守山市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 136
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
3,300萬日圓
獨棟中位數 · 22.5萬日圓/㎡
比滋賀県高39%
滋賀県10個市區町村中由高到低第2
價格在上漲嗎？
+11.8%
5年間
比滋賀県（+8.3%）快
滋賀県14個市區町村中由高到低第8
當地收入買得起嗎？
8.2倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比滋賀県（6.5×）難買
滋賀県12個市區町村中由高到低第2
租還是買？
47年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比滋賀県（39）長
滋賀県12個市區町村中由高到低第3
人口在增加嗎？
+1.6%
人口（2020→25年）
滋賀県（-1.5%）減少時仍在增加
滋賀県14個市區町村中由高到低第2
災害風險高嗎？
16%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於滋賀県（21%）
滋賀県14個市區町村中由高到低第10
守山市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月6.1萬日圓（2023年），較2018年+3.5%。 滋賀県：5.6萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 守山市滋賀県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 5.1萬日圓 較2018年 +6.8% · 滋賀県：4.5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.8萬日圓 較2018年 +2.5% · 滋賀県：5.5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.7萬日圓 較2018年 +8.9% · 滋賀県：6.5萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.2萬日圓 較2018年 +1.9% · 滋賀県：7.3萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,364日圓
- 中位數・每月 · 滋賀県：1,393日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象6,340戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約1.2%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
落後於滋賀県
獨棟每㎡價格比滋賀県平均高62%。十年前溢價為84%，周邊正在追上。
成交減少
近三年成交量比前三年少約24%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,850萬日圓至4,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為8.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.9%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為16%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為403萬日圓（上一級地區為370萬日圓）。較2014年變化+19%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+10%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在守山市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 84,539
- 較2020年 +1.6%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年淨遷入
- +95
- 每千人 +1.12
- 滋賀県：+0.25
- 空屋率（2023年）
- 8.3%
- 非出租或出售的空屋 5.9%
- 滋賀県：12.3%
- 租金中位數（2023年）
- 5.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 滋賀県：5.2萬日圓
- 強震風險
- 16.1%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 滋賀県：20.6%
- 每名納稅人平均所得
- 403萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 滋賀県：370萬日圓
- 日間人口
- 90
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.4%
- 2024年登記居民1,237人
- 滋賀県：3.0%
- 診所
- 7.9
- 每萬名居民；醫院3間、牙科30間（2020年）
- 滋賀県：7.8
- 公示地價（2026年）
- 10.1萬日圓/㎡
- 1年 +2.8%・5年 +9.5%
- 滋賀県：4.1萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 100.0%
- 14個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 14個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 滋賀県：1.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
守山市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
1,500萬日圓
17.6萬日圓/㎡
- 守山
- 守山(滋賀) · 步行20分
- 土地110㎡ · 樓地板85㎡
- 1994年建
2,500萬日圓
6.6萬日圓/㎡
- 荒見町
- 守山(滋賀)
- 土地490㎡ · 樓地板380㎡
- 1981年建
4,100萬日圓
45.6萬日圓/㎡
- 今宿
- 守山(滋賀) · 步行11分
- 土地100㎡ · 樓地板90㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2008 | 3,000萬日圓 |
| 2009 | 2,650萬日圓 |
| 2010 | 2,700萬日圓 |
| 2011 | 2,900萬日圓 |
| 2012 | 2,900萬日圓 |
| 2013 | 3,000萬日圓 |
| 2014 | 3,000萬日圓 |
| 2015 | 3,300萬日圓 |
| 2016 | 3,100萬日圓 |
| 2017 | 2,700萬日圓 |
| 2018 | 3,300萬日圓 |
| 2019 | 3,000萬日圓 |
| 2020 | 3,300萬日圓 |
| 2021 | 3,200萬日圓 |
| 2022 | 3,200萬日圓 |
| 2023 | 3,700萬日圓 |
| 2024 | 3,500萬日圓 |
| 2025 | 3,300萬日圓 |
| 2026年（部分） | 2,500萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2008 | 26.4萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2009 | 22.3萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
| 2010 | 24.4萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ |
| 2011 | 24萬日圓/㎡ | 6.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 24.3萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2013 | 24.8萬日圓/㎡ | 7.9萬日圓/㎡ |
| 2014 | 28萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 23.4萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ |
| 2016 | 26萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | 24.6萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 28.5萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2019 | 26.4萬日圓/㎡ | 6.7萬日圓/㎡ |
| 2020 | 27.6萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | 23.8萬日圓/㎡ | 8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 25.5萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2023 | 25.3萬日圓/㎡ | 8.4萬日圓/㎡ |
| 2024 | 28.4萬日圓/㎡ | 8.9萬日圓/㎡ |
| 2025 | 22.5萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 26.7萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 35.8萬日圓/㎡ |
| 1 | 32.2萬日圓/㎡ |
| 50 | 10.5萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | – | 29萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 13.9萬日圓/㎡ | 28.7萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 27.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | – | 31.4萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | – | 29.6萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | – | 28.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | – | 35.6萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | – | 30.2萬日圓/㎡ |
| 2017 | 16.9萬日圓/㎡ | – | 30萬日圓/㎡ |
| 2018 | 13.7萬日圓/㎡ | – | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | – | 30萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | – | 30.2萬日圓/㎡ |
| 2025 | 14萬日圓/㎡ | – | – |
守山市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 守山(滋賀) | – | – | 3,450萬日圓 | 18 | 198 | 33,714-2% 較2019年 |
守山市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,300萬日圓（共70筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。