海南市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 82
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
940萬日圓
獨棟中位數 · 4.2萬日圓/㎡
比和歌山県低25%
和歌山県9個市區町村中由高到低第6
價格在上漲嗎？
+65.9%
5年間
比和歌山県（+58.7%）快
和歌山県12個市區町村中由高到低第2
當地收入買得起嗎？
2.8倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比和歌山県（5.3×）好買
和歌山県10個市區町村中由高到低第3
租還是買？
19年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比和歌山県（34）短
和歌山県9個市區町村中由高到低第3
人口在增加嗎？
-9.2%
人口（2020→25年）
減少速度快於和歌山県（-6.3%）
和歌山県14個市區町村中由高到低第9
災害風險高嗎？
7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於和歌山県（59%）
和歌山県14個市區町村中由高到低第14
海南市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.4萬日圓（2023年），較2018年-18.7%。 和歌山県：4.9萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 海南市和歌山県 |
|---|---|---|---|
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.1萬日圓 較2018年 -35.4% · 和歌山県：4.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 4.8萬日圓 較2018年 +0.2% · 和歌山県：5.5萬日圓 |
- 每㎡租金
- 893日圓
- 中位數・每月 · 和歌山県：1,131日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象2,680戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約5%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
表現優於和歌山県
獨棟每㎡價格比和歌山県平均高35%。十年前溢價為6%，差距持續擴大，表現優於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約15%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於148萬日圓至3,425萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-9%。2025年淨遷出約每千人5.7人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為21.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔13.9%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為7%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為340萬日圓（上一級地區為341萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-6%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，67%位於最大規模淹水區，42%位於海嘯淹水區，25%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在海南市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 43,905
- 較2020年 -9.2%
- 和歌山県：-6.3%
- 2025年淨遷入
- -250
- 每千人 -5.69
- 和歌山県：-3.25
- 空屋率（2023年）
- 21.1%
- 非出租或出售的空屋 13.9%
- 和歌山県：21.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.1萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 和歌山県：4.4萬日圓
- 強震風險
- 6.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 和歌山県：58.6%
- 每名納稅人平均所得
- 340萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 和歌山県：341萬日圓
- 日間人口
- 96
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 0.6%
- 2024年登記居民297人
- 和歌山県：1.1%
- 診所
- 11.8
- 每萬名居民；醫院5間、牙科31間（2020年）
- 和歌山県：11.9
- 公示地價（2026年）
- 4萬日圓/㎡
- 1年 -0.8%・5年 -5.7%
- 和歌山県：3.2萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 66.7%
- 12個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 和歌山県：54.7%
- 海嘯風險
- 41.7%
- 12個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 和歌山県：33.7%
- 土石災害風險
- 25.0%
- 12個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 和歌山県：11.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
海南市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
420萬日圓
4.2萬日圓/㎡
- 下津町丸田
- 加茂郷 · 步行7分
- 土地280㎡ · 樓地板100㎡
- 1967年建
880萬日圓
13.5萬日圓/㎡
- 船尾
- 海南 · 步行14分
- 土地140㎡ · 樓地板65㎡
- 2014年建
1,900萬日圓
2.1萬日圓/㎡
- 冷水
- 冷水浦 · 步行15分
- 土地1900㎡ · 樓地板910㎡
- 1995年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | – |
| 2008 | 1,200萬日圓 |
| 2009 | 1,600萬日圓 |
| 2010 | 1,600萬日圓 |
| 2011 | 1,650萬日圓 |
| 2012 | 1,450萬日圓 |
| 2013 | 835萬日圓 |
| 2014 | 1,300萬日圓 |
| 2015 | 1,350萬日圓 |
| 2016 | 1,000萬日圓 |
| 2017 | 980萬日圓 |
| 2018 | 1,500萬日圓 |
| 2019 | 1,000萬日圓 |
| 2020 | 1,300萬日圓 |
| 2021 | 1,100萬日圓 |
| 2022 | 1,450萬日圓 |
| 2023 | 770萬日圓 |
| 2024 | 1,200萬日圓 |
| 2025 | 940萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | 7萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2009 | 9.2萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | 14.3萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2011 | 7.3萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | 9.1萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2013 | 8.9萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2014 | 9.3萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 8.6萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2016 | 9萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2017 | 7.1萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | 14.4萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2019 | 9.1萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | 11.2萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 7.1萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2022 | 11.1萬日圓/㎡ | 3.7萬日圓/㎡ |
| 2023 | 6.2萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2024 | 11.6萬日圓/㎡ | 4.4萬日圓/㎡ |
| 2025 | 4.2萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 26.3萬日圓/㎡ |
| 1 | 22.7萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.9萬日圓/㎡ |
海南市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 海南 | – | – | 1,000萬日圓 | 14 | 59 | 4,626-17% 較2019年 |
| 黒江 | – | – | 1,900萬日圓 | 15 | 25 | 4,482-11% 較2019年 |
| 下津 | – | – | 450萬日圓 | 10 | 10 | 594-22% 較2019年 |
海南市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為940萬日圓（共28筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。