水戸市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 575
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,750萬日圓
二手公寓中位數 · 25.5萬日圓/㎡
比茨城県高0%
茨城県5個市區町村中由高到低第3
價格在上漲嗎？
+5.0%
5年間
比茨城県（+9.4%）慢
茨城県35個市區町村中由高到低第18
當地收入買得起嗎？
4.6倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比茨城県（5.0×）好買
茨城県32個市區町村中由高到低第9
租還是買？
30年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
與茨城県（30）相近
茨城県31個市區町村中由高到低第7
人口在增加嗎？
-1.8%
人口（2020→25年）
減少幅度小於茨城県（-2.6%）
茨城県36個市區町村中由高到低第9
災害風險高嗎？
81%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於茨城県（56%）
茨城県36個市區町村中由高到低第4
水戸市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+4.1%。 茨城県：5.3萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 水戸市茨城県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.7萬日圓 較2018年 -2.1% · 茨城県：3.9萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.1萬日圓 較2018年 +2.6% · 茨城県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.4萬日圓 較2018年 +5.1% · 茨城県：6.1萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 8.4萬日圓 較2018年 +24.1% · 茨城県：7.2萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.6萬日圓 較2018年 -10.8% · 茨城県：6.2萬日圓 | |
| 150㎡以上 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.1萬日圓 較2018年 -15.8% · 茨城県：5.5萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,333日圓
- 中位數・每月 · 茨城県：1,271日圓
- 二手公寓中位數（1,750萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月8.4萬日圓）的17年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象38,380戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約1.1%，快於前五年的0.9%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於茨城県
公寓每㎡價格比茨城県平均低6%。十年前差距為15%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約55%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中70%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約16%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,025萬日圓至2,425萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為18%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.6%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.9萬日圓）的29.9年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為81%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
二手公寓價格相當於當地4.6年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為383萬日圓（上一級地區為357萬日圓）。較2014年變化+15%。二手公寓成交價中位數約為其4.6倍（上一級地區為5.0倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-1%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，19%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在水戸市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 265,773
- 較2020年 -1.8%
- 茨城県：-2.6%
- 2025年淨遷入
- +267
- 每千人 +1
- 茨城県：-2.14
- 空屋率（2023年）
- 18.0%
- 非出租或出售的空屋 6.6%
- 茨城県：14.1%
- 租金中位數（2023年）
- 4.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 茨城県：5萬日圓
- 強震風險
- 80.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 茨城県：56.2%
- 每名納稅人平均所得
- 383萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 茨城県：357萬日圓
- 日間人口
- 109
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.7%
- 2024年登記居民4,429人
- 茨城県：3.5%
- 診所
- 9.4
- 每萬名居民；醫院25間、牙科177間（2020年）
- 茨城県：6.4
- 公示地價（2026年）
- 4.1萬日圓/㎡
- 1年 0.0%・5年 -1.1%
- 茨城県：2.7萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 19.4%
- 67個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 11.9%）
- 茨城県：26.5%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 67個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 茨城県：0.3%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
水戸市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,200萬日圓
20萬日圓/㎡
- 南町
- 水戸 · 步行8分
- 3LDK · 60 m²
- 1995年建
1,900萬日圓
22.4萬日圓/㎡
- 白梅
- 水戸 · 步行14分
- 2LDK · 85 m²
- 2000年建
2,500萬日圓
33.3萬日圓/㎡
- 三の丸
- 水戸 · 步行5分
- 3LDK · 75 m²
- 2001年建
獨棟
1,100萬日圓
11萬日圓/㎡
- 堀町
- 赤塚 · 步行21分
- 土地160㎡ · 樓地板100㎡
- 1998年建
2,600萬日圓
11.8萬日圓/㎡
- 城東
- 水戸
- 土地380㎡ · 樓地板220㎡
- 2006年建
4,200萬日圓
44.2萬日圓/㎡
- 内原町
- 内原 · 步行21分
- 土地300㎡ · 樓地板95㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 1,450萬日圓 | 2,350萬日圓 |
| 2008 | 1,700萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2009 | 2,100萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2010 | 1,900萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2011 | 1,300萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2012 | 1,600萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2013 | 1,500萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2014 | 1,650萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2015 | 1,900萬日圓 | 2,150萬日圓 |
| 2016 | 1,650萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2017 | 1,700萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2018 | 1,500萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2019 | 1,600萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2020 | 1,500萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2021 | 1,900萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2022 | 1,750萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2023 | 1,600萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2024 | 1,700萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2025 | 1,750萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 2,600萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 21.5萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2008 | 24萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 30萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2010 | 27.1萬日圓/㎡ | 14.8萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2011 | 17.3萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | 22.9萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 22.8萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 24.6萬日圓/㎡ | 17.5萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 26.2萬日圓/㎡ | 17.3萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 23.9萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2017 | 25.6萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2018 | 21.4萬日圓/㎡ | 19萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2019 | 24.3萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 24.3萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 23.8萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 24.8萬日圓/㎡ | 17.3萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2023 | 24.4萬日圓/㎡ | 19萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2024 | 25.9萬日圓/㎡ | 17.9萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2025 | 25.5萬日圓/㎡ | 18.8萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 15.8萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 25.7萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 24.8萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 25.1萬日圓/㎡ |
| 5 | – | 22.7萬日圓/㎡ |
| 6 | – | 21.8萬日圓/㎡ |
| 7 | – | 17.7萬日圓/㎡ |
| 13 | 25.7萬日圓/㎡ | – |
| 15 | 29.5萬日圓/㎡ | – |
| 16 | 28.9萬日圓/㎡ | – |
| 17 | 29.6萬日圓/㎡ | 17.2萬日圓/㎡ |
| 18 | 30.3萬日圓/㎡ | – |
| 20 | 26.3萬日圓/㎡ | – |
| 21 | 27.3萬日圓/㎡ | 13.1萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 16萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 12萬日圓/㎡ |
| 24 | – | 11.4萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 12.6萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 9.4萬日圓/㎡ |
| 27 | – | 10.5萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 7.5萬日圓/㎡ |
| 29 | – | 12.9萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 9.6萬日圓/㎡ |
| 31 | – | 11.1萬日圓/㎡ |
| 32 | – | 10萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 10.2萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 7.3萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 5.9萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 8.2萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 7.9萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 10.3萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 7.2萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 8.1萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 8.6萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 7.9萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 6.3萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 6.7萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 5.8萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 3.8萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 5.8萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 5.5萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11.9萬日圓/㎡ | 14.1萬日圓/㎡ | 24.5萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 10萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ | 23.2萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 10.7萬日圓/㎡ | 12.8萬日圓/㎡ | 24.4萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 11.8萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | 25.1萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 8.8萬日圓/㎡ | – | 22萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 10.5萬日圓/㎡ | – | 25萬日圓/㎡ |
| 2013 | 7.6萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | 24.9萬日圓/㎡ |
| 2014 | 7.8萬日圓/㎡ | 9.1萬日圓/㎡ | – | 23.3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 7.1萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | 20.3萬日圓/㎡ | 23.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 8.1萬日圓/㎡ | 11.8萬日圓/㎡ | 13.4萬日圓/㎡ | 21.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | 6.8萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ | – | 22.9萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.8萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 13.6萬日圓/㎡ | 23.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 6萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | – | 24.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | 5.9萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ | – | 21萬日圓/㎡ |
| 2021 | 6.4萬日圓/㎡ | 8萬日圓/㎡ | 14.9萬日圓/㎡ | 22.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 4.6萬日圓/㎡ | 9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 5.5萬日圓/㎡ | 10.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 7萬日圓/㎡ | 9.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.9萬日圓/㎡ | 9.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2026年（部分） | – | 8.2萬日圓/㎡ | – | – |
水戸市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 水戸 | 1,700萬日圓 | 25.6萬日圓/㎡ | 2,500萬日圓 | 19 | 571 | 57,429-10% 較2019年 |
| 赤塚 | 1,650萬日圓 | 25萬日圓/㎡ | 2,300萬日圓 | 18 | 357 | 11,530-8% 較2019年 |
| 内原 | – | – | 2,100萬日圓 | 15 | 27 | 4,672-17% 較2019年 |
水戸市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,900萬日圓 | 70 m² | 70 |
| 2LDK | 1,600萬日圓 | 65 m² | 25 |
| 4LDK | 2,300萬日圓 | 85 m² | 18 |
水戸市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,750萬日圓（每㎡25.5萬日圓，共44筆）。
水戸市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共298筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。