Fukuoka City
照片：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市城南区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 255

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約2.1%，低於前五年的6.8%。

  2. 2
    落後於福岡県

    公寓每㎡價格比福岡県平均低20%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約39%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中56%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,000萬日圓

二手公寓中位數 · 31.5萬日圓/㎡

比福岡県低25%

福岡県15個市區町村中由高到低第7

價格在上漲嗎？

+9.5%

5年間

比福岡県（+43.2%）慢

福岡県46個市區町村中由高到低第32

當地收入買得起嗎？

4.9倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與福岡県（4.9×）相近

福岡県49個市區町村中由高到低第23

租還是買？

35年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比福岡県（29）長

福岡県49個市區町村中由高到低第19

人口在增加嗎？

+0.9%

人口（2020→25年）

福岡県（-1.0%）減少時仍在增加

福岡県50個市區町村中由高到低第12

災害風險高嗎？

9%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與福岡県（7%）相近

福岡県50個市區町村中由高到低第16

福岡市城南区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年+3.9%。 福岡県：5.6萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.7萬日圓
較2018年 -4.5% · 福岡県：4.3萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.3萬日圓
較2018年 +10.6% · 福岡県：5.6萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7萬日圓
較2018年 +9.4% · 福岡県：6.4萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
8.2萬日圓
較2018年 +11.1% · 福岡県：7.6萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.3萬日圓
較2018年 -21.4% · 福岡県：7.3萬日圓
每㎡租金
1,524日圓
中位數・每月 · 福岡県：1,412日圓
二手公寓中位數（2,000萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月7萬日圓）的24年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象30,320戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約2.1%，低於前五年的6.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於福岡県

公寓每㎡價格比福岡県平均低20%。十年前差距為1%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約39%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中56%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於840萬日圓至3,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人6人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為9.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的35.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為9%。

二手公寓價格相當於當地4.9年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為404萬日圓（上一級地區為364萬日圓）。較2014年變化+19%。二手公寓成交價中位數約為其4.9倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+39%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，16%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在福岡市城南区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
134,096
較2020年 +0.9%
福岡県：-1.0%
2025年淨遷入
+809
每千人 +6.03
福岡県：+1.01
空屋率（2023年）
9.5%
非出租或出售的空屋 0.3%
福岡県：12.4%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
福岡県：5.1萬日圓
強震風險
8.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
福岡県：6.6%
每名納稅人平均所得
404萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
福岡県：364萬日圓
日間人口
90
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.4%
2024年登記居民1,740人
福岡県：2.2%
診所
7.7
每萬名居民；醫院9間、牙科69間（2020年）
福岡県：9.3
公示地價（2026年）
14.6萬日圓/㎡
1年 +6.3%・5年 +38.8%
福岡県：7.5萬日圓/㎡
洪水風險
15.8%
19個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土石災害風險
0.0%
19個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
福岡県：4.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福岡市城南区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

670萬日圓

33.5萬日圓/㎡

  • 別府
  • 別府(福岡) · 步行3分
  • 1K · 20 m²
  • 1995年建
典型2026 Q1

1,500萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 東油山
  • 福大前
  • 3LDK · 75 m²
  • 1991年建
較高價位2025 Q3

3,700萬日圓

49.3萬日圓/㎡

  • 干隈
  • 野芥 · 步行6分
  • 2LDK · 75 m²
  • 1996年建

獨棟

較低價位2025 Q4

3,000萬日圓

33.3萬日圓/㎡

  • 西片江
  • 福大前 · 步行8分
  • 土地175㎡ · 樓地板90㎡
  • 1979年建
典型2025 Q4

4,300萬日圓

41萬日圓/㎡

  • 友泉亭
  • 茶山 · 步行25分
  • 土地130㎡ · 樓地板105㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q1

6,800萬日圓

61.8萬日圓/㎡

  • 七隈
  • 金山(福岡) · 步行8分
  • 土地150㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲25%。但每㎡價格只升4%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有79宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006930萬日圓2,550萬日圓
20071,100萬日圓2,900萬日圓
20081,500萬日圓2,800萬日圓
20091,400萬日圓2,650萬日圓
20101,500萬日圓2,900萬日圓
20111,100萬日圓2,800萬日圓
20121,100萬日圓2,800萬日圓
20131,400萬日圓2,800萬日圓
20141,200萬日圓3,050萬日圓
20151,400萬日圓3,400萬日圓
20161,400萬日圓3,300萬日圓
20171,300萬日圓3,600萬日圓
20181,350萬日圓3,400萬日圓
20191,550萬日圓3,500萬日圓
20201,850萬日圓3,550萬日圓
20211,500萬日圓4,000萬日圓
20221,500萬日圓4,100萬日圓
20231,600萬日圓4,700萬日圓
20241,700萬日圓4,100萬日圓
20252,000萬日圓4,100萬日圓
2026年（部分）2,000萬日圓4,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約20%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200616.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200720萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200822.7萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200920萬日圓/㎡21萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
201018.6萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201118.2萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
201217.6萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
201319.3萬日圓/㎡21萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201522.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201624.3萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201724.7萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201825.5萬日圓/㎡27萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201930萬日圓/㎡29萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202028.8萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
202127.4萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202230.7萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202330.4萬日圓/㎡40萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202433.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202531.5萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
2026年（部分）29萬日圓/㎡40萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–43.5萬日圓/㎡
1–40萬日圓/㎡
1657.9萬日圓/㎡–
1753.6萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
2032.7萬日圓/㎡–
2234.5萬日圓/㎡–
2440萬日圓/㎡–
2539萬日圓/㎡–
2631.5萬日圓/㎡–
2737.1萬日圓/㎡–
2831萬日圓/㎡–
2927.5萬日圓/㎡–
3032.4萬日圓/㎡–
3121.8萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
3223.6萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡
3321.5萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡
3421.4萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡
35–19.3萬日圓/㎡
3625.3萬日圓/㎡–
489.6萬日圓/㎡–
4915.6萬日圓/㎡–
5013.4萬日圓/㎡33.2萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200616.8萬日圓/㎡–
200720萬日圓/㎡–
200822萬日圓/㎡–
200918.5萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡
201017.3萬日圓/㎡–
201117.8萬日圓/㎡–
201216.9萬日圓/㎡–
201318.7萬日圓/㎡–
201418.8萬日圓/㎡–
201521.3萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201622.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201723.5萬日圓/㎡–
201823萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡
201925萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡
202028.3萬日圓/㎡44.7萬日圓/㎡
202124.3萬日圓/㎡–
202224.8萬日圓/㎡–
202328萬日圓/㎡–
202431.4萬日圓/㎡–
202531.1萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–15.9萬日圓/㎡––
200717.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡–
2008–16.7萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡–
2009–15萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡–
2010–14.6萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡–
201121.1萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡–28.7萬日圓/㎡
2012–13.8萬日圓/㎡–30萬日圓/㎡
201318.8萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡–31萬日圓/㎡
2014–16.2萬日圓/㎡–34.1萬日圓/㎡
2015–16.1萬日圓/㎡–34.2萬日圓/㎡
201615.1萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
2017–16.3萬日圓/㎡–35.2萬日圓/㎡
2018–18.2萬日圓/㎡–36.4萬日圓/㎡
2019–20.8萬日圓/㎡–36.6萬日圓/㎡
2020–20萬日圓/㎡–36.8萬日圓/㎡
2021–17.9萬日圓/㎡–34.5萬日圓/㎡
2022–18.7萬日圓/㎡––
2023–20.5萬日圓/㎡––
2024–23.7萬日圓/㎡––
2025–20.9萬日圓/㎡––

福岡市城南区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
別府(福岡)1,800萬日圓43.1萬日圓/㎡5,450萬日圓718813,332+14% 較2019年
七隈1,850萬日圓26.3萬日圓/㎡3,750萬日圓151089,317-8% 較2019年
福大前700萬日圓16萬日圓/㎡3,400萬日圓189413,553-5% 較2019年
茶山2,300萬日圓30.7萬日圓/㎡4,900萬日圓9845,305+5% 較2019年
金山(福岡)780萬日圓16.4萬日圓/㎡4,500萬日圓8716,1580% 較2019年
六本松1,200萬日圓23.3萬日圓/㎡–262418,034+27% 較2019年
梅林(福岡)––4,050萬日圓6142,860-14% 較2019年
野芥–––6108,634+4% 較2019年

福岡市城南区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,800萬日圓70 m²111
1K510萬日圓20 m²48
2LDK1,045萬日圓52.5 m²38
4LDK3,300萬日圓85 m²25

福岡市城南区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,000萬日圓（每㎡31.5萬日圓，共79筆）。

福岡市城南区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,100萬日圓（共119筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。