Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市伏見区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 527

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約4.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與京都府同步

    公寓每㎡價格比京都府平均低38%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約37%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中67%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,000萬日圓

二手公寓中位數 · 32.5萬日圓/㎡

比京都府低40%

京都府11個市區町村中由高到低第8

價格在上漲嗎？

+24.0%

5年間

比京都府（+36.4%）慢

京都府26個市區町村中由高到低第15

當地收入買得起嗎？

4.7倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比京都府（5.6×）好買

京都府27個市區町村中由高到低第15

租還是買？

33年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與京都府（33）相近

京都府26個市區町村中由高到低第8

人口在增加嗎？

-2.8%

人口（2020→25年）

減少幅度小於京都府（-2.9%）

京都府27個市區町村中由高到低第10

災害風險高嗎？

55%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於京都府（22%）

京都府27個市區町村中由高到低第2

京都市伏見区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.8萬日圓（2023年），較2018年+0.4%。 京都府：6.2萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.8萬日圓
較2018年 +3.6% · 京都府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.9萬日圓
較2018年 -2.1% · 京都府：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.9萬日圓
較2018年 -4.4% · 京都府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
8萬日圓
較2018年 +18.3% · 京都府：9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.9萬日圓
較2018年 +10.2% · 京都府：8.1萬日圓
每㎡租金
1,714日圓
中位數・每月 · 京都府：1,907日圓
二手公寓中位數（2,000萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.9萬日圓）的24年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象35,820戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與京都府同步

公寓每㎡價格比京都府平均低38%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約37%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中67%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,200萬日圓至3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年淨遷出約每千人4人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為12.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.7%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的33.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為55%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地4.7年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為422萬日圓（上一級地區為394萬日圓）。較2014年變化+23%。二手公寓成交價中位數約為其4.7倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+8%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，52%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在京都市伏見区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
270,182
較2020年 -2.8%
京都府：-2.9%
2025年淨遷入
-1,079
每千人 -3.99
京都府：-1.5
空屋率（2023年）
12.8%
非出租或出售的空屋 3.7%
京都府：13.2%
租金中位數（2023年）
5萬日圓
每月，所有租賃住宅
京都府：5.6萬日圓
強震風險
54.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
京都府：21.7%
每名納稅人平均所得
422萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
京都府：394萬日圓
日間人口
99
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
4.5%
2024年登記居民12,017人
京都府：3.3%
診所
8.7
每萬名居民；醫院16間、牙科120間（2020年）
京都府：10.0
公示地價（2026年）
14.4萬日圓/㎡
1年 +2.9%・5年 +8.4%
京都府：13.6萬日圓/㎡
洪水風險
52.1%
48個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 20.8%）
京都府：49.6%
土石災害風險
4.2%
48個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
京都府：2.5%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都市伏見区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,200萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 淀木津町
  • 淀 · 步行10分
  • 2LDK · 60 m²
  • 2008年建
典型2026 Q2

2,200萬日圓

36.7萬日圓/㎡

  • 住吉学区
  • 伏見(京都) · 步行13分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1996年建
較高價位2026 Q2

3,600萬日圓

45萬日圓/㎡

  • 板橋学区
  • 伏見桃山 · 步行9分
  • 3LDK · 80 m²
  • 1990年建

獨棟

較低價位2026 Q2

800萬日圓

14.5萬日圓/㎡

  • 深草泓ノ壺町
  • 伏見(京都) · 步行6分
  • 土地40㎡ · 樓地板55㎡
  • 1987年建
典型2026 Q2

2,400萬日圓

11.4萬日圓/㎡

  • 深草大亀谷古御香町
  • ＪＲ藤森 · 步行16分
  • 土地230㎡ · 樓地板210㎡
  • 1990年建
較高價位2026 Q1

4,900萬日圓

46.7萬日圓/㎡

  • 桃山長岡越中北町
  • 近鉄丹波橋 · 步行9分
  • 土地135㎡ · 樓地板105㎡
  • 2009年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,200萬日圓2,500萬日圓
20061,250萬日圓2,300萬日圓
20071,300萬日圓2,200萬日圓
20081,300萬日圓2,300萬日圓
20091,300萬日圓2,100萬日圓
20101,200萬日圓2,300萬日圓
20111,300萬日圓2,200萬日圓
20121,250萬日圓2,100萬日圓
20131,200萬日圓1,900萬日圓
20141,100萬日圓2,000萬日圓
20151,300萬日圓1,800萬日圓
20161,400萬日圓2,100萬日圓
20171,350萬日圓2,300萬日圓
20181,600萬日圓2,050萬日圓
20191,400萬日圓2,000萬日圓
20201,600萬日圓2,500萬日圓
20211,500萬日圓2,450萬日圓
20221,800萬日圓2,400萬日圓
20231,700萬日圓1,900萬日圓
20241,850萬日圓1,900萬日圓
20252,000萬日圓2,300萬日圓
2026年（部分）2,000萬日圓1,900萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約32%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200519.6萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
200620萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200721.5萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
200819萬日圓/㎡22萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200921.7萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201020萬日圓/㎡22萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201120.6萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201220萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201320萬日圓/㎡18萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201418.8萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201521.7萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201622.6萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201723.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201826.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
201925.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202026.2萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202125.2萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202227.7萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202327.5萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202432萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
202532.5萬日圓/㎡23萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2026年（部分）34萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約30年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約24年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡24年前較新屋下跌約57%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–38.9萬日圓/㎡
1–32.6萬日圓/㎡
553萬日圓/㎡–
651.5萬日圓/㎡–
858.6萬日圓/㎡–
957.9萬日圓/㎡–
12–31.6萬日圓/㎡
1330萬日圓/㎡–
1422萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡
1535.1萬日圓/㎡–
1637.5萬日圓/㎡–
1729.3萬日圓/㎡–
1843.7萬日圓/㎡–
1937.1萬日圓/㎡–
20–21.1萬日圓/㎡
21–23.5萬日圓/㎡
2232.6萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
2350.8萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
2431.5萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
2534.7萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
2637萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
2730.8萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡
2834.8萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
2933.7萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
3021.2萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡
3119.2萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡
3220萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡
3323.8萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
3422.2萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡
3525.5萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
36–16萬日圓/㎡
3735萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
38–18.3萬日圓/㎡
3930萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
4021.8萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡
41–14.3萬日圓/㎡
4220萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
4311.9萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡
44–18.8萬日圓/㎡
45–14.3萬日圓/㎡
46–9.3萬日圓/㎡
4717.1萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
4812.4萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡
4914.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
5022.9萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
2005–21.5萬日圓/㎡–
200615.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
200715萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡–
2008–20萬日圓/㎡–
200911.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡
2010–18.8萬日圓/㎡–
2011–19.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201213.4萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
201312.3萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
201413.3萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡–
2015–21.3萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡
2016–20萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
2017–21.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
2018–24.6萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
2019–23.4萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
2020–23.2萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
2021–22.3萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
2022–26.1萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
2023–26.7萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡
2024–28.4萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡
202518.6萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
2026年（部分）–30萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200514.6萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡33.5萬日圓/㎡–
200616萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
200717.1萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
200816.8萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡33萬日圓/㎡–
200913.2萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡–
201013萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201111.8萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201210.9萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201311.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡
201411.6萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡–28.9萬日圓/㎡
201511.1萬日圓/㎡13萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201610.8萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡–34.4萬日圓/㎡
201712.3萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
201810.9萬日圓/㎡15萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201912.1萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡–34.7萬日圓/㎡
202010萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
202112.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡22萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
202213.9萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡––
202311.9萬日圓/㎡16萬日圓/㎡––
202411.9萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡–
202511.8萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡–31.7萬日圓/㎡
2026年（部分）14.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡––

京都市伏見区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
淀1,300萬日圓22.7萬日圓/㎡940萬日圓1010513,802-12% 較2019年
中書島2,200萬日圓37.4萬日圓/㎡2,300萬日圓69811,384-7% 較2019年
伏見(京都)2,000萬日圓33.3萬日圓/㎡1,600萬日圓7977,323-1% 較2019年
藤森2,400萬日圓50.8萬日圓/㎡3,300萬日圓67710,826-12% 較2019年
丹波橋3,800萬日圓51.7萬日圓/㎡3,900萬日圓67239,065-11% 較2019年
石田(京都市営)––1,200萬日圓14696,579-5% 較2019年
醍醐(京都)1,800萬日圓25.7萬日圓/㎡1,500萬日圓86912,249-5% 較2019年
向島990萬日圓16.3萬日圓/㎡1,300萬日圓86813,490-15% 較2019年
竹田(京都)1,300萬日圓25萬日圓/㎡2,100萬日圓96029,610-4% 較2019年
伏見桃山3,000萬日圓49.1萬日圓/㎡4,000萬日圓6568,632-18% 較2019年
ＪＲ藤森––2,000萬日圓847–
観月橋530萬日圓18.8萬日圓/㎡1,400萬日圓8433,359-20% 較2019年
西向日––2,200萬日圓26398,838-14% 較2019年
桃山南口––2,500萬日圓5374,035-12% 較2019年
墨染––2,500萬日圓6356,548-14% 較2019年

京都市伏見区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓65 m²200
2LDK1,700萬日圓60 m²62
1K485萬日圓20 m²28
4LDK3,150萬日圓80 m²28
1LDK950萬日圓40 m²11

京都市伏見区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,000萬日圓（每㎡32.5萬日圓，共130筆）。

京都市伏見区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,300萬日圓（共303筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。