蕨市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 199
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
3,100萬日圓
二手公寓中位數 · 53萬日圓/㎡
比埼玉県高28%
埼玉県37個市區町村中由高到低第6
價格在上漲嗎？
+32.4%
5年間
與埼玉県（+32.2%）相近
埼玉県55個市區町村中由高到低第13
當地收入買得起嗎？
8.1倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比埼玉県（6.4×）難買
埼玉県61個市區町村中由高到低第4
租還是買？
40年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比埼玉県（34）長
埼玉県61個市區町村中由高到低第6
人口在增加嗎？
+1.7%
人口（2020→25年）
埼玉県（-0.8%）減少時仍在增加
埼玉県63個市區町村中由高到低第6
災害風險高嗎？
78%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於埼玉県（52%）
埼玉県63個市區町村中由高到低第7
蕨市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月6.6萬日圓（2023年），較2018年-4.8%。 埼玉県：6.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 蕨市埼玉県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 5.6萬日圓 較2018年 -0.6% · 埼玉県：5.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 6.9萬日圓 較2018年 -1.9% · 埼玉県：6.3萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 8.6萬日圓 較2018年 -3.0% · 埼玉県：7.8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.6萬日圓 較2018年 -14.7% · 埼玉県：8.9萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 9.3萬日圓 較2018年 +2.5% · 埼玉県：8.1萬日圓 |
- 每㎡租金
- 2,074日圓
- 中位數・每月 · 埼玉県：1,682日圓
- 二手公寓中位數（3,100萬日圓・60㎡）約等於同等面積平均租金（每月8.6萬日圓）的30年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象15,410戶。
數據透露了什麼
穩定上漲
公寓每㎡價格年均上漲約3.8%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
落後於埼玉県
公寓每㎡價格比埼玉県平均高24%。十年前溢價為30%，周邊正在追上。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約81%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於2,175萬日圓至4,050萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+2%。2025年淨遷入約每千人4.1人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為10.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.3%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.5萬日圓）的39.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為78%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
二手公寓價格相當於當地8.1年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為380萬日圓（上一級地區為389萬日圓）。較2014年變化+16%。二手公寓成交價中位數約為其8.1倍（上一級地區為6.4倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+26%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在蕨市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 75,510
- 較2020年 +1.7%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年淨遷入
- +309
- 每千人 +4.09
- 埼玉県：+3.08
- 空屋率（2023年）
- 10.1%
- 非出租或出售的空屋 3.3%
- 埼玉県：9.3%
- 租金中位數（2023年）
- 6.5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 埼玉県：6.2萬日圓
- 強震風險
- 78.1%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 埼玉県：52.1%
- 每名納稅人平均所得
- 380萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 埼玉県：389萬日圓
- 日間人口
- 82
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 12.5%
- 2024年登記居民9,530人
- 埼玉県：3.5%
- 診所
- 6.4
- 每萬名居民；醫院3間、牙科37間（2020年）
- 埼玉県：6.1
- 公示地價（2026年）
- 33萬日圓/㎡
- 1年 +5.9%・5年 +26.4%
- 埼玉県：12.2萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 100.0%
- 7個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 28.6%）
- 埼玉県：45.4%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 7個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 埼玉県：0.2%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
蕨市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
2,100萬日圓
32.3萬日圓/㎡
- 塚越
- 西川口 · 步行14分
- 3LDK · 65 m²
- 1987年建
3,200萬日圓
58.2萬日圓/㎡
- 北町
- 蕨 · 步行13分
- 2LDK · 55 m²
- 2011年建
4,500萬日圓
69.2萬日圓/㎡
- 中央
- 蕨 · 步行15分
- 3LDK · 65 m²
- 2023年建
獨棟
3,200萬日圓
58.2萬日圓/㎡
- 中央
- 蕨 · 步行5分
- 土地45㎡ · 樓地板55㎡
- 2025年建
5,000萬日圓
47.6萬日圓/㎡
- 塚越
- 蕨 · 步行11分
- 土地70㎡ · 樓地板105㎡
- 2025年建
6,000萬日圓
57.1萬日圓/㎡
- 塚越
- 西川口 · 步行15分
- 土地65㎡ · 樓地板105㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 3,600萬日圓 |
| 2008 | 2,050萬日圓 | 4,000萬日圓 |
| 2009 | 2,250萬日圓 | 3,550萬日圓 |
| 2010 | 3,300萬日圓 | 3,900萬日圓 |
| 2011 | 2,150萬日圓 | 3,650萬日圓 |
| 2012 | 1,600萬日圓 | 3,500萬日圓 |
| 2013 | 1,600萬日圓 | 3,900萬日圓 |
| 2014 | 1,900萬日圓 | 3,600萬日圓 |
| 2015 | 2,200萬日圓 | 3,800萬日圓 |
| 2016 | 2,450萬日圓 | 3,900萬日圓 |
| 2017 | 2,500萬日圓 | 4,100萬日圓 |
| 2018 | 2,000萬日圓 | 4,100萬日圓 |
| 2019 | 2,450萬日圓 | 4,000萬日圓 |
| 2020 | 2,500萬日圓 | 3,900萬日圓 |
| 2021 | 2,800萬日圓 | 4,400萬日圓 |
| 2022 | 2,500萬日圓 | 4,950萬日圓 |
| 2023 | 2,500萬日圓 | 5,000萬日圓 |
| 2024 | 2,650萬日圓 | 4,600萬日圓 |
| 2025 | 3,100萬日圓 | 4,800萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 4,800萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 31.6萬日圓/㎡ | 28萬日圓/㎡ |
| 2008 | 31.7萬日圓/㎡ | 34.1萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ |
| 2009 | 33.1萬日圓/㎡ | 34.3萬日圓/㎡ | 27萬日圓/㎡ |
| 2010 | 60萬日圓/㎡ | 31.6萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ |
| 2011 | 34.8萬日圓/㎡ | 34萬日圓/㎡ | 24.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 29.1萬日圓/㎡ | 33.2萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ |
| 2013 | 27.3萬日圓/㎡ | 35萬日圓/㎡ | 24.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 31.7萬日圓/㎡ | 32.4萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2015 | 35.7萬日圓/㎡ | 36.7萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ |
| 2016 | 38.4萬日圓/㎡ | 36.6萬日圓/㎡ | 26.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 41.6萬日圓/㎡ | 35.8萬日圓/㎡ | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 37.3萬日圓/㎡ | 39.1萬日圓/㎡ | 28萬日圓/㎡ |
| 2019 | 42.3萬日圓/㎡ | 39.1萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ |
| 2020 | 40萬日圓/㎡ | 38萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ |
| 2021 | 44.6萬日圓/㎡ | 42.5萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ |
| 2022 | 43.1萬日圓/㎡ | 43.8萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ |
| 2023 | 44.1萬日圓/㎡ | 45.7萬日圓/㎡ | 31萬日圓/㎡ |
| 2024 | 46.3萬日圓/㎡ | 44萬日圓/㎡ | 33.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 53萬日圓/㎡ | 46.7萬日圓/㎡ | 37萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 49.1萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 50萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 48.7萬日圓/㎡ |
| 35 | 42.4萬日圓/㎡ | – |
| 36 | 44.5萬日圓/㎡ | – |
| 43 | 35萬日圓/㎡ | – |
| 44 | 41.8萬日圓/㎡ | – |
| 49 | 21.7萬日圓/㎡ | – |
| 50 | – | 24.6萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|---|
| 2010 | – | – | 61.8萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 29.1萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | – | 29.2萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | – | 31.1萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | – | 34.2萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | – | 40萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | – | 37.5萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | – | 41.5萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | – | 41.6萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | – | 41.6萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 28萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 40萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | – | 39.9萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 38.9萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | – | 37.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | – | 37.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | – | 39.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | – | 36.8萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | – | 38.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | 23.7萬日圓/㎡ | – | 39.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | – | 41萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | – | 43.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | – | 42.2萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | – | 38.5萬日圓/㎡ |
蕨市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 蕨 | 2,800萬日圓 | 48.8萬日圓/㎡ | 4,700萬日圓 | 12 | 219 | 107,842-12% 較2019年 |
| 西川口 | 2,900萬日圓 | 45.7萬日圓/㎡ | 4,500萬日圓 | 13 | 127 | 105,842-10% 較2019年 |
| 北戸田 | – | – | 8,150萬日圓 | 13 | 21 | 43,570-1% 較2019年 |
| 戸田(埼玉) | – | – | 5,200萬日圓 | 15 | 14 | 40,772-3% 較2019年 |
蕨市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,100萬日圓 | 65 m² | 88 |
| 2LDK | 2,000萬日圓 | 55 m² | 27 |
蕨市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為3,100萬日圓（每㎡53萬日圓，共56筆）。
蕨市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,800萬日圓（共100筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。