甲賀市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 138
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,100萬日圓
獨棟中位數 · 9.3萬日圓/㎡
比滋賀県低43%
滋賀県10個市區町村中由高到低第8
價格在上漲嗎？
+38.1%
5年間
比滋賀県（+8.3%）快
滋賀県14個市區町村中由高到低第5
當地收入買得起嗎？
3.3倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比滋賀県（6.5×）好買
滋賀県12個市區町村中由高到低第10
租還是買？
19年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比滋賀県（39）短
滋賀県12個市區町村中由高到低第10
人口在增加嗎？
-3.8%
人口（2020→25年）
減少速度快於滋賀県（-1.5%）
滋賀県14個市區町村中由高到低第10
災害風險高嗎？
23%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與滋賀県（21%）相近
滋賀県14個市區町村中由高到低第4
甲賀市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+3.0%。 滋賀県：5.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 甲賀市滋賀県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.4萬日圓 較2018年 +2.6% · 滋賀県：4.5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.2萬日圓 較2018年 +4.4% · 滋賀県：5.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.8萬日圓 較2018年 +1.5% · 滋賀県：6.5萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.1萬日圓 較2018年 +11.6% · 滋賀県：7.3萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.8萬日圓 較2018年 +3.2% · 滋賀県：6.3萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,269日圓
- 中位數・每月 · 滋賀県：1,393日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象5,340戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約5.9%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
與滋賀県同步
獨棟每㎡價格比滋賀県平均低47%。十年來位置變化不大，與大市同步。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約107%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
成交減少
近三年成交量比前三年少約15%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於460萬日圓至1,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-4%。2025年淨遷出約每千人3人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為11.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.6%。與全國水平相若。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為23%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為330萬日圓（上一級地區為370萬日圓）。較2014年變化+15%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化-1%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，23%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在甲賀市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 84,982
- 較2020年 -3.8%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年淨遷入
- -257
- 每千人 -3.02
- 滋賀県：+0.25
- 空屋率（2023年）
- 11.7%
- 非出租或出售的空屋 6.6%
- 滋賀県：12.3%
- 租金中位數（2023年）
- 5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 滋賀県：5.2萬日圓
- 強震風險
- 22.5%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 滋賀県：20.6%
- 每名納稅人平均所得
- 330萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 滋賀県：370萬日圓
- 日間人口
- 101
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 5.4%
- 2024年登記居民4,741人
- 滋賀県：3.0%
- 診所
- 6.7
- 每萬名居民；醫院5間、牙科34間（2020年）
- 滋賀県：7.8
- 公示地價（2026年）
- 1.7萬日圓/㎡
- 1年 +0.3%・5年 -1.0%
- 滋賀県：4.1萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 22.7%
- 22個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 22個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 滋賀県：1.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
甲賀市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
450萬日圓
4.7萬日圓/㎡
- 甲南町希望ケ丘
- 甲南
- 土地270㎡ · 樓地板95㎡
- 1979年建
1,100萬日圓
6.9萬日圓/㎡
- 信楽町勅旨
- 勅旨 · 步行15分
- 土地570㎡ · 樓地板160㎡
- 1973年建
2,400萬日圓
20.9萬日圓/㎡
- 甲南町耕心
- 貴生川 · 步行26分
- 土地230㎡ · 樓地板115㎡
- 2021年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,300萬日圓 |
| 2008 | 1,400萬日圓 |
| 2009 | 1,200萬日圓 |
| 2010 | 1,200萬日圓 |
| 2011 | 890萬日圓 |
| 2012 | 1,900萬日圓 |
| 2013 | 1,500萬日圓 |
| 2014 | 885萬日圓 |
| 2015 | 1,400萬日圓 |
| 2016 | 1,450萬日圓 |
| 2017 | 1,500萬日圓 |
| 2018 | 1,300萬日圓 |
| 2019 | 1,400萬日圓 |
| 2020 | 1,600萬日圓 |
| 2021 | 1,400萬日圓 |
| 2022 | 1,600萬日圓 |
| 2023 | 775萬日圓 |
| 2024 | 1,000萬日圓 |
| 2025 | 1,100萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,000萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 12.2萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2008 | 10.8萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2009 | 10萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2010 | 8.2萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2011 | 8.3萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | 11.7萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 10萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 7.2萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 8萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2016 | 12.4萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2017 | 8.5萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2018 | 10.8萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2019 | 8.5萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2020 | 14萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 9.7萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | 8.8萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 7.4萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2024 | 7.3萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2025 | 9.3萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 5.5萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 27.8萬日圓/㎡ |
| 32 | 6.2萬日圓/㎡ |
| 33 | 4.8萬日圓/㎡ |
| 37 | 6.8萬日圓/㎡ |
| 42 | 6萬日圓/㎡ |
| 46 | 4.6萬日圓/㎡ |
| 50 | 4.3萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | 8萬日圓/㎡ | 22.1萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2010 | 7.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2011 | 7.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | 9.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2014 | 7.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2015 | 6.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2016 | 12.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2017 | 8.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2018 | 10.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2019 | 6.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2020 | – | – | 25.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 6.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 5.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 9.6萬日圓/㎡ | – | – |
甲賀市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 甲南 | – | – | 990萬日圓 | 17 | 42 | 1,428-12% 較2019年 |
| 水口 | – | – | 1,500萬日圓 | 15 | 32 | 305-13% 較2019年 |
| 貴生川 | – | – | 1,700萬日圓 | 10 | 27 | 8,722-14% 較2019年 |
| 三雲 | – | – | 760萬日圓 | 29 | 23 | 3,666-6% 較2019年 |
| 甲賀 | – | – | 620萬日圓 | 15 | 19 | 1,112-21% 較2019年 |
| 水口石橋 | – | – | 970萬日圓 | 9 | 18 | 58-3% 較2019年 |
| 水口松尾 | – | – | 1,800萬日圓 | 14 | 15 | 46-23% 較2019年 |
| 信楽 | – | – | 460萬日圓 | 18 | 14 | 736-17% 較2019年 |
| 水口城南 | – | – | 700萬日圓 | 16 | 10 | 469-13% 較2019年 |
甲賀市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,100萬日圓（共67筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。