照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

江別市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 266

重點

1
仍在上漲但放緩
漲幅放緩至年均約0.7%，低於前五年的7.6%。
2
表現優於北海道
獨棟每㎡價格比北海道平均高51%。
3
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約35%。
4
家庭自住市場
近年成交中85%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,050萬日圓

二手公寓中位數 · 13萬日圓/㎡

比北海道低47%

北海道15個市區町村中由高到低第12

價格在上漲嗎？

+9.6%

5年間

比北海道（+22.6%）慢

北海道42個市區町村中由高到低第23

當地收入買得起嗎？

3.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比北海道（4.9×）好買

北海道48個市區町村中由高到低第18

租還是買？

21年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比北海道（31）短

北海道46個市區町村中由高到低第18

人口在增加嗎？

-1.2%

人口（2020→25年）

減少幅度小於北海道（-4.6%）

北海道51個市區町村中由高到低第9

災害風險高嗎？

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於北海道（11%）

北海道51個市區町村中由高到低第25

江別市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月4.4萬日圓（2023年），較2018年-1.2%。北海道：5.1萬日圓

面積	常見格局	平均月租
29㎡以下套房・1K	套房・1K	3.4萬日圓較2018年 -1.1% · 北海道：4萬日圓
30–49㎡ 1LDK・2DK	1LDK・2DK	4.3萬日圓較2018年 +0.4% · 北海道：4.9萬日圓
50–69㎡ 2LDK・3DK	2LDK・3DK	5.1萬日圓較2018年 +0.8% · 北海道：5.8萬日圓
70–99㎡ 3LDK・家庭	3LDK・家庭	5.8萬日圓較2018年 +2.6% · 北海道：6.5萬日圓
100–149㎡多為獨棟	多為獨棟	4.7萬日圓較2018年 -11.4% · 北海道：6萬日圓

每㎡租金: 1,123日圓; 中位數・每月 · 北海道：1,216日圓; 二手公寓中位數（1,050萬日圓・75㎡）約等於同等面積平均租金（每月5.8萬日圓）的15年。; 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。對象11,950戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約0.7%，低於前五年的7.6%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

表現優於北海道

獨棟每㎡價格比北海道平均高51%。十年前溢價為11%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約35%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中85%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約31%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的獨棟成交價介於1,400萬日圓至3,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人4.7人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為10.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.7%。空屋多為待租單位，市場健康。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。

當地收入水平

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為320萬日圓（上一級地區為345萬日圓）。較2014年變化+17%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化+66%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，16%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在江別市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）: 119,568; 較2020年 -1.2%; 北海道：-4.6%
2025年淨遷入: +565; 每千人 +4.73; 北海道：-1.04
空屋率（2023年）: 10.9%; 非出租或出售的空屋 2.7%; 北海道：15.6%
租金中位數（2023年）: 4.2萬日圓; 每月，所有租賃住宅; 北海道：4.6萬日圓
強震風險: 4.9%; 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率; 北海道：10.5%
每名納稅人平均所得: 320萬日圓; 2023年應課稅所得; 北海道：345萬日圓
日間人口: 90; 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民: 0.9%; 2024年登記居民1,095人; 北海道：1.3%
診所: 6.0; 每萬名居民；醫院6間、牙科64間（2020年）; 北海道：6.9
公示地價（2026年）: 5萬日圓/㎡; 1年 -0.3%・5年 +66.1%; 北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險: 16.2%; 37個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.4%）; 北海道：51.8%
土石災害風險: 0.0%; 37個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例; 北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

江別市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

430萬日圓

4.5萬日圓/㎡

野幌若葉町
野幌 · 步行19分
4LDK · 95 m²
1991年建

典型2025 Q4

830萬日圓

11.9萬日圓/㎡

東野幌本町
野幌 · 步行4分
3LDK · 70 m²
1992年建

較高價位2026 Q1

1,300萬日圓

15.3萬日圓/㎡

野幌若葉町
野幌 · 步行12分
4LDK · 85 m²
1991年建

獨棟

較低價位2026 Q1

890萬日圓

6.6萬日圓/㎡

いずみ野
江別 · 步行28分
土地200㎡ · 樓地板135㎡
1996年建

典型2026 Q2

2,100萬日圓

19.1萬日圓/㎡

いずみ野
高砂(北海道)
土地230㎡ · 樓地板110㎡
1994年建

較高價位2025 Q4

3,300萬日圓

31.4萬日圓/㎡

元江別
江別
土地210㎡ · 樓地板105㎡
2026年建

歷年成交價中位數

顯示數據表

年份	公寓	獨棟
2008	–	1,550萬日圓
2009	–	1,300萬日圓
2010	650萬日圓	1,400萬日圓
2011	790萬日圓	1,300萬日圓
2012	750萬日圓	1,300萬日圓
2013	680萬日圓	1,200萬日圓
2014	825萬日圓	1,300萬日圓
2015	950萬日圓	1,400萬日圓
2016	850萬日圓	1,400萬日圓
2017	–	1,350萬日圓
2018	–	1,800萬日圓
2019	720萬日圓	1,700萬日圓
2020	940萬日圓	1,800萬日圓
2021	1,100萬日圓	2,300萬日圓
2022	–	2,100萬日圓
2023	1,200萬日圓	1,900萬日圓
2024	870萬日圓	1,900萬日圓
2025	1,050萬日圓	2,200萬日圓
2026年（部分）	–	–

歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約12%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟	土地
2008	–	12.4萬日圓/㎡	2.6萬日圓/㎡
2009	–	9.5萬日圓/㎡	2.7萬日圓/㎡
2010	8.3萬日圓/㎡	9.2萬日圓/㎡	2萬日圓/㎡
2011	9.6萬日圓/㎡	9.6萬日圓/㎡	2.4萬日圓/㎡
2012	9.1萬日圓/㎡	9萬日圓/㎡	2.1萬日圓/㎡
2013	9.4萬日圓/㎡	8.7萬日圓/㎡	2.2萬日圓/㎡
2014	10.5萬日圓/㎡	8.9萬日圓/㎡	2.4萬日圓/㎡
2015	14.7萬日圓/㎡	9.8萬日圓/㎡	2.2萬日圓/㎡
2016	10.1萬日圓/㎡	9.2萬日圓/㎡	2.5萬日圓/㎡
2017	–	10.4萬日圓/㎡	2.7萬日圓/㎡
2018	–	11萬日圓/㎡	2.9萬日圓/㎡
2019	10.3萬日圓/㎡	12.2萬日圓/㎡	3.1萬日圓/㎡
2020	11.9萬日圓/㎡	14.8萬日圓/㎡	3.3萬日圓/㎡
2021	13.1萬日圓/㎡	14.3萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2022	–	15.4萬日圓/㎡	5萬日圓/㎡
2023	15.6萬日圓/㎡	15.2萬日圓/㎡	4.8萬日圓/㎡
2024	12萬日圓/㎡	12.7萬日圓/㎡	4.5萬日圓/㎡
2025	13萬日圓/㎡	15.2萬日圓/㎡	4.7萬日圓/㎡
2026年（部分）	–	–	4.7萬日圓/㎡

按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約16年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡16年前較新屋下跌約60%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。

顯示數據表

屋齡（年）	公寓	獨棟
0	–	31.6萬日圓/㎡
1	–	27.8萬日圓/㎡
2	–	30.7萬日圓/㎡
7	–	23.5萬日圓/㎡
16	–	12.2萬日圓/㎡
21	–	13萬日圓/㎡
22	–	11.5萬日圓/㎡
23	–	14.7萬日圓/㎡
24	–	14.4萬日圓/㎡
25	–	12.9萬日圓/㎡
26	–	11.1萬日圓/㎡
27	13.7萬日圓/㎡	9.2萬日圓/㎡
28	–	12.2萬日圓/㎡
29	14.5萬日圓/㎡	11.4萬日圓/㎡
30	14萬日圓/㎡	11.7萬日圓/㎡
31	12.7萬日圓/㎡	10.9萬日圓/㎡
32	10.3萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡
33	–	10萬日圓/㎡
34	–	6.4萬日圓/㎡
35	–	9.7萬日圓/㎡
38	–	8.7萬日圓/㎡
39	–	9.2萬日圓/㎡
42	–	12.7萬日圓/㎡
47	–	7.4萬日圓/㎡
49	–	8.7萬日圓/㎡
50	–	6.8萬日圓/㎡

按建造年代的獨棟每㎡價格

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2008	–	10.3萬日圓/㎡	20.7萬日圓/㎡	–
2009	–	8.8萬日圓/㎡	–	–
2010	–	8萬日圓/㎡	20萬日圓/㎡	–
2011	–	8.7萬日圓/㎡	–	–
2012	–	7.6萬日圓/㎡	–	–
2013	–	8.2萬日圓/㎡	–	–
2014	7萬日圓/㎡	7.1萬日圓/㎡	–	22.5萬日圓/㎡
2015	4.8萬日圓/㎡	8.9萬日圓/㎡	13.9萬日圓/㎡	23.6萬日圓/㎡
2016	–	8萬日圓/㎡	–	22.9萬日圓/㎡
2017	4.3萬日圓/㎡	7.1萬日圓/㎡	–	23.1萬日圓/㎡
2018	–	7.6萬日圓/㎡	–	23.5萬日圓/㎡
2019	4.7萬日圓/㎡	7.5萬日圓/㎡	–	26.4萬日圓/㎡
2020	–	9.3萬日圓/㎡	–	24.9萬日圓/㎡
2021	8.8萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡	–	–
2022	–	11.1萬日圓/㎡	–	–
2023	–	12.2萬日圓/㎡	–	–
2024	–	10萬日圓/㎡	–	–
2025	–	11萬日圓/㎡	–	–

江別市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站	二手公寓成交價中位數	公寓每㎡價格	獨棟住宅成交價中位數（含土地）	步行（分）	筆數	每日乘客量（2023年）
野幌	1,100萬日圓	13.5萬日圓/㎡	2,600萬日圓	14	166	10,570-17% 較2019年
江別	–	–	1,500萬日圓	18	120	5,908-18% 較2019年
大麻	1,025萬日圓	14.7萬日圓/㎡	2,550萬日圓	14	92	10,858-24% 較2019年
高砂(北海道)	940萬日圓	11.8萬日圓/㎡	1,600萬日圓	13	78	5,060-8% 較2019年
森林公園(北海道)	–	–	–	14	13	7,100-15% 較2019年

江別市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局	二手公寓成交價中位數	常見面積	筆數
3LDK	1,000萬日圓	75 m²	43
4LDK	1,350萬日圓	90 m²	20

江別市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,050萬日圓（每㎡13萬日圓，共28筆）。

江別市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,200萬日圓（共111筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。