.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比長野県（7.0×）好買
長野県24個市區町村中由高到低第13
租還是買？
24年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比長野県（41）短
長野県22個市區町村中由高到低第12
人口在增加嗎？
-1.9%
人口（2020→25年）
減少幅度小於長野県（-4.5%）
長野県30個市區町村中由高到低第6
災害風險高嗎？
12%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於長野県（20%）
長野県30個市區町村中由高到低第21
小諸市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.8萬日圓（2023年），較2018年+12.4%。 長野県：5.2萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 小諸市長野県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.8萬日圓 較2018年 +24.6% · 長野県：4.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.7萬日圓 較2018年 +4.8% · 長野県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.3萬日圓 較2018年 +12.8% · 長野県：5.9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,070日圓
- 中位數・每月 · 長野県：1,269日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象2,850戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約4.3%，快於前五年的3.1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於長野県
獨棟每㎡價格比長野県平均低34%。十年前差距為24%，正逐漸落後於周邊。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於553萬日圓至2,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅多
2023年空屋率為24.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔10.3%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為12%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為313萬日圓（上一級地區為342萬日圓）。較2014年變化+17%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+1%。
在小諸市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 40,217
- 較2020年 -1.9%
- 長野県：-4.5%
- 2025年淨遷入
- +43
- 每千人 +1.07
- 長野県：-0.72
- 空屋率（2023年）
- 24.3%
- 非出租或出售的空屋 10.3%
- 長野県：20.1%
- 租金中位數（2023年）
- 4.6萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 長野県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 11.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 長野県：19.8%
- 每名納稅人平均所得
- 313萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 長野県：342萬日圓
- 日間人口
- 97
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.8%
- 2024年登記居民1,149人
- 長野県：2.3%
- 診所
- 8.2
- 每萬名居民；醫院3間、牙科18間（2020年）
- 長野県：8.3
- 公示地價（2026年）
- 2.6萬日圓/㎡
- 1年 +0.6%・5年 +1.3%
- 長野県：3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 25.0%
- 4個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 長野県：55.7%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 4個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 長野県：7.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
小諸市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
310萬日圓
3萬日圓/㎡
- 市町
- 小諸 · 步行10分
- 土地300㎡ · 樓地板105㎡
- 1980年建
880萬日圓
8.4萬日圓/㎡
- 与良町
- 小諸 · 步行14分
- 土地145㎡ · 樓地板105㎡
- 1994年建
2,500萬日圓
8.1萬日圓/㎡
- 新町
- 小諸 · 步行15分
- 土地1100㎡ · 樓地板310㎡
- 2007年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 950萬日圓 |
| 2008 | 1,000萬日圓 |
| 2009 | 600萬日圓 |
| 2010 | 580萬日圓 |
| 2011 | 780萬日圓 |
| 2012 | 800萬日圓 |
| 2013 | 670萬日圓 |
| 2014 | 1,100萬日圓 |
| 2015 | 825萬日圓 |
| 2016 | 825萬日圓 |
| 2017 | 580萬日圓 |
| 2018 | 760萬日圓 |
| 2019 | 870萬日圓 |
| 2020 | 800萬日圓 |
| 2021 | 810萬日圓 |
| 2022 | 805萬日圓 |
| 2023 | 1,000萬日圓 |
| 2024 | 550萬日圓 |
| 2025 | 1,300萬日圓 |
| 2026年（部分） | – |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 7.9萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2008 | 6.2萬日圓/㎡ | 7,600日圓/㎡ |
| 2009 | 6萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2010 | 7萬日圓/㎡ | 9,700日圓/㎡ |
| 2011 | 6.1萬日圓/㎡ | 9,700日圓/㎡ |
| 2012 | 7萬日圓/㎡ | 9,400日圓/㎡ |
| 2013 | 6.1萬日圓/㎡ | 7,300日圓/㎡ |
| 2014 | 7.4萬日圓/㎡ | 6,100日圓/㎡ |
| 2015 | 7.6萬日圓/㎡ | 6,100日圓/㎡ |
| 2016 | 6.5萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4.9萬日圓/㎡ | 8,300日圓/㎡ |
| 2018 | 6.7萬日圓/㎡ | 9,700日圓/㎡ |
| 2019 | 6.2萬日圓/㎡ | 7,100日圓/㎡ |
| 2020 | 6.6萬日圓/㎡ | 6,400日圓/㎡ |
| 2021 | 6萬日圓/㎡ | 5,700日圓/㎡ |
| 2022 | 5.8萬日圓/㎡ | 5,500日圓/㎡ |
| 2023 | 6.7萬日圓/㎡ | 4,100日圓/㎡ |
| 2024 | 5.4萬日圓/㎡ | 7,800日圓/㎡ |
| 2025 | 10.5萬日圓/㎡ | 9,350日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 5,200日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 33.3萬日圓/㎡ |
| 31 | 7.3萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.4萬日圓/㎡ |
小諸市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 小諸 | – | – | 980萬日圓 | 12 | 73 | 2,578-60% 較2019年 |
| 乙女 | – | – | 750萬日圓 | 12 | 17 | – |
| 美里 | – | – | 1,700萬日圓 | 18 | 13 | – |
| 東小諸 | – | – | 700萬日圓 | 9 | 13 | – |
| 三岡 | – | – | 2,500萬日圓 | 16 | 11 | – |
| 滋野 | – | – | 420萬日圓 | – | 11 | 680-13% 較2019年 |
小諸市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,300萬日圓（共56筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。