八潮市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 156
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,800萬日圓
二手公寓中位數 · 31.3萬日圓/㎡
比埼玉県低25%
埼玉県37個市區町村中由高到低第21
價格在上漲嗎？
+44.2%
5年間
比埼玉県（+32.2%）快
埼玉県55個市區町村中由高到低第5
當地收入買得起嗎？
4.7倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比埼玉県（6.4×）好買
埼玉県61個市區町村中由高到低第32
租還是買？
22年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比埼玉県（34）短
埼玉県61個市區町村中由高到低第42
人口在增加嗎？
+0.0%
人口（2020→25年）
埼玉県（-0.8%）減少時仍在增加
埼玉県63個市區町村中由高到低第17
災害風險高嗎？
87%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於埼玉県（52%）
埼玉県63個市區町村中由高到低第2
八潮市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月7萬日圓（2023年），較2018年+3.8%。 埼玉県：6.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 八潮市埼玉県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 5.9萬日圓 較2018年 +5.1% · 埼玉県：5.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 6.8萬日圓 較2018年 +1.9% · 埼玉県：6.3萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 8.3萬日圓 較2018年 +13.8% · 埼玉県：7.8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 10.3萬日圓 較2018年 +31.8% · 埼玉県：8.9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,905日圓
- 中位數・每月 · 埼玉県：1,682日圓
- 二手公寓中位數（1,800萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月8.3萬日圓）的18年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象14,960戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約8.1%，快於前五年的4%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於埼玉県
公寓每㎡價格比埼玉県平均低15%。十年前低27%，正在追上周邊。
家庭自住市場
近年成交中64%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口穩定
2020至2025年人口變化+0%。2025年淨遷入約每千人2.4人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為5.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.8%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.8萬日圓）的22.2年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為87%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
二手公寓價格相當於當地4.7年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為382萬日圓（上一級地區為389萬日圓）。較2014年變化+21%。二手公寓成交價中位數約為其4.7倍（上一級地區為6.4倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+14%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在八潮市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 93,386
- 較2020年 +0.0%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年淨遷入
- +219
- 每千人 +2.35
- 埼玉県：+3.08
- 空屋率（2023年）
- 5.3%
- 非出租或出售的空屋 1.8%
- 埼玉県：9.3%
- 租金中位數（2023年）
- 6.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 埼玉県：6.2萬日圓
- 強震風險
- 86.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 埼玉県：52.1%
- 每名納稅人平均所得
- 382萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 埼玉県：389萬日圓
- 日間人口
- 94
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 5.4%
- 2024年登記居民5,096人
- 埼玉県：3.5%
- 診所
- 4.5
- 每萬名居民；醫院4間、牙科38間（2020年）
- 埼玉県：6.1
- 公示地價（2026年）
- 13.6萬日圓/㎡
- 1年 +3.9%・5年 +13.7%
- 埼玉県：12.2萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 100.0%
- 13個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 7.7%）
- 埼玉県：45.4%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 13個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 埼玉県：0.2%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
八潮市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
700萬日圓
12.7萬日圓/㎡
- 大字大曽根
- 八潮 · 步行23分
- 3DK · 55 m²
- 1982年建
1,400萬日圓
18.7萬日圓/㎡
- 大字木曽根
- 八潮 · 步行20分
- 3LDK · 75 m²
- 2007年建
4,200萬日圓
60萬日圓/㎡
- 大瀬
- 八潮 · 步行6分
- 3LDK · 70 m²
- 2012年建
獨棟
2,000萬日圓
23.5萬日圓/㎡
- 大字大瀬
- 八潮 · 步行12分
- 土地80㎡ · 樓地板85㎡
- 2005年建
3,700萬日圓
35.2萬日圓/㎡
- 大字八條
- 草加
- 土地120㎡ · 樓地板105㎡
- 2025年建
5,600萬日圓
56萬日圓/㎡
- 大瀬
- 八潮 · 步行10分
- 土地130㎡ · 樓地板100㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 3,000萬日圓 |
| 2008 | – | 3,000萬日圓 |
| 2009 | 1,100萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2010 | – | 2,600萬日圓 |
| 2011 | 1,100萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2012 | 795萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2013 | – | 2,400萬日圓 |
| 2014 | 1,400萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2015 | 1,000萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2016 | 2,100萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2017 | 1,400萬日圓 | 2,950萬日圓 |
| 2018 | 1,700萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2019 | 1,700萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2020 | 1,300萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2021 | 2,400萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2022 | 2,200萬日圓 | 3,700萬日圓 |
| 2023 | 2,700萬日圓 | 3,300萬日圓 |
| 2024 | 2,400萬日圓 | 3,800萬日圓 |
| 2025 | 1,800萬日圓 | 3,550萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 3,800萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 28.3萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 29.7萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ |
| 2009 | 20萬日圓/㎡ | 25.8萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 22.5萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2011 | 18.5萬日圓/㎡ | 24.9萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.5萬日圓/㎡ | 23.8萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 21.9萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2014 | 21.8萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ | 9.3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 16.3萬日圓/㎡ | 23.2萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2016 | 31.7萬日圓/㎡ | 24.8萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2017 | 25.1萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2018 | 24.6萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2019 | 24.6萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2020 | 21.7萬日圓/㎡ | 25.3萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2021 | 34.5萬日圓/㎡ | 27.6萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2022 | 33.3萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2023 | 42.9萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | 16.5萬日圓/㎡ |
| 2024 | 36.9萬日圓/㎡ | 34萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2025 | 31.3萬日圓/㎡ | 31.8萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 31.9萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 38萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 36萬日圓/㎡ |
| 17 | – | 29.4萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 18.9萬日圓/㎡ |
| 32 | – | 16.5萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 16.6萬日圓/㎡ |
| 34 | 30.6萬日圓/㎡ | – |
| 50 | 10.7萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 19萬日圓/㎡ | 32.6萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 19萬日圓/㎡ | 32.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 17.3萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 17.3萬日圓/㎡ | 27.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | – | 27.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 16.2萬日圓/㎡ | – | 26.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 16.2萬日圓/㎡ | – | 25.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 14.8萬日圓/㎡ | – | 26.3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 14.3萬日圓/㎡ | – | 27萬日圓/㎡ |
| 2016 | 15.8萬日圓/㎡ | – | 31.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | 16.8萬日圓/㎡ | – | 28.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 14.7萬日圓/㎡ | – | 27.7萬日圓/㎡ |
| 2019 | 15.4萬日圓/㎡ | – | 28.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | 16萬日圓/㎡ | – | 28.4萬日圓/㎡ |
| 2022 | 16.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 19.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 23.5萬日圓/㎡ | – | – |
八潮市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 八潮 | 2,800萬日圓 | 45萬日圓/㎡ | 3,700萬日圓 | 19 | 321 | 48,300-2% 較2019年 |
| 草加 | 1,350萬日圓 | 22.2萬日圓/㎡ | 2,600萬日圓 | 21 | 87 | 80,663-9% 較2019年 |
八潮市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,400萬日圓 | 65 m² | 61 |
| 2LDK | 1,350萬日圓 | 55 m² | 26 |
八潮市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡31.3萬日圓，共37筆）。
八潮市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,550萬日圓（共84筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。