Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

西宮市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 955

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於兵庫県

    公寓每㎡價格比兵庫県平均高16%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約24%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中77%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,400萬日圓

二手公寓中位數 · 45.5萬日圓/㎡

比兵庫県高14%

兵庫県19個市區町村中由高到低第4

價格在上漲嗎？

+6.5%

5年間

比兵庫県（+30.0%）慢

兵庫県38個市區町村中由高到低第27

當地收入買得起嗎？

6.8倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比兵庫県（5.5×）難買

兵庫県41個市區町村中由高到低第6

租還是買？

42年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比兵庫県（32）長

兵庫県40個市區町村中由高到低第1

人口在增加嗎？

-0.6%

人口（2020→25年）

減少幅度小於兵庫県（-2.6%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第6

災害風險高嗎？

43%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於兵庫県（33%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第14

西宮市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月7.6萬日圓（2023年），較2018年+2.8%。 兵庫県：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5萬日圓
較2018年 -4.1% · 兵庫県：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.9萬日圓
較2018年 +4.3% · 兵庫県：6.2萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
9.2萬日圓
較2018年 +8.1% · 兵庫県：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
11.7萬日圓
較2018年 +12.8% · 兵庫県：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
13.6萬日圓
較2018年 +24.9% · 兵庫県：9.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
11萬日圓
較2018年 -16.4% · 兵庫県：8.8萬日圓
每㎡租金
1,846日圓
中位數・每月 · 兵庫県：1,586日圓
二手公寓中位數（3,400萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月11.7萬日圓）的24年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象63,650戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均高16%。十年前溢價為41%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約24%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中77%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約13%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,000萬日圓至4,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.7%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.8萬日圓）的41.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為43%。

二手公寓價格相當於當地6.8年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為502萬日圓（上一級地區為403萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其6.8倍（上一級地區為5.5倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+13%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，58%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，1%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在西宮市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
482,834
較2020年 -0.6%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+109
每千人 +0.23
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
11.0%
非出租或出售的空屋 5.7%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
6.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
43.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
每名納稅人平均所得
502萬日圓
2023年應課稅所得
兵庫県：403萬日圓
日間人口
89
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.9%
2024年登記居民8,887人
兵庫県：2.6%
診所
11.4
每萬名居民；醫院25間、牙科281間（2020年）
兵庫県：10.1
公示地價（2026年）
31.6萬日圓/㎡
1年 +3.7%・5年 +12.8%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
57.9%
107個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.6%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
0.9%
107個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

西宮市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,700萬日圓

68萬日圓/㎡

  • 深津町
  • 西宮北口 · 步行10分
  • 1K · 25 m²
  • 2009年建
典型2026 Q2

3,200萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 弓場町
  • さくら夙川 · 步行13分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2002年建
較高價位2026 Q2

5,100萬日圓

40.8萬日圓/㎡

  • 名次町
  • 苦楽園口 · 步行6分
  • 2LDK · 125 m²
  • 1989年建

獨棟

較低價位2026 Q2

2,000萬日圓

28.6萬日圓/㎡

  • 今津曙町
  • 今津(阪神) · 步行8分
  • 土地70㎡ · 樓地板70㎡
  • 1982年建
典型2025 Q4

4,800萬日圓

43.6萬日圓/㎡

  • 上ケ原山手町
  • 甲陽園 · 步行19分
  • 土地105㎡ · 樓地板110㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

8,000萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 甲子園砂田町
  • 甲子園 · 步行11分
  • 土地135㎡ · 樓地板150㎡
  • 1996年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20072,300萬日圓4,000萬日圓
20082,400萬日圓3,900萬日圓
20092,400萬日圓3,600萬日圓
20102,500萬日圓3,800萬日圓
20112,400萬日圓3,800萬日圓
20122,400萬日圓3,900萬日圓
20132,500萬日圓4,000萬日圓
20142,700萬日圓3,900萬日圓
20152,700萬日圓3,800萬日圓
20162,700萬日圓4,200萬日圓
20172,700萬日圓4,000萬日圓
20182,800萬日圓4,300萬日圓
20192,800萬日圓4,250萬日圓
20203,100萬日圓4,200萬日圓
20213,200萬日圓4,600萬日圓
20223,200萬日圓4,500萬日圓
20233,200萬日圓4,500萬日圓
20243,200萬日圓5,000萬日圓
20253,400萬日圓5,200萬日圓
2026年（部分）3,300萬日圓4,550萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約8%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200730.8萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
200833.3萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
200933萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201035萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201133.8萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201234.1萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201334.5萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201438萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201536.7萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201640萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201738.6萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201840萬日圓/㎡37萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201940萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
202042.7萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
202144.3萬日圓/㎡41萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
202245.7萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
202347萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202445.7萬日圓/㎡42.3萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡
202545.5萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
2026年（部分）49.2萬日圓/㎡36萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約24年時每㎡價格下跌約四分之一，約31年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約39年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡39年前較新屋下跌約51%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–50.5萬日圓/㎡
169.6萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡
258.8萬日圓/㎡50.3萬日圓/㎡
373.3萬日圓/㎡44.7萬日圓/㎡
464.8萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
565.6萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡
665.1萬日圓/㎡–
763.5萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡
854.7萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡
966.5萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡
1060萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡
1161萬日圓/㎡–
1263.6萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡
1363.6萬日圓/㎡43.9萬日圓/㎡
1461.4萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
1560萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡
1653.8萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡
1754.6萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
1852.3萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡
1950萬日圓/㎡39.6萬日圓/㎡
2051.4萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
2152.9萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
2250.4萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡
2350萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
2443.1萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡
2545.7萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
2641.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
2740萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
2844萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
2938.8萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
3027.1萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
3130.1萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
3234.3萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
3326.5萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
3424.7萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
3534.7萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡
3630.6萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
3730.7萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
3826.6萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡
3923.3萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡
4020萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
4132萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡
4216.5萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡
4321.5萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
4416.7萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
4524.2萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
4621.4萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡
4727.1萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
4823.2萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡
4928.6萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
5025.2萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約2.5%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約38%。
0日圓50萬日圓100萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200718.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡41.9萬日圓/㎡–
200817.6萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡–
200915.4萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡–
201018.5萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡–
201120萬日圓/㎡30萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡–
201219萬日圓/㎡30萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡–
201318.5萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡–
201417.3萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡–
201520萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡44萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
201621.7萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡58.4萬日圓/㎡
201719.4萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡
201821.4萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202026.2萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡
202122.9萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡
202220萬日圓/㎡40萬日圓/㎡52.3萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡
202327.7萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡63.9萬日圓/㎡
202423.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡68.9萬日圓/㎡
202524萬日圓/㎡39萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡73.7萬日圓/㎡
2026年（部分）–47.4萬日圓/㎡50.8萬日圓/㎡89.7萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200720萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
200825萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡–
200921.6萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡–
201020.6萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡–
201120萬日圓/㎡26萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201222.2萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
201319.2萬日圓/㎡23萬日圓/㎡35萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
201418.2萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
201520.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡41.2萬日圓/㎡
201619.4萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡
201718.7萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡
201917萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡
202017.4萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡
202117.3萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
202215.6萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡
202321.1萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡
202425.5萬日圓/㎡31萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
202518萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡40.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
2026年（部分）–28.6萬日圓/㎡––

西宮市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
甲陽園2,600萬日圓36萬日圓/㎡4,900萬日圓112158,606-13% 較2019年
甲子園3,500萬日圓46.7萬日圓/㎡4,950萬日圓1220353,843-2% 較2019年
西宮北口4,100萬日圓66.3萬日圓/㎡5,800萬日圓1019687,145-16% 較2019年
甲子園口3,600萬日圓50.8萬日圓/㎡6,000萬日圓919434,362-8% 較2019年
西宮(阪神)2,950萬日圓47.4萬日圓/㎡5,500萬日圓719383,197-7% 較2019年
苦楽園口3,300萬日圓46.7萬日圓/㎡5,000萬日圓1415310,661-13% 較2019年
門戸厄神4,400萬日圓64.7萬日圓/㎡4,600萬日圓1114917,578-14% 較2019年
夙川3,400萬日圓56.3萬日圓/㎡6,800萬日圓1013424,206-11% 較2019年
香櫨園3,300萬日圓44.6萬日圓/㎡5,850萬日圓911310,961-2% 較2019年
甲東園3,400萬日圓45.7萬日圓/㎡5,450萬日圓1011321,953-16% 較2019年
西宮(ＪＲ)3,550萬日圓53.3萬日圓/㎡8,600萬日圓77783,197-7% 較2019年
仁川3,450萬日圓46.9萬日圓/㎡4,700萬日圓116920,089-20% 較2019年
武庫川団地前1,400萬日圓17.1萬日圓/㎡4,850萬日圓9617,453-4% 較2019年
今津(阪神)3,200萬日圓44.9萬日圓/㎡5,050萬日圓65855,155-5% 較2019年
西宮名塩1,450萬日圓19.2萬日圓/㎡1,400萬日圓155614,596-16% 較2019年

西宮市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,500萬日圓70 m²636
2LDK3,000萬日圓65 m²156
4LDK3,900萬日圓85 m²129
1K1,400萬日圓20 m²30
1LDK2,350萬日圓50 m²22

西宮市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,400萬日圓（每㎡45.5萬日圓，共377筆）。

西宮市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,200萬日圓（共413筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。