Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市南区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 322

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約2%，快於前五年的0.9%。

  2. 2
    落後於北海道

    公寓每㎡價格比北海道平均低54%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約42%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

660萬日圓

二手公寓中位數 · 9.5萬日圓/㎡

比北海道低61%

北海道15個市區町村中由高到低第15

價格在上漲嗎？

-17.2%

5年間

比北海道（+22.6%）慢

北海道42個市區町村中由高到低第35

當地收入買得起嗎？

1.8倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比北海道（4.9×）好買

北海道48個市區町村中由高到低第34

租還是買？

11年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比北海道（31）短

北海道46個市區町村中由高到低第36

人口在增加嗎？

-2.4%

人口（2020→25年）

減少幅度小於北海道（-4.6%）

北海道51個市區町村中由高到低第12

災害風險高嗎？

2%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於北海道（11%）

北海道51個市區町村中由高到低第43

札幌市南区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年-1.0%。 北海道：5.1萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.8萬日圓
較2018年 +3.2% · 北海道：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
4.8萬日圓
較2018年 +6.1% · 北海道：4.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.5萬日圓
較2018年 -8.7% · 北海道：5.8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.3萬日圓
較2018年 -0.4% · 北海道：6.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.7萬日圓
較2018年 +5.8% · 北海道：6萬日圓
每㎡租金
1,154日圓
中位數・每月 · 北海道：1,216日圓
二手公寓中位數（660萬日圓・68㎡）約等於同等面積平均租金（每月5.5萬日圓）的10年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象16,700戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約2%，快於前五年的0.9%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於北海道

公寓每㎡價格比北海道平均低54%。十年前差距為36%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約42%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約29%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於350萬日圓至1,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為14.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.5%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的11.5年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為2%。

二手公寓價格相當於當地1.8年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為363萬日圓（上一級地區為345萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其1.8倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化+27%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，17%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，2%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市南区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
132,525
較2020年 -2.4%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+201
每千人 +1.52
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
14.1%
非出租或出售的空屋 4.5%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
1.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
每名納稅人平均所得
363萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
北海道：345萬日圓
日間人口
90
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
0.9%
2024年登記居民1,256人
北海道：1.3%
診所
5.9
每萬名居民；醫院15間、牙科68間（2020年）
北海道：6.9
公示地價（2026年）
3.2萬日圓/㎡
1年 +0.3%・5年 +26.5%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
17.0%
47個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
北海道：51.8%
土石災害風險
2.1%
47個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市南区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

370萬日圓

6.7萬日圓/㎡

  • 定山渓温泉西
  • 真駒内
  • 1LDK · 55 m²
  • 1990年建
典型2026 Q2

800萬日圓

10萬日圓/㎡

  • 石山２条
  • 真駒内
  • 3LDK · 80 m²
  • 2001年建
較高價位2026 Q1

2,100萬日圓

24.7萬日圓/㎡

  • 澄川１条
  • 澄川 · 步行9分
  • 4LDK · 85 m²
  • 1981年建

獨棟

較低價位2026 Q2

500萬日圓

4.8萬日圓/㎡

  • 藤野５条
  • 真駒内
  • 土地175㎡ · 樓地板105㎡
  • 1992年建
典型2026 Q2

1,100萬日圓

5.9萬日圓/㎡

  • 藤野６条
  • 真駒内
  • 土地180㎡ · 樓地板185㎡
  • 1988年建
較高價位2025 Q3

3,300萬日圓

27.5萬日圓/㎡

  • 藤野３条
  • 真駒内
  • 土地195㎡ · 樓地板120㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006705萬日圓1,550萬日圓
2007770萬日圓1,400萬日圓
2008740萬日圓1,500萬日圓
2009650萬日圓1,100萬日圓
2010680萬日圓1,300萬日圓
2011660萬日圓1,300萬日圓
2012750萬日圓1,300萬日圓
2013650萬日圓1,350萬日圓
2014740萬日圓1,400萬日圓
2015775萬日圓1,500萬日圓
2016770萬日圓1,300萬日圓
2017725萬日圓1,300萬日圓
2018980萬日圓1,450萬日圓
2019520萬日圓1,100萬日圓
2020850萬日圓1,450萬日圓
2021810萬日圓1,800萬日圓
2022990萬日圓1,900萬日圓
2023835萬日圓1,800萬日圓
2024900萬日圓1,300萬日圓
2025660萬日圓1,300萬日圓
2026年（部分）850萬日圓1,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約14%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓5萬日圓10萬日圓15萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200610.3萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
200710.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
200810.6萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
20099.9萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
20109.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201110萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201210.3萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
20138.6萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
201410.3萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
201510.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201611.6萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201710.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
201813.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
20198.8萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
202011.5萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
202112.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202214萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
202311.8萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
202412.9萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
20259.5萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
2026年（部分）12.2萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約40年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡40年前較新屋下跌約76%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–32.5萬日圓/㎡
1–28萬日圓/㎡
2524.9萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
2613.9萬日圓/㎡–
2716.3萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2816.5萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡
29–7.3萬日圓/㎡
3012.9萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
315.9萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
328萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
336.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
345.7萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
356.1萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
36–8.1萬日圓/㎡
37–8.2萬日圓/㎡
3815.4萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡
3910.5萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
4012.7萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
4112.1萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
42–7萬日圓/㎡
4312.5萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
4410.5萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
4510.4萬日圓/㎡5.6萬日圓/㎡
46–6.3萬日圓/㎡
476.9萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
4911.3萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
506.4萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓5萬日圓10萬日圓15萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-2000
2006–12.8萬日圓/㎡
2007–11.4萬日圓/㎡
20086.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
2009–8萬日圓/㎡
2010–10.2萬日圓/㎡
2011–9.9萬日圓/㎡
2012–10.8萬日圓/㎡
20137.1萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
2014–10.7萬日圓/㎡
20158.4萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
20167.9萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
201710.2萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
2018–13.7萬日圓/㎡
201911.1萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
2020–12.2萬日圓/㎡
20219.6萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
2022–14萬日圓/㎡
2023–11.4萬日圓/㎡
20247.2萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
2025–9.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.1萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡–
20078.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡––
20087.9萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
20096.5萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡––
20105.9萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡–
2011–8萬日圓/㎡–23.8萬日圓/㎡
20124.6萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡–22.9萬日圓/㎡
20136.1萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡–21.5萬日圓/㎡
20145.9萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡–26.4萬日圓/㎡
20157.1萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡–27.2萬日圓/㎡
20165.3萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡–26.1萬日圓/㎡
20175.9萬日圓/㎡8萬日圓/㎡–27.1萬日圓/㎡
20185.4萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡–24.2萬日圓/㎡
20196.2萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡–29.3萬日圓/㎡
20205.8萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡–26.7萬日圓/㎡
20215.2萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡––
20227.4萬日圓/㎡9萬日圓/㎡––
20235萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡––
20244.6萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡––
20254.3萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡––
2026年（部分）–6.3萬日圓/㎡––

札幌市南区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
真駒内730萬日圓10.6萬日圓/㎡1,200萬日圓1647922,368-11% 較2019年
澄川1,100萬日圓15.1萬日圓/㎡3,600萬日圓89518,748-6% 較2019年
自衛隊前920萬日圓14.2萬日圓/㎡2,350萬日圓9576,244-6% 較2019年

札幌市南区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK995萬日圓70 m²94
2LDK530萬日圓55 m²44
4LDK1,200萬日圓90 m²41
1LDK330萬日圓40 m²20

札幌市南区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為660萬日圓（每㎡9.5萬日圓，共68筆）。

札幌市南区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,300萬日圓（共128筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。