熊本市東区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 313
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,750萬日圓
二手公寓中位數 · 26.1萬日圓/㎡
比熊本県低6%
價格在上漲嗎？
+26.7%
5年間
比熊本県（+29.5%）慢
熊本県19個市區町村中由高到低第5
當地收入買得起嗎？
4.8倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比熊本県（5.7×）好買
熊本県19個市區町村中由高到低第9
租還是買？
30年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比熊本県（34）短
熊本県19個市區町村中由高到低第9
人口在增加嗎？
-0.3%
人口（2020→25年）
減少幅度小於熊本県（-3.5%）
熊本県21個市區町村中由高到低第7
災害風險高嗎？
17%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與熊本県（15%）相近
熊本県21個市區町村中由高到低第6
熊本市東区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+3.3%。 熊本県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 熊本市東区熊本県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4萬日圓 較2018年 +7.8% · 熊本県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.9萬日圓 較2018年 -0.1% · 熊本県：4.8萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.9萬日圓 較2018年 -0.3% · 熊本県：5.6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.7萬日圓 較2018年 +8.7% · 熊本県：6.5萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.9萬日圓 較2018年 +0.9% · 熊本県：5.8萬日圓 | |
| 150㎡以上 多為獨棟 | 多為獨棟 | 7.1萬日圓 較2018年 +11.8% · 熊本県：7萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,229日圓
- 中位數・每月 · 熊本県：1,208日圓
- 二手公寓中位數（1,750萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.7萬日圓）的22年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象28,230戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約0.7%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
表現優於熊本県
獨棟每㎡價格比熊本県平均高68%。十年前溢價為61%，差距持續擴大，表現優於周邊。
家庭自住市場
近年成交中68%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約13%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於2,000萬日圓至4,250萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口穩定
2020至2025年人口變化0%。2025年淨遷出約每千人2.4人，長期住房需求轉弱。
空置住宅少
2023年空屋率為11.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.2%。空屋多為待租單位，市場健康。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為17%。
當地收入水平
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為362萬日圓（上一級地區為331萬日圓）。較2014年變化+19%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+13%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，28%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在熊本市東区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 189,030
- 較2020年 -0.3%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年淨遷入
- -454
- 每千人 -2.4
- 熊本県：-1.39
- 空屋率（2023年）
- 11.3%
- 非出租或出售的空屋 3.2%
- 熊本県：14.9%
- 租金中位數（2023年）
- 4.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 熊本県：4.7萬日圓
- 強震風險
- 16.6%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 熊本県：14.9%
- 每名納稅人平均所得
- 362萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 熊本県：331萬日圓
- 日間人口
- 94
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.2%
- 2024年登記居民2,264人
- 熊本県：1.7%
- 診所
- 7.8
- 每萬名居民；醫院17間、牙科96間（2020年）
- 熊本県：8.9
- 公示地價（2026年）
- 7.8萬日圓/㎡
- 1年 +3.5%・5年 +12.6%
- 熊本県：5.4萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 27.6%
- 29個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 熊本県：51.3%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 29個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 熊本県：0.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
熊本市東区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,000萬日圓
16.7萬日圓/㎡
- 山ノ内
- 水前寺
- 3LDK · 60 m²
- 1991年建
1,700萬日圓
30.9萬日圓/㎡
- 東野
- 新水前寺
- 2LDK · 55 m²
- 2006年建
2,600萬日圓
37.1萬日圓/㎡
- 長嶺南
- 東海学園前
- 2LDK · 70 m²
- 2017年建
獨棟
1,900萬日圓
15.8萬日圓/㎡
- 榎町
- 新水前寺
- 土地250㎡ · 樓地板120㎡
- 1980年建
3,100萬日圓
32.6萬日圓/㎡
- 月出
- 東海学園前
- 土地135㎡ · 樓地板95㎡
- 2025年建
4,500萬日圓
47.4萬日圓/㎡
- 小峯
- 東海学園前
- 土地185㎡ · 樓地板95㎡
- 2024年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 980萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2008 | 1,300萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2009 | 1,150萬日圓 | 2,150萬日圓 |
| 2010 | 1,500萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2011 | 1,300萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2012 | 1,300萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2013 | 1,000萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2014 | 1,300萬日圓 | 2,650萬日圓 |
| 2015 | – | 2,700萬日圓 |
| 2016 | – | 2,700萬日圓 |
| 2017 | 1,650萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2018 | 1,300萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2019 | 1,400萬日圓 | 2,950萬日圓 |
| 2020 | 1,450萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2021 | 1,350萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2022 | 1,800萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2023 | 1,700萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2024 | 1,450萬日圓 | 2,900萬日圓 |
| 2025 | 1,750萬日圓 | 3,150萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 3,250萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 14.4萬日圓/㎡ | 17.7萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ |
| 2008 | 20萬日圓/㎡ | 19.6萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ |
| 2009 | 15.7萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2010 | 18.6萬日圓/㎡ | 18.4萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 15.7萬日圓/㎡ | 19.1萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 18.6萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 14.3萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 18.6萬日圓/㎡ | 18.6萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 20萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 19.5萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 21.3萬日圓/㎡ | 23.1萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
| 2018 | 18.5萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | 21.3萬日圓/㎡ | 26.5萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 20.6萬日圓/㎡ | 23.6萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2021 | 18.5萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ | 6.6萬日圓/㎡ |
| 2022 | 23.5萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 21.8萬日圓/㎡ | 24.4萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2024 | 20.6萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 26.1萬日圓/㎡ | 22.4萬日圓/㎡ | 7.9萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 23.6萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 32.7萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 30.2萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 36.8萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 13.6萬日圓/㎡ |
| 27 | – | 14萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 16.1萬日圓/㎡ |
| 29 | – | 15.7萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 17.8萬日圓/㎡ |
| 31 | – | 13.8萬日圓/㎡ |
| 32 | 10.9萬日圓/㎡ | – |
| 33 | – | 14.6萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 13萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 13.1萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 11萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 20.4萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 8.4萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 13.6萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 12.1萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 14.3萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 18.9萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 15.4萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 13.7萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | 25.6萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 13.7萬日圓/㎡ | 14.3萬日圓/㎡ | 25.6萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 9.6萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | 23.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 10.5萬日圓/㎡ | 13.9萬日圓/㎡ | 25.2萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 11.5萬日圓/㎡ | – | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 13.6萬日圓/㎡ | – | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2013 | 13.9萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ | – | 26萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 15萬日圓/㎡ | – | 27萬日圓/㎡ |
| 2015 | 13.3萬日圓/㎡ | 14.1萬日圓/㎡ | – | 27萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 12萬日圓/㎡ | – | 28.2萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 13.6萬日圓/㎡ | – | 29.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 13萬日圓/㎡ | – | 27.6萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 13.6萬日圓/㎡ | – | 29.2萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 12.4萬日圓/㎡ | – | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | 13.8萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | – | 29.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 13.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 14萬日圓/㎡ | – | 27.9萬日圓/㎡ |
| 2024 | – | 14.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 13萬日圓/㎡ | – | – |
熊本市東区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 新水前寺 | 1,650萬日圓 | 22.4萬日圓/㎡ | 3,100萬日圓 | 25 | 245 | 10,200+8% 較2019年 |
| 水前寺 | 1,600萬日圓 | 21.3萬日圓/㎡ | 3,000萬日圓 | 24 | 168 | 6,852-1% 較2019年 |
| 東海学園前 | 1,550萬日圓 | 23.8萬日圓/㎡ | 3,250萬日圓 | 16 | 98 | 3,510+0% 較2019年 |
| 武蔵塚 | – | – | 2,750萬日圓 | 27 | 43 | 4,332-4% 較2019年 |
| 光の森 | – | – | 2,900萬日圓 | 25 | 33 | 4,998-8% 較2019年 |
| 竜田口 | – | – | 2,350萬日圓 | 21 | 19 | 1,490+2% 較2019年 |
| 南熊本 | – | – | 3,100萬日圓 | – | 11 | 2,304+7% 較2019年 |
熊本市東区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100萬日圓 | 70 m² | 32 |
| 4LDK | 1,700萬日圓 | 85 m² | 20 |
| 1K | 220萬日圓 | 25 m² | 13 |
| 2LDK | 1,200萬日圓 | 60 m² | 11 |
熊本市東区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,750萬日圓（每㎡26.1萬日圓，共22筆）。
熊本市東区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,150萬日圓（共164筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。