彦根市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 223
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,800萬日圓
獨棟中位數 · 14萬日圓/㎡
比滋賀県低14%
滋賀県10個市區町村中由高到低第5
價格在上漲嗎？
-38.3%
5年間
比滋賀県（+8.3%）慢
滋賀県14個市區町村中由高到低第12
當地收入買得起嗎？
4.9倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比滋賀県（6.5×）好買
滋賀県12個市區町村中由高到低第8
租還是買？
30年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比滋賀県（39）短
滋賀県12個市區町村中由高到低第8
人口在增加嗎？
-1.8%
人口（2020→25年）
減少速度快於滋賀県（-1.5%）
滋賀県14個市區町村中由高到低第7
災害風險高嗎？
46%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於滋賀県（21%）
滋賀県14個市區町村中由高到低第2
彦根市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年+12.7%。 滋賀県：5.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 彦根市滋賀県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.1萬日圓 較2018年 +10.2% · 滋賀県：4.5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.4萬日圓 較2018年 +12.2% · 滋賀県：5.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6萬日圓 較2018年 +11.4% · 滋賀県：6.5萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.6萬日圓 較2018年 +30.9% · 滋賀県：7.3萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.6萬日圓 較2018年 +2.1% · 滋賀県：6.3萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,351日圓
- 中位數・每月 · 滋賀県：1,393日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象14,250戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約1%，快於前五年的0.7%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於滋賀県
獨棟每㎡價格比滋賀県平均低19%。十年前差距為10%，正逐漸落後於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約20%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於565萬日圓至2,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅多
2023年空屋率為14.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.8%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為46%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為369萬日圓（上一級地區為370萬日圓）。較2014年變化+19%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-4%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，75%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在彦根市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 111,647
- 較2020年 -1.8%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年淨遷入
- -89
- 每千人 -0.8
- 滋賀県：+0.25
- 空屋率（2023年）
- 14.8%
- 非出租或出售的空屋 8.8%
- 滋賀県：12.3%
- 租金中位數（2023年）
- 5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 滋賀県：5.2萬日圓
- 強震風險
- 46.0%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 滋賀県：20.6%
- 每名納稅人平均所得
- 369萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 滋賀県：370萬日圓
- 日間人口
- 100
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 3.5%
- 2024年登記居民3,874人
- 滋賀県：3.0%
- 診所
- 8.4
- 每萬名居民；醫院3間、牙科53間（2020年）
- 滋賀県：7.8
- 公示地價（2026年）
- 4萬日圓/㎡
- 1年 0.0%・5年 -3.7%
- 滋賀県：4.1萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 75.0%
- 28個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 28個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 滋賀県：1.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
彦根市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
600萬日圓
10.9萬日圓/㎡
- 安清東町
- 彦根 · 步行8分
- 3LDK · 55 m²
- 1996年建
1,100萬日圓
18.3萬日圓/㎡
- 芹川町
- 彦根 · 步行28分
- 3LDK · 60 m²
- 1992年建
1,500萬日圓
25萬日圓/㎡
- 岡町
- 南彦根 · 步行19分
- 2LDK · 60 m²
- 1992年建
獨棟
700萬日圓
3.6萬日圓/㎡
- 鳥居本町
- 鳥居本 · 步行2分
- 土地440㎡ · 樓地板195㎡
- 1973年建
1,600萬日圓
3.1萬日圓/㎡
- 本庄町
- 稲枝
- 土地880㎡ · 樓地板510㎡
- 1977年建
3,000萬日圓
9.7萬日圓/㎡
- 平田町
- 南彦根 · 步行21分
- 土地640㎡ · 樓地板310㎡
- 1985年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,800萬日圓 |
| 2008 | – | 1,800萬日圓 |
| 2009 | – | 2,150萬日圓 |
| 2010 | – | 1,800萬日圓 |
| 2011 | – | 1,900萬日圓 |
| 2012 | – | 2,000萬日圓 |
| 2013 | 735萬日圓 | 1,850萬日圓 |
| 2014 | – | 1,600萬日圓 |
| 2015 | – | 1,800萬日圓 |
| 2016 | – | 1,800萬日圓 |
| 2017 | – | 1,800萬日圓 |
| 2018 | – | 2,100萬日圓 |
| 2019 | – | 2,100萬日圓 |
| 2020 | – | 1,500萬日圓 |
| 2021 | – | 1,700萬日圓 |
| 2022 | – | 1,750萬日圓 |
| 2023 | – | 1,700萬日圓 |
| 2024 | – | 2,100萬日圓 |
| 2025 | – | 1,800萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 1,150萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 11.8萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 13.6萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 14.9萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 13.1萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 12萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 12.8萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 11.8萬日圓/㎡ | 13.9萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 13.3萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 11.8萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 12.7萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 14.5萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 12.3萬日圓/㎡ | 3.7萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 14.8萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 9.5萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 13.5萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 11.3萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2023 | – | 11.7萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | – | 11.5萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2025 | – | 14萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 11萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 25.5萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 23.1萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 31.8萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 11.3萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 9.6萬日圓/㎡ |
| 33 | 11.6萬日圓/㎡ | – |
| 43 | – | 6.3萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 4.4萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | – | 13萬日圓/㎡ | 26.8萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 12.5萬日圓/㎡ | 27.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 10.9萬日圓/㎡ | 26.1萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 10.8萬日圓/㎡ | – | 20.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | – | – | 21.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 10.4萬日圓/㎡ | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 9.2萬日圓/㎡ | – | 19萬日圓/㎡ |
| 2015 | 8.1萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ | – | 20萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 9.8萬日圓/㎡ | – | 19萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 10.4萬日圓/㎡ | – | 21萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.1萬日圓/㎡ | – | – | 24.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 9.7萬日圓/㎡ | – | 24.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 7.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2021 | – | 7.7萬日圓/㎡ | – | 20萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 10.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 7.1萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 10.5萬日圓/㎡ | – | – |
彦根市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 彦根 | 1,050萬日圓 | 17.7萬日圓/㎡ | 1,600萬日圓 | 15 | 119 | 20,659-8% 較2019年 |
| 南彦根 | 1,330萬日圓 | 18.4萬日圓/㎡ | 2,300萬日圓 | 15 | 106 | 10,918-7% 較2019年 |
| ひこね芹川 | – | – | 1,200萬日圓 | 10 | 27 | 123+2% 較2019年 |
| 河瀬 | – | – | 2,000萬日圓 | 16 | 25 | 5,512-9% 較2019年 |
| 彦根口 | – | – | 2,050萬日圓 | 6 | 24 | 491+12% 較2019年 |
| 稲枝 | – | – | 1,400萬日圓 | 6 | 24 | 4,660-9% 較2019年 |
| 鳥居本 | – | – | 380萬日圓 | 6 | 10 | 85-15% 較2019年 |
彦根市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,000萬日圓 | 60 m² | 26 |
彦根市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,800萬日圓（共87筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。