Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

加古川市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 534

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.9%，快於前五年的0.1%。

  2. 2
    落後於兵庫県

    公寓每㎡價格比兵庫県平均低57%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

980萬日圓

二手公寓中位數 · 13.8萬日圓/㎡

比兵庫県低65%

兵庫県19個市區町村中由高到低第18

價格在上漲嗎？

+8.7%

5年間

比兵庫県（+30.0%）慢

兵庫県38個市區町村中由高到低第24

當地收入買得起嗎？

2.6倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比兵庫県（5.5×）好買

兵庫県41個市區町村中由高到低第28

租還是買？

16年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比兵庫県（32）短

兵庫県40個市區町村中由高到低第28

人口在增加嗎？

-2.9%

人口（2020→25年）

減少速度快於兵庫県（-2.6%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第17

災害風險高嗎？

49%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於兵庫県（33%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第9

加古川市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.4萬日圓（2023年），較2018年-5.0%。 兵庫県：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.8萬日圓
較2018年 -15.7% · 兵庫県：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.5萬日圓
較2018年 +1.9% · 兵庫県：6.2萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6萬日圓
較2018年 -6.0% · 兵庫県：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.3萬日圓
較2018年 +7.9% · 兵庫県：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
7.3萬日圓
較2018年 +37.1% · 兵庫県：9.1萬日圓
每㎡租金
1,300日圓
中位數・每月 · 兵庫県：1,586日圓
二手公寓中位數（980萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.3萬日圓）的11年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象18,490戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.9%，快於前五年的0.1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均低57%。十年前差距為52%，正逐漸落後於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於585萬日圓至1,950萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的16.3年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為49%。

二手公寓價格相當於當地2.6年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為376萬日圓（上一級地區為403萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其2.6倍（上一級地區為5.5倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+2%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，73%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在加古川市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
253,220
較2020年 -2.9%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
-407
每千人 -1.61
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
11.7%
非出租或出售的空屋 5.6%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
5萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
48.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
每名納稅人平均所得
376萬日圓
2023年應課稅所得
兵庫県：403萬日圓
日間人口
90
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.5%
2024年登記居民3,899人
兵庫県：2.6%
診所
7.4
每萬名居民；醫院13間、牙科120間（2020年）
兵庫県：10.1
公示地價（2026年）
7.1萬日圓/㎡
1年 +0.9%・5年 +2.3%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
72.7%
33個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 54.5%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
0.0%
33個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

加古川市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

700萬日圓

10.8萬日圓/㎡

  • 平岡町
  • 東加古川 · 步行14分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1986年建
典型2025 Q3

1,000萬日圓

11.8萬日圓/㎡

  • 野口町
  • 東加古川 · 步行14分
  • 4LDK · 85 m²
  • 1986年建
較高價位2026 Q1

2,300萬日圓

35.4萬日圓/㎡

  • 米田町
  • 宝殿 · 步行2分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2021年建

獨棟

較低價位2026 Q1

400萬日圓

5.7萬日圓/㎡

  • 尾上町
  • 浜の宮 · 步行3分
  • 土地85㎡ · 樓地板70㎡
  • 1976年建
典型2026 Q1

1,300萬日圓

10萬日圓/㎡

  • 神野町
  • 日岡
  • 土地260㎡ · 樓地板130㎡
  • 1999年建
較高價位2026 Q2

3,400萬日圓

32.4萬日圓/㎡

  • 尾上町
  • 尾上の松 · 步行4分
  • 土地155㎡ · 樓地板105㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年低35%，但只涵蓋部分年份的111宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007850萬日圓2,300萬日圓
2008750萬日圓2,500萬日圓
2009750萬日圓2,400萬日圓
2010850萬日圓2,200萬日圓
2011770萬日圓2,000萬日圓
2012750萬日圓1,900萬日圓
2013750萬日圓2,200萬日圓
2014800萬日圓1,800萬日圓
2015835萬日圓1,800萬日圓
2016850萬日圓1,950萬日圓
2017790萬日圓2,000萬日圓
2018815萬日圓2,000萬日圓
2019850萬日圓1,800萬日圓
2020890萬日圓1,900萬日圓
20211,000萬日圓2,000萬日圓
20221,200萬日圓1,600萬日圓
2023880萬日圓1,750萬日圓
20241,200萬日圓1,300萬日圓
2025980萬日圓1,700萬日圓
2026年（部分）890萬日圓1,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約25%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200712.3萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
200811.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
200911.5萬日圓/㎡22萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
201012.4萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
201111.3萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
201211.7萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201311.8萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201412.5萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
201513.1萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
201613.2萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
201711.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201813.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
201912.7萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
202012.7萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
202114.9萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡5.5萬日圓/㎡
202218.6萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
202313.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
202420萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
202513.8萬日圓/㎡13萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
2026年（部分）13.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–29.5萬日圓/㎡
1–28.2萬日圓/㎡
2–34萬日圓/㎡
13–21.1萬日圓/㎡
15–19.1萬日圓/㎡
17–21.7萬日圓/㎡
1831.6萬日圓/㎡–
1926.7萬日圓/㎡–
21–12.8萬日圓/㎡
2220.7萬日圓/㎡–
2320.8萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
2419.3萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
2515.7萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
2615.3萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
2713.9萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
28–9.2萬日圓/㎡
2915萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
3016.3萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
3112.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3213.2萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
3313萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
3410.3萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
3511.9萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
3612.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
37–8.3萬日圓/㎡
38–10.6萬日圓/㎡
39–9萬日圓/㎡
40–8.5萬日圓/㎡
41–7.3萬日圓/㎡
42–5.1萬日圓/㎡
43–5.5萬日圓/㎡
44–5.5萬日圓/㎡
45–8.5萬日圓/㎡
46–6.9萬日圓/㎡
47–6.2萬日圓/㎡
48–5.6萬日圓/㎡
49–4.9萬日圓/㎡
50–5.2萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200712.7萬日圓/㎡–
200811.8萬日圓/㎡–
200911.4萬日圓/㎡–
201012.4萬日圓/㎡–
201111.2萬日圓/㎡–
201211.5萬日圓/㎡–
201311.5萬日圓/㎡–
201411.4萬日圓/㎡–
201512.7萬日圓/㎡–
201612.4萬日圓/㎡–
201711.4萬日圓/㎡–
201813.5萬日圓/㎡–
201912.3萬日圓/㎡–
202012.3萬日圓/㎡–
202113.1萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
202216.9萬日圓/㎡–
202313.2萬日圓/㎡–
202414.9萬日圓/㎡–
202512.1萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡29萬日圓/㎡–
200810.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
20098.8萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡–
20107.7萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡–
20118.7萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
20128.1萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
20137.1萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡–28萬日圓/㎡
20147萬日圓/㎡13萬日圓/㎡–26.8萬日圓/㎡
20157.7萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡–29.3萬日圓/㎡
20167.2萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡–28.7萬日圓/㎡
20178.1萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡18萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
20186.2萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡–28.1萬日圓/㎡
20194.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡–27.6萬日圓/㎡
20206.6萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡–25.3萬日圓/㎡
20217萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡–26.3萬日圓/㎡
20225.7萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡–
20236.2萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡––
20245.3萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡––
20255.1萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡––
2026年（部分）–9萬日圓/㎡––

加古川市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
加古川1,050萬日圓16.3萬日圓/㎡2,400萬日圓1525944,294-8% 較2019年
東加古川1,100萬日圓15.7萬日圓/㎡1,800萬日圓1521924,078-13% 較2019年
宝殿1,400萬日圓20萬日圓/㎡800萬日圓1612716,234-17% 較2019年
尾上の松––2,100萬日圓13993,180-1% 較2019年
別府(兵庫)950萬日圓13.1萬日圓/㎡1,650萬日圓11916,926-5% 較2019年
浜の宮775萬日圓11.1萬日圓/㎡1,300萬日圓13713,626-4% 較2019年
日岡––1,500萬日圓11471,258-1% 較2019年
神野––1,100萬日圓9451,774-16% 較2019年
土山440萬日圓6.1萬日圓/㎡2,750萬日圓183525,104-12% 較2019年
厄神––650萬日圓14221,338-20% 較2019年

加古川市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,000萬日圓65 m²131
4LDK1,050萬日圓77.5 m²36
2LDK1,450萬日圓60 m²24
Open floor345萬日圓32.5 m²14

加古川市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為980萬日圓（每㎡13.8萬日圓，共71筆）。

加古川市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,700萬日圓（共273筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。