さいたま市見沼区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 282
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,450萬日圓
二手公寓中位數 · 24.2萬日圓/㎡
比埼玉県低42%
埼玉県37個市區町村中由高到低第26
價格在上漲嗎？
+25.3%
5年間
比埼玉県（+32.2%）慢
埼玉県55個市區町村中由高到低第23
當地收入買得起嗎？
3.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比埼玉県（6.4×）好買
埼玉県61個市區町村中由高到低第50
租還是買？
21年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比埼玉県（34）短
埼玉県61個市區町村中由高到低第46
人口在增加嗎？
+1.2%
人口（2020→25年）
埼玉県（-0.8%）減少時仍在增加
埼玉県63個市區町村中由高到低第7
災害風險高嗎？
57%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於埼玉県（52%）
埼玉県63個市區町村中由高到低第23
さいたま市見沼区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月6.3萬日圓（2023年），較2018年+2.2%。 埼玉県：6.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | さいたま市見沼区埼玉県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.7萬日圓 較2018年 +1.2% · 埼玉県：5.2萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.9萬日圓 較2018年 -1.5% · 埼玉県：6.3萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 7.4萬日圓 較2018年 +12.3% · 埼玉県：7.8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 8.7萬日圓 較2018年 +18.4% · 埼玉県：8.9萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 9.5萬日圓 較2018年 -17.7% · 埼玉県：8.1萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,466日圓
- 中位數・每月 · 埼玉県：1,682日圓
- 二手公寓中位數（1,450萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.4萬日圓）的16年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象19,110戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約4.4%，快於前五年的1.5%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於埼玉県
公寓每㎡價格比埼玉県平均低39%。十年前差距為30%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約141%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中68%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於1,100萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人7.8人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為7.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.8%。空屋多為待租單位，市場健康。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.9萬日圓）的20.6年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為57%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
二手公寓價格相當於當地3.2年收入
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為447萬日圓（上一級地區為389萬日圓）。較2014年變化+17%。二手公寓成交價中位數約為其3.2倍（上一級地區為6.4倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+6%。
災害區域涵蓋地點少
公示地價地點中，0%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在さいたま市見沼区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 166,998
- 較2020年 +1.2%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年淨遷入
- +1,308
- 每千人 +7.83
- 埼玉県：+3.08
- 空屋率（2023年）
- 7.8%
- 非出租或出售的空屋 2.8%
- 埼玉県：9.3%
- 租金中位數（2023年）
- 5.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 埼玉県：6.2萬日圓
- 強震風險
- 57.5%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 埼玉県：52.1%
- 每名納稅人平均所得
- 447萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 埼玉県：389萬日圓
- 日間人口
- 83
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 2.4%
- 2024年登記居民3,955人
- 埼玉県：3.5%
- 診所
- 5.4
- 每萬名居民；醫院4間、牙科77間（2020年）
- 埼玉県：6.1
- 公示地價（2026年）
- 11.2萬日圓/㎡
- 1年 +1.6%・5年 +5.8%
- 埼玉県：12.2萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 0.0%
- 18個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 埼玉県：45.4%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 18個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 埼玉県：0.2%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
さいたま市見沼区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
850萬日圓
17萬日圓/㎡
- 東大宮
- 東大宮 · 步行7分
- 3LDK · 50 m²
- 1987年建
1,500萬日圓
27.3萬日圓/㎡
- 東大宮
- 東大宮 · 步行11分
- 3LDK · 55 m²
- 1992年建
2,400萬日圓
48萬日圓/㎡
- 大和田町
- 大和田(埼玉) · 步行4分
- 2LDK · 50 m²
- 2014年建
獨棟
2,300萬日圓
17萬日圓/㎡
- 島町
- 七里 · 步行15分
- 土地115㎡ · 樓地板135㎡
- 1998年建
3,500萬日圓
24.1萬日圓/㎡
- 丸ヶ崎町
- 東大宮 · 步行16分
- 土地185㎡ · 樓地板145㎡
- 1991年建
6,100萬日圓
58.1萬日圓/㎡
- 東大宮
- 東大宮 · 步行10分
- 土地125㎡ · 樓地板105㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | 1,250萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2006 | 1,300萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2007 | 1,300萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2008 | 1,200萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2009 | 1,100萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2010 | 1,200萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2011 | 1,100萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2012 | 1,100萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2013 | 1,100萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2014 | 1,200萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2015 | 1,300萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2016 | 1,400萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2017 | 1,300萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2018 | 1,350萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2019 | 1,400萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2020 | 1,300萬日圓 | 3,150萬日圓 |
| 2021 | 1,400萬日圓 | 3,350萬日圓 |
| 2022 | 1,450萬日圓 | 3,700萬日圓 |
| 2023 | 1,750萬日圓 | 3,800萬日圓 |
| 2024 | 1,550萬日圓 | 3,700萬日圓 |
| 2025 | 1,450萬日圓 | 3,800萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 18.6萬日圓/㎡ | 28.2萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2006 | 17.6萬日圓/㎡ | 29.5萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2007 | 20萬日圓/㎡ | 28.2萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2008 | 18.5萬日圓/㎡ | 28.8萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2009 | 16.9萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2010 | 16.5萬日圓/㎡ | 26.2萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2011 | 15.7萬日圓/㎡ | 23.2萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2012 | 17.6萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ | 9.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 16.4萬日圓/㎡ | 23.2萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2014 | 16.5萬日圓/㎡ | 24.6萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2015 | 20萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2016 | 17.2萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2017 | 17.5萬日圓/㎡ | 27.4萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2018 | 20萬日圓/㎡ | 27.4萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2019 | 20萬日圓/㎡ | 27.1萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 19.3萬日圓/㎡ | 31萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2021 | 21.3萬日圓/㎡ | 33萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2022 | 22.4萬日圓/㎡ | 35萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2023 | 24.3萬日圓/㎡ | 35萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ |
| 2024 | 24.7萬日圓/㎡ | 35.2萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
| 2025 | 24.2萬日圓/㎡ | 35.8萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 39萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 35.9萬日圓/㎡ |
| 6 | – | 31.6萬日圓/㎡ |
| 13 | – | 27.6萬日圓/㎡ |
| 16 | – | 26萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 19.7萬日圓/㎡ |
| 25 | 23.1萬日圓/㎡ | – |
| 27 | 27.1萬日圓/㎡ | 17.1萬日圓/㎡ |
| 28 | 23.6萬日圓/㎡ | – |
| 29 | 25.5萬日圓/㎡ | – |
| 30 | 24.9萬日圓/㎡ | 21萬日圓/㎡ |
| 31 | 23.6萬日圓/㎡ | 17.2萬日圓/㎡ |
| 32 | 27.1萬日圓/㎡ | 17.8萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 17.6萬日圓/㎡ |
| 34 | 24萬日圓/㎡ | – |
| 35 | – | 18.7萬日圓/㎡ |
| 50 | 10萬日圓/㎡ | 16.8萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 21.2萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | 20.1萬日圓/㎡ | 31.6萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 22.6萬日圓/㎡ | 32萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 22.5萬日圓/㎡ | 30.5萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 16.3萬日圓/㎡ | 29.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 14.4萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 18.6萬日圓/㎡ | – | 25.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.5萬日圓/㎡ | – | 26.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 17.5萬日圓/㎡ | 21.9萬日圓/㎡ | 25.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 15.4萬日圓/㎡ | – | 28.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 17.2萬日圓/㎡ | – | 28萬日圓/㎡ |
| 2016 | 15.3萬日圓/㎡ | 19.4萬日圓/㎡ | 29.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 16.1萬日圓/㎡ | – | 29.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | 14.3萬日圓/㎡ | – | 31.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | 17.8萬日圓/㎡ | – | 29.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 17.9萬日圓/㎡ | – | 32萬日圓/㎡ |
| 2021 | 15.9萬日圓/㎡ | – | 29.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 20萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 21萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 21萬日圓/㎡ | – | – |
さいたま市見沼区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 七里 | 1,300萬日圓 | 20萬日圓/㎡ | 3,300萬日圓 | 15 | 217 | 17,728-13% 較2019年 |
| 大和田(埼玉) | 1,400萬日圓 | 24.6萬日圓/㎡ | 3,800萬日圓 | 14 | 200 | 18,572-7% 較2019年 |
| 東大宮 | 2,000萬日圓 | 27.3萬日圓/㎡ | 4,500萬日圓 | 11 | 172 | 63,060-5% 較2019年 |
| 大宮(埼玉) | – | – | 3,800萬日圓 | – | 21 | 660,537-6% 較2019年 |
| さいたま新都心 | – | – | 2,200萬日圓 | 26 | 16 | 105,244-5% 較2019年 |
さいたま市見沼区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,550萬日圓 | 65 m² | 60 |
| 2LDK | 1,500萬日圓 | 55 m² | 29 |
| 4LDK | 2,100萬日圓 | 85 m² | 16 |
さいたま市見沼区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,450萬日圓（每㎡24.2萬日圓，共42筆）。
さいたま市見沼区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,800萬日圓（共142筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。