Fukuoka City
照片：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市博多区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 736

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約9.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    表現優於福岡県

    公寓每㎡價格比福岡県平均高41%。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約9%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中50%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,800萬日圓

二手公寓中位數 · 60萬日圓/㎡

比福岡県高43%

福岡県15個市區町村中由高到低第1

價格在上漲嗎？

+54.9%

5年間

比福岡県（+43.2%）快

福岡県46個市區町村中由高到低第9

當地收入買得起嗎？

4.5倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比福岡県（4.9×）好買

福岡県49個市區町村中由高到低第28

租還是買？

26年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比福岡県（29）短

福岡県49個市區町村中由高到低第29

人口在增加嗎？

+4.8%

人口（2020→25年）

福岡県（-1.0%）減少時仍在增加

福岡県50個市區町村中由高到低第3

災害風險高嗎？

9%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與福岡県（7%）相近

福岡県50個市區町村中由高到低第13

福岡市博多区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.1萬日圓（2023年），較2018年+6.6%。 福岡県：5.6萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5.1萬日圓
較2018年 +10.0% · 福岡県：4.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.3萬日圓
較2018年 +6.6% · 福岡県：5.6萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.7萬日圓
較2018年 +13.3% · 福岡県：6.4萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
8.1萬日圓
較2018年 -0.9% · 福岡県：7.6萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6萬日圓
較2018年 -16.5% · 福岡県：7.3萬日圓
每㎡租金
1,823日圓
中位數・每月 · 福岡県：1,412日圓
二手公寓中位數（1,800萬日圓・30㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.3萬日圓）的24年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象98,600戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約9.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

表現優於福岡県

公寓每㎡價格比福岡県平均高41%。十年前溢價為14%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約9%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中50%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約8%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至2,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+5%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為8.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的26.2年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為9%。

二手公寓價格相當於當地4.5年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為404萬日圓（上一級地區為364萬日圓）。較2014年變化+19%。二手公寓成交價中位數約為其4.5倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+74%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，68%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

福岡都心地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在福岡市博多区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
264,220
較2020年 +4.8%
福岡県：-1.0%
2025年淨遷入
+383
每千人 +1.45
福岡県：+1.01
空屋率（2023年）
8.8%
非出租或出售的空屋 0.3%
福岡県：12.4%
租金中位數（2023年）
5.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
福岡県：5.1萬日圓
強震風險
9.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
福岡県：6.6%
每名納稅人平均所得
404萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
福岡県：364萬日圓
日間人口
159
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
5.2%
2024年登記居民12,873人
福岡県：2.2%
診所
10.6
每萬名居民；醫院18間、牙科177間（2020年）
福岡県：9.3
公示地價（2026年）
26.2萬日圓/㎡
1年 +7.6%・5年 +73.5%
福岡県：7.5萬日圓/㎡
洪水風險
67.5%
40個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土石災害風險
0.0%
40個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 福岡都心地域 · 455 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福岡市博多区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,200萬日圓

48萬日圓/㎡

  • 住吉
  • 渡辺通 · 步行9分
  • 1K · 25 m²
  • 2002年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

38萬日圓/㎡

  • 竹下
  • 竹下 · 步行4分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1997年建
較高價位2026 Q1

2,900萬日圓

32.2萬日圓/㎡

  • 築港本町
  • 中洲川端 · 步行13分
  • 3LDK · 90 m²
  • 1998年建

獨棟

較低價位2026 Q1

4,300萬日圓

20.5萬日圓/㎡

  • 光丘町
  • 春日(福岡) · 步行3分
  • 土地510㎡ · 樓地板210㎡
  • 1990年建
典型2025 Q4

9,300萬日圓

46.5萬日圓/㎡

  • 元町
  • 南福岡 · 步行2分
  • 土地340㎡ · 樓地板200㎡
  • 1997年建
較高價位2026 Q1

2億9,000萬日圓

43.3萬日圓/㎡

  • 住吉
  • 博多 · 步行16分
  • 土地240㎡ · 樓地板670㎡
  • 1995年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲28%。但每㎡價格只升6%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有133宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高150%，但只涵蓋部分年份的33宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓2億日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006850萬日圓7,100萬日圓
20071,000萬日圓5,200萬日圓
20081,200萬日圓4,000萬日圓
2009980萬日圓3,900萬日圓
2010830萬日圓3,650萬日圓
2011950萬日圓4,100萬日圓
2012850萬日圓4,250萬日圓
2013695萬日圓4,950萬日圓
2014800萬日圓4,000萬日圓
20151,000萬日圓4,150萬日圓
2016990萬日圓6,550萬日圓
20171,100萬日圓6,000萬日圓
20181,200萬日圓6,700萬日圓
20191,300萬日圓5,700萬日圓
20201,400萬日圓6,650萬日圓
20211,400萬日圓4,500萬日圓
20221,400萬日圓5,800萬日圓
20231,500萬日圓6,250萬日圓
20241,600萬日圓6,300萬日圓
20251,800萬日圓8,000萬日圓
2026年（部分）1,900萬日圓2億日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約28%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200620.7萬日圓/㎡19.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200720萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
200822.4萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
200918.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
201018.6萬日圓/㎡18萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡
201121.5萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201220萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201320萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201421.5萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201526萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201629萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201734.2萬日圓/㎡29.9萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201837.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201935.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡
202038.7萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202141.4萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202250萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
202350.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
202456萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
202560萬日圓/㎡42.3萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
2026年（部分）61.5萬日圓/㎡45.6萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約21年時每㎡價格下跌約四分之一，約28年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約27年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡27年前較新屋下跌約26%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–42.8萬日圓/㎡
183.3萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡
273.3萬日圓/㎡–
359.2萬日圓/㎡–
468萬日圓/㎡–
569.2萬日圓/㎡40.6萬日圓/㎡
664.7萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
766.7萬日圓/㎡39.6萬日圓/㎡
866.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
963.3萬日圓/㎡–
1063.4萬日圓/㎡–
1160萬日圓/㎡–
1260萬日圓/㎡–
1360萬日圓/㎡–
1460萬日圓/㎡–
1560萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡
1662.5萬日圓/㎡–
1760萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
1854.1萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡
1952萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡
2053.3萬日圓/㎡–
2150萬日圓/㎡–
2250萬日圓/㎡–
2346.7萬日圓/㎡–
2437.5萬日圓/㎡–
2539.9萬日圓/㎡–
2636.5萬日圓/㎡–
2736.9萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡
2834.5萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
2931.7萬日圓/㎡–
3028萬日圓/㎡–
3126.3萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
3227.3萬日圓/㎡–
3328.3萬日圓/㎡–
3431.5萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
3530萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡
3624.8萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
3725.5萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
3822.6萬日圓/㎡–
3926萬日圓/㎡44.3萬日圓/㎡
4029.4萬日圓/㎡–
4127.7萬日圓/㎡–
4230.4萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡
4327.4萬日圓/㎡–
4423.9萬日圓/㎡–
4524.4萬日圓/㎡–
4625.4萬日圓/㎡–
4718萬日圓/㎡–
4823.3萬日圓/㎡–
4917萬日圓/㎡–
5019.6萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.7萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡56萬日圓/㎡–
200711.3萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡–
20088.2萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡64萬日圓/㎡–
20099.1萬日圓/㎡15萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡–
20107.8萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡57.3萬日圓/㎡–
201111.1萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201210.5萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201310萬日圓/㎡17萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡
201410.2萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡32萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201514.4萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡65.8萬日圓/㎡
201613.2萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
201714.9萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡43萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201816.4萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡54.2萬日圓/㎡
201916.5萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡45萬日圓/㎡52.3萬日圓/㎡
202018萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡52萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡
202119萬日圓/㎡28萬日圓/㎡52萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡
202221.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡54萬日圓/㎡62.6萬日圓/㎡
202321.4萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡
202422.7萬日圓/㎡34萬日圓/㎡60萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2025–37.3萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–37.5萬日圓/㎡65萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–17.4萬日圓/㎡––
2007–18.4萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡–
2008–17.4萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
2009–13.5萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡–
2010–13.9萬日圓/㎡28萬日圓/㎡–
201111.6萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡
201213.2萬日圓/㎡16萬日圓/㎡–29.8萬日圓/㎡
201316.7萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡–28.2萬日圓/㎡
201416.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201515萬日圓/㎡17萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
2016–20.6萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡
201728.3萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
201822.4萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡–36.1萬日圓/㎡
2019–25.7萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
2020–23萬日圓/㎡–37.6萬日圓/㎡
2021–21.6萬日圓/㎡––
2022–28.3萬日圓/㎡––
2023–29萬日圓/㎡––
2024–30萬日圓/㎡37.2萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
2025–31萬日圓/㎡––

福岡市博多区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
博多1,500萬日圓56.7萬日圓/㎡9,750萬日圓12568470,607+2% 較2019年
呉服町(福岡)1,500萬日圓60萬日圓/㎡1億日圓62288,413+0% 較2019年
中洲川端1,600萬日圓63.1萬日圓/㎡1億5,000萬日圓816836,818-6% 較2019年
竹下1,900萬日圓33.2萬日圓/㎡6,450萬日圓1515218,940+9% 較2019年
千代県庁口1,800萬日圓60萬日圓/㎡8,400萬日圓41449,241-5% 較2019年
東比恵1,600萬日圓54.2萬日圓/㎡3億3,000萬日圓814322,498-5% 較2019年
吉塚2,000萬日圓44.4萬日圓/㎡5,100萬日圓813129,734-2% 較2019年
笹原1,800萬日圓30.5萬日圓/㎡4,250萬日圓129610,620-4% 較2019年
雑餉隈1,700萬日圓29.4萬日圓/㎡6,350萬日圓69114,887-7% 較2019年
祇園(福岡)1,500萬日圓60萬日圓/㎡–38914,557-11% 較2019年
南福岡1,900萬日圓32.8萬日圓/㎡4,950萬日圓57819,422-7% 較2019年
渡辺通1,500萬日圓60萬日圓/㎡–105810,637+28% 較2019年
櫛田神社前1,400萬日圓55萬日圓/㎡–63314,939
福岡空港1,800萬日圓30萬日圓/㎡3,650萬日圓133155,912+2% 較2019年
西鉄平尾1,400萬日圓62.5萬日圓/㎡–152313,689+1% 較2019年

福岡市博多区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,300萬日圓20 m²659
1LDK1,900萬日圓30 m²298
3LDK2,500萬日圓65 m²204
2LDK2,400萬日圓55 m²146
1DK1,700萬日圓25 m²90
4LDK3,100萬日圓80 m²64
2DK1,300萬日圓40 m²29
1R775萬日圓20 m²26

福岡市博多区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡60萬日圓，共513筆）。

福岡市博多区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為8,000萬日圓（共133筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。