Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市北区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 424

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約2.5%，快於前五年的1.4%。

  2. 2
    落後於兵庫県

    公寓每㎡價格比兵庫県平均低68%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約31%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中78%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

890萬日圓

二手公寓中位數 · 13萬日圓/㎡

比兵庫県低68%

兵庫県19個市區町村中由高到低第19

價格在上漲嗎？

+14.1%

5年間

比兵庫県（+30.0%）慢

兵庫県38個市區町村中由高到低第20

當地收入買得起嗎？

2.1倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比兵庫県（5.5×）好買

兵庫県41個市區町村中由高到低第31

租還是買？

15年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比兵庫県（32）短

兵庫県40個市區町村中由高到低第29

人口在增加嗎？

-3.3%

人口（2020→25年）

減少速度快於兵庫県（-2.6%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第18

災害風險高嗎？

13%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於兵庫県（33%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第28

神戸市北区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.1萬日圓（2023年），較2018年-1.0%。 兵庫県：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.2萬日圓
較2018年 -8.8% · 兵庫県：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.9萬日圓
較2018年 +6.3% · 兵庫県：6.2萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.5萬日圓
較2018年 +0.7% · 兵庫県：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.3萬日圓
較2018年 +5.0% · 兵庫県：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
8.2萬日圓
較2018年 -0.7% · 兵庫県：9.1萬日圓
每㎡租金
1,295日圓
中位數・每月 · 兵庫県：1,586日圓
二手公寓中位數（890萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.3萬日圓）的10年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象10,510戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約2.5%，快於前五年的1.4%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均低68%。十年前差距為55%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約31%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中78%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於485萬日圓至1,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年淨遷出約每千人4.7人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為13.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.9%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的15.4年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為13%。

二手公寓價格相當於當地2.1年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為417萬日圓（上一級地區為403萬日圓）。較2014年變化+17%。二手公寓成交價中位數約為其2.1倍（上一級地區為5.5倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+7%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，0%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，10%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市北区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
203,615
較2020年 -3.3%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
-957
每千人 -4.7
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
13.5%
非出租或出售的空屋 6.9%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
13.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
每名納稅人平均所得
417萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
兵庫県：403萬日圓
日間人口
84
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.6%
2024年登記居民3,306人
兵庫県：2.6%
診所
7.8
每萬名居民；醫院19間、牙科105間（2020年）
兵庫県：10.1
公示地價（2026年）
6.4萬日圓/㎡
1年 +2.4%・5年 +7.3%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
0.0%
51個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
9.8%
51個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市北区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

450萬日圓

7.5萬日圓/㎡

  • 有野町
  • 唐櫃台 · 步行2分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1996年建
典型2025 Q4

860萬日圓

12.3萬日圓/㎡

  • 有馬町
  • 有馬温泉 · 步行3分
  • 2LDK · 70 m²
  • 2009年建
較高價位2026 Q1

1,600萬日圓

21.3萬日圓/㎡

  • 鈴蘭台南町
  • 鈴蘭台 · 步行4分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2000年建

獨棟

較低價位2026 Q1

630萬日圓

9萬日圓/㎡

  • 鈴蘭台東町
  • 鈴蘭台 · 步行10分
  • 土地135㎡ · 樓地板70㎡
  • 1968年建
典型2026 Q2

1,600萬日圓

12.8萬日圓/㎡

  • 星和台
  • 西鈴蘭台 · 步行24分
  • 土地185㎡ · 樓地板125㎡
  • 1991年建
較高價位2026 Q2

3,600萬日圓

36萬日圓/㎡

  • 西山
  • 田尾寺 · 步行12分
  • 土地140㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,000萬日圓2,600萬日圓
2007820萬日圓2,600萬日圓
2008930萬日圓2,700萬日圓
2009855萬日圓2,550萬日圓
2010800萬日圓2,600萬日圓
2011890萬日圓2,400萬日圓
2012835萬日圓2,300萬日圓
2013800萬日圓2,000萬日圓
2014900萬日圓2,100萬日圓
2015790萬日圓1,800萬日圓
2016855萬日圓2,000萬日圓
2017870萬日圓2,050萬日圓
2018800萬日圓1,800萬日圓
2019805萬日圓2,000萬日圓
2020880萬日圓2,100萬日圓
2021700萬日圓2,100萬日圓
2022930萬日圓2,300萬日圓
20231,000萬日圓1,800萬日圓
2024805萬日圓1,700萬日圓
2025890萬日圓1,600萬日圓
2026年（部分）700萬日圓1,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約10%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200612.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
200711.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
200812.9萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
200911.5萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
201010.7萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201111.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
201211.2萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
201311.3萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201412.4萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
201511.1萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
201610.9萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
201711.2萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
201811.5萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
201910.6萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
202011.4萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
202110.6萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
202213.2萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
202314.2萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
202411.9萬日圓/㎡14萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
202513萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
2026年（部分）11.7萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約38年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡38年前較新屋下跌約71%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–34.5萬日圓/㎡
1–33.3萬日圓/㎡
2–32.2萬日圓/㎡
1211.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
1313.9萬日圓/㎡–
1422.7萬日圓/㎡–
1516.7萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡
1622.4萬日圓/㎡–
17–19.1萬日圓/㎡
18–20.8萬日圓/㎡
19–19.2萬日圓/㎡
21–19.7萬日圓/㎡
2220萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡
24–13.9萬日圓/㎡
2512.6萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡
2618.5萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
2713.8萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
2816.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2914.4萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
3013.5萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡
3113.3萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
3211.9萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
3312.3萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡
3411.7萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
35–12.7萬日圓/㎡
3618萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
37–11.8萬日圓/㎡
38–11.6萬日圓/㎡
39–9.6萬日圓/㎡
40–6.2萬日圓/㎡
41–10萬日圓/㎡
42–7.7萬日圓/㎡
43–9.9萬日圓/㎡
44–8.4萬日圓/㎡
45–9.3萬日圓/㎡
467.7萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
478.2萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
485.8萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡
494.9萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
506.7萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓5萬日圓10萬日圓15萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
2006–12.7萬日圓/㎡–
2007–13.5萬日圓/㎡–
2008–13.5萬日圓/㎡–
2009–11.6萬日圓/㎡–
20106.7萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡–
2011–11.3萬日圓/㎡–
2012–11.2萬日圓/㎡–
2013–11.4萬日圓/㎡–
2014–12.4萬日圓/㎡–
2015–11.8萬日圓/㎡–
2016–11.2萬日圓/㎡–
2017–11.2萬日圓/㎡–
2018–11.3萬日圓/㎡–
2019–11萬日圓/㎡–
2020–11.5萬日圓/㎡–
20216.9萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡
2022–14萬日圓/㎡–
20235萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡–
2024–12.5萬日圓/㎡–
2025–14.6萬日圓/㎡–
2026年（部分）–12.4萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200611萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡–
200714.8萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
200811.1萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡–
20099.7萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡–
201012.4萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡28萬日圓/㎡–
201111.3萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
20129.2萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡
20138.6萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡
20148.3萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
20158.9萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
20167.4萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡–26.7萬日圓/㎡
20177.1萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡–27.4萬日圓/㎡
20187.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡–27.8萬日圓/㎡
20196.4萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡16萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡
20205.5萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
20218.6萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–
20228.9萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡–
20238.1萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡––
20249萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡–
20257.4萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡––
2026年（部分）7.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡––

神戸市北区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
鈴蘭台1,000萬日圓15萬日圓/㎡1,300萬日圓913813,334-11% 較2019年
西鈴蘭台385萬日圓6.7萬日圓/㎡2,000萬日圓141335,345-13% 較2019年
山の街1,200萬日圓15萬日圓/㎡1,500萬日圓151033,411-14% 較2019年
北鈴蘭台500萬日圓7.1萬日圓/㎡1,750萬日圓12989,029-11% 較2019年
岡場1,600萬日圓17.1萬日圓/㎡3,100萬日圓14648,606-8% 較2019年
箕谷1,025萬日圓13.3萬日圓/㎡1,800萬日圓15601,637-7% 較2019年
五社––2,100萬日圓20561,944+2% 較2019年
大池––1,100萬日圓6503,029-8% 較2019年
有馬温泉700萬日圓13.2萬日圓/㎡–10453,576+6% 較2019年
鈴蘭台西口––1,550萬日圓5392,062-14% 較2019年
田尾寺1,400萬日圓16.5萬日圓/㎡1,850萬日圓14354,227-10% 較2019年
花山––1,350萬日圓8343,064-2% 較2019年
神鉄道場––2,800萬日圓10251,798-8% 較2019年
唐櫃台––995萬日圓6242,001-18% 較2019年
谷上––2,200萬日圓262234,846+34% 較2019年

神戸市北区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,000萬日圓75 m²115
4LDK950萬日圓80 m²43
2LDK825萬日圓60 m²28
1LDK605萬日圓50 m²12

神戸市北区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為890萬日圓（每㎡13萬日圓，共68筆）。

神戸市北区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,600萬日圓（共263筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。