札幌市厚別区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 230
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,900萬日圓
二手公寓中位數 · 27.1萬日圓/㎡
比北海道高11%
北海道15個市區町村中由高到低第4
價格在上漲嗎？
+35.7%
5年間
比北海道（+22.6%）快
北海道42個市區町村中由高到低第9
當地收入買得起嗎？
5.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
與北海道（4.9×）相近
北海道48個市區町村中由高到低第9
租還是買？
33年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比北海道（31）長
北海道46個市區町村中由高到低第7
人口在增加嗎？
-2.5%
人口（2020→25年）
減少幅度小於北海道（-4.6%）
北海道51個市區町村中由高到低第15
災害風險高嗎？
4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於北海道（11%）
北海道51個市區町村中由高到低第30
札幌市厚別区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.9萬日圓（2023年），較2018年+7.8%。 北海道：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 札幌市厚別区北海道 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.2萬日圓 較2018年 +10.5% · 北海道：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.1萬日圓 較2018年 -0.1% · 北海道：4.9萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.3萬日圓 較2018年 +3.1% · 北海道：5.8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.8萬日圓 較2018年 +13.8% · 北海道：6.5萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.9萬日圓 較2018年 -13.6% · 北海道：6萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,242日圓
- 中位數・每月 · 北海道：1,216日圓
- 二手公寓中位數（1,900萬日圓・75㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.8萬日圓）的20年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象17,720戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約6%，快於前五年的1.8%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
與北海道同步
公寓每㎡價格比北海道平均高13%。十年來位置變化不大，與大市同步。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約32%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中85%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約13%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,500萬日圓至2,950萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷入約每千人2人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為10.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.9%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的33.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為4%。
二手公寓價格相當於當地5.2年收入
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為363萬日圓（上一級地區為345萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其5.2倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+38%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，14%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在札幌市厚別区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 122,003
- 較2020年 -2.5%
- 北海道：-4.6%
- 2025年淨遷入
- +248
- 每千人 +2.03
- 北海道：-1.04
- 空屋率（2023年）
- 10.4%
- 非出租或出售的空屋 1.9%
- 北海道：15.6%
- 租金中位數（2023年）
- 4.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 北海道：4.6萬日圓
- 強震風險
- 4.2%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 北海道：10.5%
- 每名納稅人平均所得
- 363萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 北海道：345萬日圓
- 日間人口
- 92
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 0.9%
- 2024年登記居民1,074人
- 北海道：1.3%
- 診所
- 7.5
- 每萬名居民；醫院16間、牙科60間（2020年）
- 北海道：6.9
- 公示地價（2026年）
- 10.7萬日圓/㎡
- 1年 +0.7%・5年 +37.5%
- 北海道：3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 14.3%
- 35個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 北海道：51.8%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 35個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 北海道：0.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
札幌市厚別区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,400萬日圓
20萬日圓/㎡
- 厚別北１条
- 森林公園(北海道) · 步行20分
- 3LDK · 70 m²
- 1991年建
2,100萬日圓
32.3萬日圓/㎡
- 厚別東４条
- 新さっぽろ · 步行14分
- 3LDK · 65 m²
- 1982年建
3,000萬日圓
42.9萬日圓/㎡
- 厚別中央１条
- ひばりが丘(北海道) · 步行6分
- 3LDK · 70 m²
- 1997年建
獨棟
2,300萬日圓
20萬日圓/㎡
- 厚別北４条
- 森林公園(北海道) · 步行11分
- 土地195㎡ · 樓地板115㎡
- 1990年建
3,300萬日圓
31.4萬日圓/㎡
- 上野幌２条
- ひばりが丘(北海道) · 步行23分
- 土地190㎡ · 樓地板105㎡
- 1987年建
4,600萬日圓
30.7萬日圓/㎡
- 厚別中央１条
- 新さっぽろ · 步行7分
- 土地200㎡ · 樓地板150㎡
- 1992年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2006 | 1,200萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2007 | 1,100萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2008 | 1,100萬日圓 | 2,250萬日圓 |
| 2009 | 1,100萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2010 | 1,100萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2011 | 1,200萬日圓 | 2,550萬日圓 |
| 2012 | 1,100萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2013 | 1,100萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2014 | 1,400萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2015 | 1,600萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2016 | 1,500萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2017 | 1,500萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2018 | 1,500萬日圓 | 2,950萬日圓 |
| 2019 | 1,650萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2020 | 1,600萬日圓 | 2,950萬日圓 |
| 2021 | 2,000萬日圓 | 3,300萬日圓 |
| 2022 | 2,050萬日圓 | 3,400萬日圓 |
| 2023 | 2,300萬日圓 | 3,500萬日圓 |
| 2024 | 2,300萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2025 | 1,900萬日圓 | 3,250萬日圓 |
| 2026年（部分） | 2,100萬日圓 | – |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 16萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2007 | 15.3萬日圓/㎡ | 18.2萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2008 | 14.3萬日圓/㎡ | 16.7萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 14.7萬日圓/㎡ | 17.1萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 14.6萬日圓/㎡ | 15.2萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ |
| 2011 | 15.5萬日圓/㎡ | 15.8萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.3萬日圓/㎡ | 14.4萬日圓/㎡ | 5.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 15萬日圓/㎡ | 14.3萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2014 | 17.8萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2015 | 20萬日圓/㎡ | 15.6萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | 20萬日圓/㎡ | 16.1萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 20萬日圓/㎡ | 18.4萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2018 | 20萬日圓/㎡ | 18.3萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 21.3萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 20萬日圓/㎡ | 20.9萬日圓/㎡ | 7.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 25.3萬日圓/㎡ | 22.3萬日圓/㎡ | 9萬日圓/㎡ |
| 2022 | 26.2萬日圓/㎡ | 23.7萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ |
| 2023 | 28.4萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | 9.8萬日圓/㎡ |
| 2024 | 28.2萬日圓/㎡ | 20.8萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2025 | 27.1萬日圓/㎡ | 20.9萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 31萬日圓/㎡ | – | 9.4萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 37.1萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 34.3萬日圓/㎡ |
| 21 | – | 22.4萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 20.8萬日圓/㎡ |
| 23 | 28.4萬日圓/㎡ | – |
| 24 | 27.6萬日圓/㎡ | – |
| 25 | 25.4萬日圓/㎡ | – |
| 26 | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 27 | 27.1萬日圓/㎡ | – |
| 28 | 28.2萬日圓/㎡ | – |
| 29 | 22.9萬日圓/㎡ | – |
| 30 | 27.1萬日圓/㎡ | 17.7萬日圓/㎡ |
| 31 | 23.9萬日圓/㎡ | – |
| 32 | 25.3萬日圓/㎡ | – |
| 33 | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 34 | 24.5萬日圓/㎡ | – |
| 35 | 23.3萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ |
| 36 | 21.7萬日圓/㎡ | 17.4萬日圓/㎡ |
| 37 | 20萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ |
| 38 | 18.5萬日圓/㎡ | 15.5萬日圓/㎡ |
| 39 | 21.4萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ |
| 41 | 15.3萬日圓/㎡ | – |
| 50 | – | 18.8萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2006 | 16萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 15.2萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 14.2萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 13.6萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 14萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 14.1萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 13.5萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 14.8萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 17.1萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 18.4萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 2016 | 18.3萬日圓/㎡ | 27.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | 20萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 17.1萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 18.6萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 20萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 24萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 24萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 26.3萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 26.1萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 22.4萬日圓/㎡ | – |
| 2026年（部分） | 27.5萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 16.4萬日圓/㎡ | 27.3萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | – | 16.2萬日圓/㎡ | 27.3萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 15萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 27.7萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 14萬日圓/㎡ | 27.5萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 12.3萬日圓/㎡ | 27.2萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 13.6萬日圓/㎡ | – | 26.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 14萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 12.4萬日圓/㎡ | – | 27.8萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 12.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2015 | – | 14萬日圓/㎡ | – | 29.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 13.2萬日圓/㎡ | – | 30.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 13.8萬日圓/㎡ | – | 30.2萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 13.1萬日圓/㎡ | – | 30.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 14.4萬日圓/㎡ | – | 33萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 15.4萬日圓/㎡ | – | 32萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 13.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 21.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 18.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 15.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 17萬日圓/㎡ | – | – |
札幌市厚別区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 新さっぽろ | 2,400萬日圓 | 31.3萬日圓/㎡ | 3,250萬日圓 | 11 | 135 | 43,306+5% 較2019年 |
| ひばりが丘(北海道) | 2,450萬日圓 | 30.2萬日圓/㎡ | 3,300萬日圓 | 6 | 106 | 10,486+3% 較2019年 |
| 大谷地 | 2,050萬日圓 | 27.7萬日圓/㎡ | 3,800萬日圓 | 6 | 91 | 24,864-8% 較2019年 |
| 森林公園(北海道) | 1,900萬日圓 | 23.1萬日圓/㎡ | 2,900萬日圓 | 8 | 74 | 7,100-15% 較2019年 |
| 厚別 | 2,300萬日圓 | 28.2萬日圓/㎡ | 2,800萬日圓 | 11 | 64 | 5,816-12% 較2019年 |
札幌市厚別区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300萬日圓 | 75 m² | 133 |
| 4LDK | 2,300萬日圓 | 85 m² | 73 |
| 2LDK | 2,200萬日圓 | 70 m² | 29 |
札幌市厚別区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,900萬日圓（每㎡27.1萬日圓，共79筆）。
札幌市厚別区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,250萬日圓（共68筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。