Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

明石市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 753

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與兵庫県同步

    公寓每㎡價格比兵庫県平均低40%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約88%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中73%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,500萬日圓

二手公寓中位數 · 23.6萬日圓/㎡

比兵庫県低41%

兵庫県19個市區町村中由高到低第13

價格在上漲嗎？

+18.2%

5年間

比兵庫県（+30.0%）慢

兵庫県38個市區町村中由高到低第12

當地收入買得起嗎？

4.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比兵庫県（5.5×）好買

兵庫県41個市區町村中由高到低第16

租還是買？

22年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比兵庫県（32）短

兵庫県40個市區町村中由高到低第18

人口在增加嗎？

+1.1%

人口（2020→25年）

兵庫県（-2.6%）減少時仍在增加

兵庫県41個市區町村中由高到低第3

災害風險高嗎？

44%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於兵庫県（33%）

兵庫県41個市區町村中由高到低第13

明石市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.9萬日圓（2023年），較2018年+21.4%。 兵庫県：6.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.9萬日圓
較2018年 +13.2% · 兵庫県：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
7.1萬日圓
較2018年 +32.5% · 兵庫県：6.2萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.5萬日圓
較2018年 +14.1% · 兵庫県：7.5萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.5萬日圓
較2018年 +2.2% · 兵庫県：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
7.5萬日圓
較2018年 +0.9% · 兵庫県：9.1萬日圓
每㎡租金
1,394日圓
中位數・每月 · 兵庫県：1,586日圓
二手公寓中位數（1,500萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.5萬日圓）的17年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象32,860戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與兵庫県同步

公寓每㎡價格比兵庫県平均低40%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約88%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中73%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於915萬日圓至2,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人2.8人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為11.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.8%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.8萬日圓）的21.5年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為44%。

二手公寓價格相當於當地4.0年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為379萬日圓（上一級地區為403萬日圓）。較2014年變化+19%。二手公寓成交價中位數約為其4.0倍（上一級地區為5.5倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+19%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，25%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在明石市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
307,043
較2020年 +1.1%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+843
每千人 +2.75
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
11.2%
非出租或出售的空屋 4.8%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
5.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
44.4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
每名納稅人平均所得
379萬日圓
2023年應課稅所得
兵庫県：403萬日圓
日間人口
91
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.3%
2024年登記居民4,100人
兵庫県：2.6%
診所
8.4
每萬名居民；醫院21間、牙科152間（2020年）
兵庫県：10.1
公示地價（2026年）
11.1萬日圓/㎡
1年 +4.7%・5年 +18.9%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
25.0%
48個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
0.0%
48個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

明石市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

700萬日圓

11.7萬日圓/㎡

  • 魚住町
  • 土山 · 步行15分
  • 2LDK · 60 m²
  • 1994年建
典型2025 Q4

1,600萬日圓

22.9萬日圓/㎡

  • 藤江
  • 藤江 · 步行10分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1998年建
較高價位2026 Q2

2,900萬日圓

48.3萬日圓/㎡

  • 相生町
  • 明石 · 步行12分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2008年建

獨棟

較低價位2025 Q3

700萬日圓

10萬日圓/㎡

  • 大久保町
  • 江井ケ島 · 步行2分
  • 土地80㎡ · 樓地板70㎡
  • 1972年建
典型2025 Q4

2,700萬日圓

25.7萬日圓/㎡

  • 魚住町住吉
  • 魚住 · 步行14分
  • 土地175㎡ · 樓地板105㎡
  • 2018年建
較高價位2026 Q1

4,700萬日圓

52.2萬日圓/㎡

  • 西明石北町
  • 西明石 · 步行11分
  • 土地95㎡ · 樓地板90㎡
  • 2022年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006835萬日圓2,900萬日圓
2007900萬日圓2,700萬日圓
2008870萬日圓2,600萬日圓
2009890萬日圓2,600萬日圓
2010975萬日圓2,700萬日圓
2011940萬日圓2,600萬日圓
2012850萬日圓2,500萬日圓
20131,100萬日圓2,400萬日圓
2014980萬日圓2,600萬日圓
20151,200萬日圓2,700萬日圓
2016985萬日圓2,700萬日圓
2017980萬日圓2,900萬日圓
20181,200萬日圓2,800萬日圓
20191,200萬日圓2,900萬日圓
20201,400萬日圓3,000萬日圓
20211,400萬日圓3,300萬日圓
20221,450萬日圓3,200萬日圓
20231,500萬日圓3,450萬日圓
20241,600萬日圓3,200萬日圓
20251,500萬日圓2,700萬日圓
2026年（部分）1,300萬日圓2,800萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約14%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200612.7萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
200713.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
200813.3萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
200914.1萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
201014.6萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201114.6萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201213.4萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201316.7萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201415.8萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
201516.3萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
201615.3萬日圓/㎡24萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
201715.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201817.3萬日圓/㎡24萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201918.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202120萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202223.1萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202321.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202423.3萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202523.6萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
2026年（部分）18.5萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約23年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.1%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約24年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡24年前較新屋下跌約53%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–39萬日圓/㎡
1–36.4萬日圓/㎡
257萬日圓/㎡–
5–31.3萬日圓/㎡
6–33.9萬日圓/㎡
7–31.4萬日圓/㎡
8–33.8萬日圓/㎡
10–23.6萬日圓/㎡
1237.6萬日圓/㎡–
14–22.7萬日圓/㎡
15–25萬日圓/㎡
1640.5萬日圓/㎡–
1740.6萬日圓/㎡–
1833.7萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡
1931.6萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡
2033.3萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡
2132.8萬日圓/㎡–
2226.7萬日圓/㎡–
2327.7萬日圓/㎡–
2428.7萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡
2527.8萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡
2622.1萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡
2721.7萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡
2820萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
2919.3萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡
3017.8萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
3118.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
3216.9萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3319.3萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
3420萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
3514萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡
3617.8萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡
3713萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡
3810.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
3919.3萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
40–7.1萬日圓/㎡
4114.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
4214.3萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
4318.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
4418.2萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
4519.3萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
466.9萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
47–8.5萬日圓/㎡
4814.6萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
49–9萬日圓/㎡
508.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200610.6萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡––
2007–13萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡–
2008–12.5萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡–
20098.6萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
2010–13.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
20118.9萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡–
20127.9萬日圓/㎡13萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
20139.3萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡–
20149.1萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
2015–14.2萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡
2016–13.6萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡–
20179萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡
201813萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡34萬日圓/㎡–
2019–16.3萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
202010萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
2021–17.1萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡–
202216.9萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡–
202310.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–
202413.4萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡40.8萬日圓/㎡–
202515.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡–
2026年（部分）–17.8萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200610.9萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡31萬日圓/㎡–
200711.6萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡–
200811.4萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
200910.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡–
201011萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
201111.4萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
20128.2萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡–29.5萬日圓/㎡
20138.9萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡21萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
20149.2萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡–30.5萬日圓/㎡
20158.6萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡–31萬日圓/㎡
201610.6萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡–31.3萬日圓/㎡
20177.5萬日圓/㎡15萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
20188.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡–32.4萬日圓/㎡
20198.4萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
20209.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
20218.7萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡–33.7萬日圓/㎡
202211萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡–
202310.8萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡32.8萬日圓/㎡
202410.7萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡–36萬日圓/㎡
20259.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡–
2026年（部分）9.2萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡––

明石市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
大久保(兵庫)2,500萬日圓32.8萬日圓/㎡3,700萬日圓1323837,534-6% 較2019年
西明石2,200萬日圓33.1萬日圓/㎡3,600萬日圓1023459,118-8% 較2019年
明石2,500萬日圓38.2萬日圓/㎡3,500萬日圓916293,014-13% 較2019年
魚住1,000萬日圓16.7萬日圓/㎡2,400萬日圓1011420,390-12% 較2019年
朝霧745萬日圓12.6萬日圓/㎡3,700萬日圓1511023,728-23% 較2019年
西新町1,350萬日圓21.7萬日圓/㎡3,200萬日圓8965,044+7% 較2019年
東二見860萬日圓14.3萬日圓/㎡2,600萬日圓9966,531-7% 較2019年
土山960萬日圓15萬日圓/㎡2,200萬日圓138425,104-12% 較2019年
大蔵谷1,900萬日圓24.4萬日圓/㎡3,000萬日圓7682,089+5% 較2019年
藤江1,300萬日圓21.7萬日圓/㎡2,550萬日圓9632,783-3% 較2019年
江井ケ島930萬日圓13.8萬日圓/㎡2,600萬日圓7473,458-7% 較2019年
林崎松江海岸––3,200萬日圓7394,406-3% 較2019年
西江井ケ島––2,500萬日圓6372,528-8% 較2019年
西二見––2,900萬日圓10354,234-4% 較2019年
中八木––3,900萬日圓8343,101+14% 較2019年

明石市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,600萬日圓65 m²315
2LDK1,600萬日圓60 m²93
4LDK2,000萬日圓80 m²34
1LDK2,300萬日圓45 m²19

明石市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,500萬日圓（每㎡23.6萬日圓，共196筆）。

明石市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,700萬日圓（共331筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。