Fukuoka City
照片：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市早良区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 430

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約4.5%，低於前五年的7.4%。

  2. 2
    落後於福岡県

    公寓每㎡價格比福岡県平均高22%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約36%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中67%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,400萬日圓

二手公寓中位數 · 51.8萬日圓/㎡

比福岡県高23%

福岡県15個市區町村中由高到低第3

價格在上漲嗎？

+29.4%

5年間

比福岡県（+43.2%）慢

福岡県46個市區町村中由高到低第20

當地收入買得起嗎？

8.4倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比福岡県（4.9×）難買

福岡県49個市區町村中由高到低第13

租還是買？

52年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比福岡県（29）長

福岡県49個市區町村中由高到低第8

人口在增加嗎？

+1.7%

人口（2020→25年）

福岡県（-1.0%）減少時仍在增加

福岡県50個市區町村中由高到低第9

災害風險高嗎？

6%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與福岡県（7%）相近

福岡県50個市區町村中由高到低第23

福岡市早良区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.6萬日圓（2023年），較2018年+4.9%。 福岡県：5.6萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.4萬日圓
較2018年 +9.3% · 福岡県：4.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.9萬日圓
較2018年 +5.4% · 福岡県：5.6萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.7萬日圓
較2018年 +3.8% · 福岡県：6.4萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
10.1萬日圓
較2018年 +17.6% · 福岡県：7.6萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
9.9萬日圓
較2018年 +11.3% · 福岡県：7.3萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
7.5萬日圓
較2018年 +28.2% · 福岡県：6.8萬日圓
每㎡租金
1,489日圓
中位數・每月 · 福岡県：1,412日圓
二手公寓中位數（3,400萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.7萬日圓）的37年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象39,090戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約4.5%，低於前五年的7.4%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於福岡県

公寓每㎡價格比福岡県平均高22%。十年前溢價為34%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約36%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中67%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,600萬日圓至4,925萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+2%。2025年淨遷入約每千人4.8人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為6.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.5%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.4萬日圓）的52.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為6%。

二手公寓價格相當於當地8.4年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為404萬日圓（上一級地區為364萬日圓）。較2014年變化+19%。二手公寓成交價中位數約為其8.4倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+48%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，32%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，6%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在福岡市早良区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
225,111
較2020年 +1.7%
福岡県：-1.0%
2025年淨遷入
+1,072
每千人 +4.76
福岡県：+1.01
空屋率（2023年）
6.9%
非出租或出售的空屋 0.5%
福岡県：12.4%
租金中位數（2023年）
5.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
福岡県：5.1萬日圓
強震風險
6.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
福岡県：6.6%
每名納稅人平均所得
404萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
福岡県：364萬日圓
日間人口
89
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.7%
2024年登記居民3,816人
福岡県：2.2%
診所
9.5
每萬名居民；醫院13間、牙科295間（2020年）
福岡県：9.3
公示地價（2026年）
21.1萬日圓/㎡
1年 +7.5%・5年 +47.6%
福岡県：7.5萬日圓/㎡
洪水風險
32.1%
53個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土石災害風險
5.7%
53個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
福岡県：4.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福岡市早良区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,500萬日圓

27.3萬日圓/㎡

  • 小田部
  • 次郎丸 · 步行21分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1990年建
典型2026 Q2

3,200萬日圓

45.7萬日圓/㎡

  • 飯倉
  • 茶山 · 步行15分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2007年建
較高價位2025 Q4

6,000萬日圓

75萬日圓/㎡

  • 西新
  • 西新 · 步行2分
  • 3LDK · 80 m²
  • 1998年建

獨棟

較低價位2026 Q1

2,600萬日圓

28.9萬日圓/㎡

  • 原
  • 賀茂 · 步行19分
  • 土地135㎡ · 樓地板90㎡
  • 1987年建
典型2026 Q1

4,600萬日圓

48.4萬日圓/㎡

  • 飯倉
  • 金山(福岡) · 步行16分
  • 土地115㎡ · 樓地板95㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q1

7,300萬日圓

6.6萬日圓/㎡

  • 弥生
  • 藤崎(福岡) · 步行8分
  • 土地490㎡ · 樓地板1100㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,050萬日圓2,500萬日圓
20071,700萬日圓2,500萬日圓
20082,000萬日圓2,400萬日圓
20091,700萬日圓2,500萬日圓
20101,500萬日圓2,550萬日圓
20111,600萬日圓2,500萬日圓
20121,450萬日圓2,600萬日圓
20131,900萬日圓2,900萬日圓
20141,800萬日圓2,700萬日圓
20152,100萬日圓2,900萬日圓
20162,300萬日圓3,400萬日圓
20172,600萬日圓3,200萬日圓
20182,400萬日圓3,400萬日圓
20192,600萬日圓3,400萬日圓
20202,700萬日圓3,400萬日圓
20212,900萬日圓3,900萬日圓
20222,800萬日圓4,000萬日圓
20233,000萬日圓4,150萬日圓
20243,050萬日圓4,200萬日圓
20253,400萬日圓4,500萬日圓
2026年（部分）2,950萬日圓4,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約20%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200620.3萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
200723.8萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
200827.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
200923萬日圓/㎡20萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201021.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201123.7萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
201224.8萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201330萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
201425.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201530萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201633.3萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201737.6萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201837.3萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201940萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202040萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202143萬日圓/㎡35萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202243.5萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
202343.2萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202447.9萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202551.8萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
2026年（部分）43.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約17年時每㎡價格下跌約四分之一，約32年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.9%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約18年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡18年前較新屋下跌約31%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–42.1萬日圓/㎡
1–42.1萬日圓/㎡
373.3萬日圓/㎡–
4–47.4萬日圓/㎡
574.3萬日圓/㎡–
667萬日圓/㎡–
764.6萬日圓/㎡–
854.3萬日圓/㎡40.9萬日圓/㎡
966.7萬日圓/㎡–
1060萬日圓/㎡–
1162.1萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡
1262.9萬日圓/㎡–
1352.5萬日圓/㎡–
1460萬日圓/㎡–
1562.9萬日圓/㎡–
1659.3萬日圓/㎡–
1752萬日圓/㎡–
1850萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
1948.4萬日圓/㎡–
2150.3萬日圓/㎡–
2250萬日圓/㎡–
2446.2萬日圓/㎡–
2547.5萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
2642.4萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
2750萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
2845.7萬日圓/㎡–
2946.4萬日圓/㎡–
3043萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡
3140萬日圓/㎡–
3230萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
3324.2萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
3432萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡
3533.7萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
3633.3萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
3730.7萬日圓/㎡–
3828.7萬日圓/㎡–
3931.1萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡
40–17.6萬日圓/㎡
44–18.8萬日圓/㎡
45–17.1萬日圓/㎡
4619.4萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡
47–25.2萬日圓/㎡
4920萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
5016.9萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–21.8萬日圓/㎡––
2007–23.4萬日圓/㎡––
2008–24.4萬日圓/㎡––
2009–21.2萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡–
2010–20萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡–
2011–23.3萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡–
201211.3萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
2013–23.3萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡–
2014–23.3萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡–
2015–28.8萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡–
2016–32.8萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡–
2017–33.8萬日圓/㎡47萬日圓/㎡–
2018–31.1萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡–
2019–33.8萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡
2020–35.6萬日圓/㎡48.4萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡
2021–35.6萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡
2022–36.9萬日圓/㎡50萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡
2023–40萬日圓/㎡56萬日圓/㎡56.2萬日圓/㎡
2024–40萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡70.3萬日圓/㎡
2025–45萬日圓/㎡69.2萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200616.1萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡–
200713.3萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡–
2008–17.6萬日圓/㎡27萬日圓/㎡–
200913.4萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
201010.3萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡–
2011–14.8萬日圓/㎡–29.5萬日圓/㎡
201214.1萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡–29.1萬日圓/㎡
201314.7萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡–30.3萬日圓/㎡
201415.2萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–28.6萬日圓/㎡
201512萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
201617.5萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201712.2萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
201814.8萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–33.3萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–34.3萬日圓/㎡
202018.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–34.5萬日圓/㎡
202116.1萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡–40.9萬日圓/㎡
2022–23.2萬日圓/㎡––
202326.9萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡–39.7萬日圓/㎡
202420.6萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡––
202523.5萬日圓/㎡23萬日圓/㎡––

福岡市早良区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
西新3,200萬日圓58.8萬日圓/㎡9,000萬日圓720043,659-12% 較2019年
藤崎(福岡)4,000萬日圓52.2萬日圓/㎡6,300萬日圓1119521,419-13% 較2019年
室見2,400萬日圓34.5萬日圓/㎡5,000萬日圓1416415,149-10% 較2019年
野芥––3,300萬日圓131538,634+4% 較2019年
次郎丸2,100萬日圓38.8萬日圓/㎡4,000萬日圓14966,671+6% 較2019年
賀茂––3,800萬日圓12846,492+4% 較2019年
金山(福岡)––4,350萬日圓14456,1580% 較2019年
茶山2,950萬日圓40萬日圓/㎡4,850萬日圓20285,305+5% 較2019年
梅林(福岡)––3,400萬日圓12202,860-14% 較2019年
別府(福岡)–––181713,332+14% 較2019年

福岡市早良区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,500萬日圓70 m²191
4LDK4,200萬日圓82.5 m²88
2LDK2,900萬日圓60 m²63
1K600萬日圓20 m²35
1LDK2,200萬日圓30 m²25

福岡市早良区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,400萬日圓（每㎡51.8萬日圓，共152筆）。

福岡市早良区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,500萬日圓（共169筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。