東近江市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 200
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,400萬日圓
獨棟中位數 · 11.2萬日圓/㎡
比滋賀県低31%
滋賀県10個市區町村中由高到低第7
價格在上漲嗎？
+152.9%
5年間
比滋賀県（+8.3%）快
滋賀県14個市區町村中由高到低第1
當地收入買得起嗎？
4.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比滋賀県（6.5×）好買
滋賀県12個市區町村中由高到低第9
租還是買？
24年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比滋賀県（39）短
滋賀県12個市區町村中由高到低第9
人口在增加嗎？
-2.6%
人口（2020→25年）
減少速度快於滋賀県（-1.5%）
滋賀県14個市區町村中由高到低第9
災害風險高嗎？
18%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與滋賀県（21%）相近
滋賀県14個市區町村中由高到低第6
東近江市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年+0.9%。 滋賀県：5.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 東近江市滋賀県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.4萬日圓 較2018年 +1.5% · 滋賀県：4.5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.8萬日圓 較2018年 -3.2% · 滋賀県：5.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.1萬日圓 較2018年 +5.2% · 滋賀県：6.5萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.1萬日圓 較2018年 +5.6% · 滋賀県：7.3萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.2萬日圓 較2018年 +13.7% · 滋賀県：6.3萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,274日圓
- 中位數・每月 · 滋賀県：1,393日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象7,580戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約5.6%，快於前五年的5.5%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於滋賀県
獨棟每㎡價格比滋賀県平均低36%。十年前差距為27%，正逐漸落後於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於718萬日圓至2,725萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置住宅多
2023年空屋率為17.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔10.6%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為18%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為331萬日圓（上一級地區為370萬日圓）。較2014年變化+15%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-3%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，58%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在東近江市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 109,923
- 較2020年 -2.6%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年淨遷入
- -189
- 每千人 -1.72
- 滋賀県：+0.25
- 空屋率（2023年）
- 17.5%
- 非出租或出售的空屋 10.6%
- 滋賀県：12.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 滋賀県：5.2萬日圓
- 強震風險
- 17.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 滋賀県：20.6%
- 每名納稅人平均所得
- 331萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 滋賀県：370萬日圓
- 日間人口
- 95
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 4.4%
- 2024年登記居民4,937人
- 滋賀県：3.0%
- 診所
- 6.6
- 每萬名居民；醫院7間、牙科42間（2020年）
- 滋賀県：7.8
- 公示地價（2026年）
- 2.8萬日圓/㎡
- 1年 -0.1%・5年 -3.4%
- 滋賀県：4.1萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 57.7%
- 26個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土石災害風險
- 3.8%
- 26個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 滋賀県：1.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
東近江市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
300萬日圓
4.6萬日圓/㎡
- 伊庭町
- 能登川 · 步行9分
- 土地110㎡ · 樓地板65㎡
- 1976年建
1,400萬日圓
12.2萬日圓/㎡
- 布引台
- 大学前(滋賀) · 步行6分
- 土地210㎡ · 樓地板115㎡
- 1999年建
2,900萬日圓
25.2萬日圓/㎡
- ひばり丘町
- 八日市 · 步行23分
- 土地160㎡ · 樓地板115㎡
- 2019年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,300萬日圓 |
| 2008 | 1,200萬日圓 |
| 2009 | 1,200萬日圓 |
| 2010 | 1,550萬日圓 |
| 2011 | 1,700萬日圓 |
| 2012 | 1,000萬日圓 |
| 2013 | 1,600萬日圓 |
| 2014 | 1,100萬日圓 |
| 2015 | 1,600萬日圓 |
| 2016 | 1,700萬日圓 |
| 2017 | 1,400萬日圓 |
| 2018 | 1,600萬日圓 |
| 2019 | 1,000萬日圓 |
| 2020 | 1,400萬日圓 |
| 2021 | 1,300萬日圓 |
| 2022 | 1,300萬日圓 |
| 2023 | 1,000萬日圓 |
| 2024 | 1,400萬日圓 |
| 2025 | 1,400萬日圓 |
| 2026年（部分） | 840萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 11.8萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2008 | 11.1萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 9.7萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 10.6萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2011 | 12.5萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2012 | 9.2萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 9.9萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 8.9萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2015 | 11.5萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2016 | 12萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | 10.9萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 12萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2019 | 8萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | 7.4萬日圓/㎡ | 8,500日圓/㎡ |
| 2021 | 7.7萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 7.6萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2023 | 8.2萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 9萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2025 | 11.2萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 7.2萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 25萬日圓/㎡ |
| 30 | 9.9萬日圓/㎡ |
| 33 | 4.6萬日圓/㎡ |
| 46 | 5萬日圓/㎡ |
| 49 | 4.2萬日圓/㎡ |
| 50 | 4.5萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 11.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 11.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2009 | – | 9.7萬日圓/㎡ | 17.5萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 10萬日圓/㎡ | – | – |
| 2011 | – | – | – | 21萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 8.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | 4萬日圓/㎡ | 9.7萬日圓/㎡ | – | 23.6萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 9.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2015 | – | 8萬日圓/㎡ | – | 21.7萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 7.7萬日圓/㎡ | – | 25萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 9.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2018 | – | 7.6萬日圓/㎡ | – | 22萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 5.5萬日圓/㎡ | – | 24.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 7.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 7.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.6萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 8.1萬日圓/㎡ | – | – |
東近江市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 八日市 | – | – | 1,400萬日圓 | 16 | 99 | 1,957-9% 較2019年 |
| 能登川 | – | – | 1,000萬日圓 | 14 | 71 | 12,604-14% 較2019年 |
| 五箇荘 | – | – | 1,250萬日圓 | 14 | 28 | 100+11% 較2019年 |
| 太郎坊宮前 | – | – | 2,300萬日圓 | 7 | 17 | 139-1% 較2019年 |
| 桜川(滋賀) | – | – | 990萬日圓 | 7 | 14 | 131+9% 較2019年 |
| 長谷野 | – | – | 2,000萬日圓 | 11 | 10 | 54-23% 較2019年 |
東近江市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,400萬日圓（共84筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。