Kumamoto Castle, Kumamoto
照片：Kumamoto Castle, Kumamoto · Mohammed Kertiou / Unsplash

熊本市中央区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 370

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約1.6%，低於前五年的3.4%。

  2. 2
    與熊本県同步

    公寓每㎡價格比熊本県平均低6%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中55%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,800萬日圓

二手公寓中位數 · 26.2萬日圓/㎡

比熊本県低6%

價格在上漲嗎？

+17.0%

5年間

比熊本県（+29.5%）慢

熊本県19個市區町村中由高到低第8

當地收入買得起嗎？

5.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比熊本県（5.7×）好買

熊本県19個市區町村中由高到低第8

租還是買？

31年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比熊本県（34）短

熊本県19個市區町村中由高到低第8

人口在增加嗎？

-1.1%

人口（2020→25年）

減少幅度小於熊本県（-3.5%）

熊本県21個市區町村中由高到低第8

災害風險高嗎？

11%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於熊本県（15%）

熊本県21個市區町村中由高到低第11

熊本市中央区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+1.3%。 熊本県：5.1萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.1萬日圓
較2018年 +8.2% · 熊本県：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.1萬日圓
較2018年 +0.3% · 熊本県：4.8萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.3萬日圓
較2018年 -2.0% · 熊本県：5.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
9萬日圓
較2018年 +19.3% · 熊本県：6.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
7.7萬日圓
較2018年 +12.0% · 熊本県：5.8萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
10.2萬日圓
較2018年 +13.5% · 熊本県：7萬日圓
每㎡租金
1,446日圓
中位數・每月 · 熊本県：1,208日圓
二手公寓中位數（1,800萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.3萬日圓）的24年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象50,030戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約1.6%，低於前五年的3.4%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與熊本県同步

公寓每㎡價格比熊本県平均低6%。十年來位置變化不大，與大市同步。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中55%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於700萬日圓至2,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人2.3人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為15.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.9萬日圓）的30.6年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為11%。

二手公寓價格相當於當地5.0年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為362萬日圓（上一級地區為331萬日圓）。較2014年變化+19%。二手公寓成交價中位數約為其5.0倍（上一級地區為5.7倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+23%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，68%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在熊本市中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
185,413
較2020年 -1.1%
熊本県：-3.5%
2025年淨遷入
+434
每千人 +2.34
熊本県：-1.39
空屋率（2023年）
15.4%
非出租或出售的空屋 3.0%
熊本県：14.9%
租金中位數（2023年）
4.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
熊本県：4.7萬日圓
強震風險
11.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
熊本県：14.9%
每名納稅人平均所得
362萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
熊本県：331萬日圓
日間人口
125
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
2.2%
2024年登記居民3,940人
熊本県：1.7%
診所
12.4
每萬名居民；醫院39間、牙科150間（2020年）
熊本県：8.9
公示地價（2026年）
12.9萬日圓/㎡
1年 +5.9%・5年 +22.6%
熊本県：5.4萬日圓/㎡
洪水風險
68.1%
47個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.1%）
熊本県：51.3%
土石災害風險
0.0%
47個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
熊本県：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

熊本市中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

600萬日圓

15萬日圓/㎡

  • 九品寺
  • 新水前寺 · 步行19分
  • 2DK · 40 m²
  • 1985年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

23.8萬日圓/㎡

  • 国府
  • 新水前寺 · 步行6分
  • 4LDK · 80 m²
  • 1995年建
較高價位2026 Q1

3,300萬日圓

50.8萬日圓/㎡

  • 京町本丁
  • 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) · 步行13分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2014年建

獨棟

較低價位2026 Q1

1,700萬日圓

13.1萬日圓/㎡

  • 出水
  • 新水前寺 · 步行19分
  • 土地230㎡ · 樓地板130㎡
  • 1979年建
典型2026 Q2

4,200萬日圓

33.6萬日圓/㎡

  • 水前寺
  • 水前寺 · 步行15分
  • 土地200㎡ · 樓地板125㎡
  • 2004年建
較高價位2025 Q3

1億1,000萬日圓

15.9萬日圓/㎡

  • 国府
  • 新水前寺 · 步行9分
  • 土地1100㎡ · 樓地板690㎡
  • 1998年建
歷年成交價中位數近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲29%。每㎡價格亦上漲22%，屬實質漲價。2025年只有109宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007800萬日圓3,350萬日圓
20081,200萬日圓3,300萬日圓
20091,450萬日圓3,000萬日圓
2010970萬日圓2,800萬日圓
2011900萬日圓3,100萬日圓
2012885萬日圓2,800萬日圓
2013900萬日圓3,200萬日圓
20141,250萬日圓3,100萬日圓
20151,100萬日圓3,000萬日圓
20161,500萬日圓3,300萬日圓
20171,200萬日圓3,100萬日圓
20181,500萬日圓3,000萬日圓
20191,600萬日圓3,200萬日圓
20201,600萬日圓3,100萬日圓
20211,600萬日圓3,500萬日圓
20221,800萬日圓4,100萬日圓
20231,400萬日圓3,600萬日圓
20241,400萬日圓3,900萬日圓
20251,800萬日圓3,950萬日圓
2026年（部分）1,900萬日圓4,700萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200715.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200817.6萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200919.4萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
201014.6萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201115萬日圓/㎡20.2萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
201215.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
201314.7萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
201418.6萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201518.5萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201718萬日圓/㎡20萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
201921.5萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
202022.4萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
202121.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202224萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202321.4萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202421.3萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202526.2萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2026年（部分）27.9萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約17年時每㎡價格下跌約四分之一，約30年時跌至一半。獨棟約34年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡34年前較新屋下跌約55%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–34.7萬日圓/㎡
1–34.3萬日圓/㎡
2–33.2萬日圓/㎡
345萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡
545萬日圓/㎡–
643萬日圓/㎡34.2萬日圓/㎡
744萬日圓/㎡–
837.8萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡
943.4萬日圓/㎡–
1333.8萬日圓/㎡–
1532.9萬日圓/㎡–
1737.3萬日圓/㎡–
1833萬日圓/㎡–
2226.7萬日圓/㎡–
2325萬日圓/㎡–
2426.4萬日圓/㎡–
2523.5萬日圓/㎡–
2618.3萬日圓/㎡–
27–28.6萬日圓/㎡
28–17.6萬日圓/㎡
3014.1萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡
3114.7萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
3213.3萬日圓/㎡–
3312.5萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
3414.7萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
3518.1萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡
3615.5萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
3714.4萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡
39–12萬日圓/㎡
40–12.7萬日圓/㎡
41–10.8萬日圓/㎡
42–14.7萬日圓/㎡
45–21萬日圓/㎡
47–16.4萬日圓/㎡
48–13.5萬日圓/㎡
49–15.8萬日圓/㎡
50–17.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200715.4萬日圓/㎡––
200816萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡–
200914.1萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡–
201012.9萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–
201114.3萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡–
201212.5萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡–
201314萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
201414.6萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
201516.4萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡–
201615.4萬日圓/㎡––
201713.4萬日圓/㎡–42.2萬日圓/㎡
201815.5萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡–
201918.5萬日圓/㎡–53.8萬日圓/㎡
202018.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡
202117.7萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡
202217.6萬日圓/㎡–42.7萬日圓/㎡
202315萬日圓/㎡–45萬日圓/㎡
202415.4萬日圓/㎡––
202516.3萬日圓/㎡–43.9萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–16.4萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡–
200813.1萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡–
2009–17.3萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡–
201010萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
2011–13.1萬日圓/㎡–29.4萬日圓/㎡
2012–13.6萬日圓/㎡–27.8萬日圓/㎡
20139.2萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡–29.6萬日圓/㎡
201410萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡–29.2萬日圓/㎡
201510.9萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡––
2016–12.7萬日圓/㎡––
201710.8萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡–32萬日圓/㎡
201816.8萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡–30.3萬日圓/㎡
2019–14.4萬日圓/㎡–29.5萬日圓/㎡
202012.6萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡–29.4萬日圓/㎡
202113.1萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡––
2022–16萬日圓/㎡––
202315萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡––
2024–16.3萬日圓/㎡––
2025–16.4萬日圓/㎡––

熊本市中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
熊本1,600萬日圓25.7萬日圓/㎡9,050萬日圓1919532,584+6% 較2019年
水前寺1,350萬日圓20.4萬日圓/㎡3,700萬日圓151886,852-1% 較2019年
新水前寺1,800萬日圓26.7萬日圓/㎡4,500萬日圓1314610,200+8% 較2019年
上熊本(ＪＲ・熊本電鉄)1,600萬日圓21.2萬日圓/㎡3,000萬日圓201088,320-2% 較2019年
南熊本1,200萬日圓21.5萬日圓/㎡3,450萬日圓13692,304+7% 較2019年
東海学園前1,200萬日圓22.5萬日圓/㎡3,300萬日圓13443,510+0% 較2019年
藤崎宮前1,800萬日圓25.7萬日圓/㎡–6222,676+33% 較2019年
黒髪町––3,900萬日圓615463-26% 較2019年
竜田口–––14131,490+2% 較2019年
平成––6,300萬日圓6122,452+2% 較2019年

熊本市中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓70 m²132
1K230萬日圓20 m²56
4LDK2,500萬日圓85 m²54
2LDK1,900萬日圓60 m²54
1DK450萬日圓25 m²13
1LDK1,000萬日圓55 m²13
2DK745萬日圓45 m²12

熊本市中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡26.2萬日圓，共109筆）。

熊本市中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,950萬日圓（共144筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。