Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市長田区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 226

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約4.8%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與兵庫県同步

    公寓每㎡價格比兵庫県平均低12%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行16至29分鐘的高約336%。

  4. 4
    混合型市場

    小型單位（14%）與家庭單位（45%）並存，投資與自住需求兼有。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,850萬日圓

二手公寓中位數 · 35萬日圓/㎡

比兵庫県低13%

兵庫県19個市區町村中由高到低第9

價格在上漲嗎？

+24.9%

5年間

比兵庫県（+30.0%）慢

兵庫県38個市區町村中由高到低第8

當地收入買得起嗎？

4.4倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比兵庫県（5.5×）好買

兵庫県41個市區町村中由高到低第14

租還是買？

31年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與兵庫県（32）相近

兵庫県40個市區町村中由高到低第10

人口在增加嗎？

-1.8%

人口（2020→25年）

減少幅度小於兵庫県（-2.6%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第11

災害風險高嗎？

53%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於兵庫県（33%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第3

神戸市長田区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.5萬日圓（2023年），較2018年-3.3%。 兵庫県：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.8萬日圓
較2018年 -6.7% · 兵庫県：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.8萬日圓
較2018年 +7.5% · 兵庫県：6.2萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.2萬日圓
較2018年 -4.1% · 兵庫県：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.1萬日圓
較2018年 -1.8% · 兵庫県：8.9萬日圓
每㎡租金
1,730日圓
中位數・每月 · 兵庫県：1,586日圓
二手公寓中位數（1,850萬日圓・55㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.2萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象14,210戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.8%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與兵庫県同步

公寓每㎡價格比兵庫県平均低12%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行16至29分鐘的高約336%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

混合型市場

小型單位（14%）與家庭單位（45%）並存，投資與自住需求兼有。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約11%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於838萬日圓至2,525萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為17.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.5%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的31年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為53%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地4.4年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為417萬日圓（上一級地區為403萬日圓）。較2014年變化+17%。二手公寓成交價中位數約為其4.4倍（上一級地區為5.5倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+3%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，46%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市長田区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
93,096
較2020年 -1.8%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+122
每千人 +1.31
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
17.5%
非出租或出售的空屋 7.5%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
5萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
52.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
每名納稅人平均所得
417萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
兵庫県：403萬日圓
日間人口
103
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
8.9%
2024年登記居民8,437人
兵庫県：2.6%
診所
11.4
每萬名居民；醫院8間、牙科63間（2020年）
兵庫県：10.1
公示地價（2026年）
15.6萬日圓/㎡
1年 +1.5%・5年 +3.1%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
45.5%
22個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
4.5%
22個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市長田区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

800萬日圓

17.8萬日圓/㎡

  • 大谷町
  • 西代 · 步行4分
  • 1LDK · 45 m²
  • 1985年建
典型2026 Q1

1,900萬日圓

95萬日圓/㎡

  • 二番町
  • 大開 · 步行6分
  • 1LDK · 20 m²
  • 2025年建
較高價位2026 Q1

2,900萬日圓

41.4萬日圓/㎡

  • 二葉町
  • 駒ケ林 · 步行3分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2002年建

獨棟

較低價位2026 Q1

270萬日圓

4.5萬日圓/㎡

  • 野田町
  • 鷹取 · 步行13分
  • 土地50㎡ · 樓地板60㎡
  • 1987年建
典型2026 Q1

920萬日圓

11.5萬日圓/㎡

  • 高東町
  • 丸山(兵庫) · 步行20分
  • 土地75㎡ · 樓地板80㎡
  • 1997年建
較高價位2026 Q1

3,200萬日圓

35.6萬日圓/㎡

  • 長尾町
  • 板宿 · 步行15分
  • 土地130㎡ · 樓地板90㎡
  • 2016年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2023年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+16%，獨棟為-50%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高32%，但只涵蓋部分年份的20宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,200萬日圓1,800萬日圓
20071,300萬日圓1,700萬日圓
20081,200萬日圓1,900萬日圓
20091,300萬日圓1,800萬日圓
20101,300萬日圓1,300萬日圓
20111,300萬日圓1,100萬日圓
2012985萬日圓1,800萬日圓
2013980萬日圓1,800萬日圓
20141,300萬日圓1,750萬日圓
20151,300萬日圓1,300萬日圓
20161,450萬日圓1,500萬日圓
20171,400萬日圓1,750萬日圓
20181,600萬日圓1,300萬日圓
20191,400萬日圓1,500萬日圓
20201,600萬日圓1,650萬日圓
20211,900萬日圓1,200萬日圓
20221,600萬日圓2,000萬日圓
20231,700萬日圓1,500萬日圓
20241,800萬日圓1,300萬日圓
20251,850萬日圓990萬日圓
2026年（部分）2,450萬日圓965萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約66%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200618.4萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200721.6萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
200821.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200921.4萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201023.4萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
201121.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201219.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201317.5萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201422.2萬日圓/㎡15萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
201523.6萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201626.9萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201725.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201827萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
201926.7萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
202028萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
202128.6萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
202225.5萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
202333.8萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
202434.1萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
202535萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
2026年（部分）42.6萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–35.2萬日圓/㎡
2039.3萬日圓/㎡–
2134.3萬日圓/㎡–
2329.1萬日圓/㎡–
2433.8萬日圓/㎡–
2535萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
2630萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
27–15萬日圓/㎡
28–13.4萬日圓/㎡
29–13.3萬日圓/㎡
3319萬日圓/㎡–
3421.5萬日圓/㎡–
3524.8萬日圓/㎡–
3612.8萬日圓/㎡–
44–4.9萬日圓/㎡
46–4.6萬日圓/㎡
47–5.7萬日圓/㎡
48–5.2萬日圓/㎡
50–5.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200616.4萬日圓/㎡–
200719萬日圓/㎡–
200818.5萬日圓/㎡–
200918.8萬日圓/㎡–
201016萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
201118.2萬日圓/㎡–
201215.6萬日圓/㎡–
201314.4萬日圓/㎡–
201421.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡
201623.8萬日圓/㎡–
201717.5萬日圓/㎡–
201823.6萬日圓/㎡–
201919.4萬日圓/㎡–
202018.7萬日圓/㎡–
202121.8萬日圓/㎡–
202220.7萬日圓/㎡–
202321.8萬日圓/㎡–
202424.4萬日圓/㎡–
202526.4萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–16.8萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡–
2007–13.8萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡–
2008–15萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡–
2009–15.3萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
2010–13.8萬日圓/㎡––
2011–13.8萬日圓/㎡––
2012–13.3萬日圓/㎡–27.8萬日圓/㎡
2013–12萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
2014–14.7萬日圓/㎡–28.2萬日圓/㎡
2015–13.6萬日圓/㎡–30萬日圓/㎡
2016–12.5萬日圓/㎡–29.2萬日圓/㎡
20175.9萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡––
2018–10.5萬日圓/㎡–31.9萬日圓/㎡
2019–12.6萬日圓/㎡–30.8萬日圓/㎡
2020–12.7萬日圓/㎡–30.5萬日圓/㎡
20215萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡––
2022–16.4萬日圓/㎡––
2023–12.5萬日圓/㎡––
2024–15萬日圓/㎡––
2025–13.5萬日圓/㎡––

神戸市長田区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
高速長田1,850萬日圓32.4萬日圓/㎡975萬日圓812414,942-6% 較2019年
新長田2,200萬日圓40萬日圓/㎡3,400萬日圓58896,348-8% 較2019年
丸山(兵庫)530萬日圓8.6萬日圓/㎡325萬日圓1369856-17% 較2019年
長田(神戸電鉄)––1,650萬日圓85015,066-5% 較2019年
駒ケ林2,750萬日圓40.6萬日圓/㎡2,600萬日圓4483,096+18% 較2019年
鷹取1,550萬日圓24.9萬日圓/㎡3,500萬日圓63715,384-5% 較2019年
西代––1,350萬日圓6326,214+1% 較2019年
板宿––3,100萬日圓83241,837-4% 較2019年
苅藻––3,200萬日圓5243,562-4% 較2019年
上沢––580萬日圓6147,974+3% 較2019年
鵯越––265萬日圓1111742-12% 較2019年

神戸市長田区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,050萬日圓65 m²60
2LDK1,750萬日圓55 m²36
1LDK2,350萬日圓30 m²14
1K1,500萬日圓20 m²13

神戸市長田区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,850萬日圓（每㎡35萬日圓，共68筆）。

神戸市長田区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為990萬日圓（共117筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。