熊本市南区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 202
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
2,500萬日圓
獨棟中位數 · 17.6萬日圓/㎡
比熊本県高22%
熊本県17個市區町村中由高到低第4
價格在上漲嗎？
+23.1%
5年間
比熊本県（+29.5%）慢
熊本県19個市區町村中由高到低第6
當地收入買得起嗎？
6.9倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比熊本県（5.7×）難買
熊本県19個市區町村中由高到低第5
租還是買？
41年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比熊本県（34）長
熊本県19個市區町村中由高到低第6
人口在增加嗎？
+0.7%
人口（2020→25年）
熊本県（-3.5%）減少時仍在增加
熊本県21個市區町村中由高到低第6
災害風險高嗎？
38%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於熊本県（15%）
熊本県21個市區町村中由高到低第1
熊本市南区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.5萬日圓（2023年），較2018年+3.3%。 熊本県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 熊本市南区熊本県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.7萬日圓 較2018年 +12.2% · 熊本県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5萬日圓 較2018年 -2.0% · 熊本県：4.8萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.9萬日圓 較2018年 -1.3% · 熊本県：5.6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.1萬日圓 較2018年 +13.9% · 熊本県：6.5萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.7萬日圓 較2018年 -0.4% · 熊本県：5.8萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,206日圓
- 中位數・每月 · 熊本県：1,208日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象14,170戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約1.6%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
落後於熊本県
獨棟每㎡價格比熊本県平均高38%。十年前溢價為80%，周邊正在追上。
成交減少
近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,500萬日圓至4,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+1%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為11.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.2%。與全國水平相若。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為38%。
當地收入水平
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為362萬日圓（上一級地區為331萬日圓）。較2014年變化+19%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+8%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，95%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在熊本市南区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 131,743
- 較2020年 +0.7%
- 熊本県：-3.5%
- 2025年淨遷入
- +236
- 每千人 +1.79
- 熊本県：-1.39
- 空屋率（2023年）
- 11.7%
- 非出租或出售的空屋 5.2%
- 熊本県：14.9%
- 租金中位數（2023年）
- 5.1萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 熊本県：4.7萬日圓
- 強震風險
- 37.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 熊本県：14.9%
- 每名納稅人平均所得
- 362萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 熊本県：331萬日圓
- 日間人口
- 95
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.0%
- 2024年登記居民1,338人
- 熊本県：1.7%
- 診所
- 6.8
- 每萬名居民；醫院16間、牙科59間（2020年）
- 熊本県：8.9
- 公示地價（2026年）
- 5.7萬日圓/㎡
- 1年 +2.3%・5年 +8.4%
- 熊本県：5.4萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 94.7%
- 19個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.3%）
- 熊本県：51.3%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 19個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 熊本県：0.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
熊本市南区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
1,100萬日圓
12.2萬日圓/㎡
- 御幸笛田
- 南熊本
- 土地380㎡ · 樓地板90㎡
- 1961年建
2,500萬日圓
26.3萬日圓/㎡
- 城南町宮地
- 富合
- 土地240㎡ · 樓地板95㎡
- 2025年建
4,800萬日圓
50.5萬日圓/㎡
- 富合町釈迦堂
- 川尻
- 土地650㎡ · 樓地板95㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 2,000萬日圓 |
| 2008 | 2,400萬日圓 |
| 2009 | 1,500萬日圓 |
| 2010 | 2,100萬日圓 |
| 2011 | 1,900萬日圓 |
| 2012 | 2,300萬日圓 |
| 2013 | 1,900萬日圓 |
| 2014 | 2,400萬日圓 |
| 2015 | 2,600萬日圓 |
| 2016 | 2,400萬日圓 |
| 2017 | 2,550萬日圓 |
| 2018 | 2,400萬日圓 |
| 2019 | 2,500萬日圓 |
| 2020 | 2,500萬日圓 |
| 2021 | 2,800萬日圓 |
| 2022 | 2,500萬日圓 |
| 2023 | 2,750萬日圓 |
| 2024 | 2,500萬日圓 |
| 2025 | 2,500萬日圓 |
| 2026年（部分） | 2,350萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 14.1萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2008 | 15.2萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2009 | 11.5萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2010 | 15.7萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2011 | 14.6萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 15.2萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 15.9萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2014 | 22.2萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 20.8萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2016 | 22.8萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 21.6萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 21.1萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2019 | 22.4萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | 20.8萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 22.9萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2022 | 20萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2023 | 21.4萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2024 | 22.2萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2025 | 17.6萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 22萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 28.9萬日圓/㎡ |
| 1 | 28.4萬日圓/㎡ |
| 2 | 30.7萬日圓/㎡ |
| 22 | 14.7萬日圓/㎡ |
| 40 | 12萬日圓/㎡ |
| 50 | 10.3萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | 11.2萬日圓/㎡ | 25.7萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 9.2萬日圓/㎡ | 24.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 12.1萬日圓/㎡ | 25.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 10.8萬日圓/㎡ | – | 24.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | 11.5萬日圓/㎡ | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 12.4萬日圓/㎡ | – | 27萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | – | 28.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | – | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | – | 24.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | – | 25.3萬日圓/㎡ |
| 2018 | 13.3萬日圓/㎡ | – | 29.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 12.3萬日圓/㎡ | – | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 12.7萬日圓/㎡ | – | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | – | 25.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 12.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 12.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 11.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 13.7萬日圓/㎡ | – | – |
熊本市南区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 西熊本 | 2,750萬日圓 | 36.8萬日圓/㎡ | 2,900萬日圓 | 16 | 136 | 2,824+13% 較2019年 |
| 川尻 | – | – | 2,150萬日圓 | 15 | 69 | 1,820-4% 較2019年 |
| 南熊本 | – | – | 3,000萬日圓 | 25 | 57 | 2,304+7% 較2019年 |
| 宇土 | – | – | 2,000萬日圓 | 17 | 53 | 3,638-6% 較2019年 |
| 富合 | – | – | 2,500萬日圓 | 14 | 50 | 1,484+21% 較2019年 |
| 平成 | – | – | 4,700萬日圓 | 16 | 30 | 2,452+2% 較2019年 |
熊本市南区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,500萬日圓（共119筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。