Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata
照片：Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata · Susann Schuster / Unsplash

新潟市西区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 344

重點

  1. 1
    走勢轉弱

    近五年獨棟每㎡價格年均下跌約2.9%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

  2. 2
    表現優於新潟県

    獨棟每㎡價格比新潟県平均高63%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約44%。

  4. 4
    成交減少

    近三年成交量比前三年少約21%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,500萬日圓

獨棟中位數 · 12萬日圓/㎡

新潟県的1.6倍

新潟県23個市區町村中由高到低第4

價格在上漲嗎？

-4.4%

5年間

比新潟県（+27.2%）慢

新潟県26個市區町村中由高到低第13

當地收入買得起嗎？

4.4倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比新潟県（5.0×）好買

新潟県25個市區町村中由高到低第5

租還是買？

27年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與新潟県（27）相近

新潟県25個市區町村中由高到低第3

人口在增加嗎？

-4.0%

人口（2020→25年）

減少幅度小於新潟県（-6.0%）

新潟県26個市區町村中由高到低第4

災害風險高嗎？

14%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與新潟県（12%）相近

新潟県26個市區町村中由高到低第11

新潟市西区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月4.6萬日圓（2023年），較2018年+0.6%。 新潟県：5.1萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.6萬日圓
較2018年 +6.2% · 新潟県：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
4.8萬日圓
較2018年 +3.2% · 新潟県：5.1萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.7萬日圓
較2018年 -2.9% · 新潟県：6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7萬日圓
較2018年 +19.2% · 新潟県：6.4萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5.4萬日圓
較2018年 -8.4% · 新潟県：5.5萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6萬日圓
較2018年 +8.1% · 新潟県：5.6萬日圓
每㎡租金
1,305日圓
中位數・每月 · 新潟県：1,293日圓

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象21,540戶。

數據透露了什麼

走勢轉弱

近五年獨棟每㎡價格年均下跌約2.9%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

表現優於新潟県

獨棟每㎡價格比新潟県平均高63%。十年前溢價為43%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約44%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

成交減少

近三年成交量比前三年少約21%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的獨棟成交價介於1,000萬日圓至2,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-4%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.2%。與全國水平相若。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為14%。

當地收入水平

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為339萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化0%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，33%位於最大規模淹水區，15%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在新潟市西区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
154,243
較2020年 -4.0%
新潟県：-6.0%
2025年淨遷入
-51
每千人 -0.33
新潟県：-3.08
空屋率（2023年）
13.4%
非出租或出售的空屋 5.2%
新潟県：15.3%
租金中位數（2023年）
4.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
新潟県：4.9萬日圓
強震風險
13.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
新潟県：11.9%
每名納稅人平均所得
339萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
新潟県：318萬日圓
日間人口
91
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
0.9%
2024年登記居民1,362人
新潟県：1.1%
診所
8.0
每萬名居民；醫院9間、牙科100間（2020年）
新潟県：8.2
公示地價（2026年）
5.4萬日圓/㎡
1年 -0.4%・5年 -0.1%
新潟県：2.8萬日圓/㎡
洪水風險
33.3%
27個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
新潟県：64.2%
海嘯風險
14.8%
27個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
新潟県：12.2%
土石災害風險
0.0%
27個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
新潟県：2.7%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

新潟市西区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

獨棟

較低價位2026 Q1

800萬日圓

10.7萬日圓/㎡

  • 坂井
  • 新潟大学前 · 步行11分
  • 土地110㎡ · 樓地板75㎡
  • 1994年建
典型2026 Q1

1,400萬日圓

7萬日圓/㎡

  • 大学南
  • 新潟大学前 · 步行16分
  • 土地190㎡ · 樓地板200㎡
  • 1986年建
較高價位2026 Q2

2,500萬日圓

25萬日圓/㎡

  • 五十嵐中島
  • 内野西が丘 · 步行11分
  • 土地125㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007–1,800萬日圓
2008–1,900萬日圓
2009990萬日圓1,600萬日圓
20101,000萬日圓1,500萬日圓
2011800萬日圓1,700萬日圓
2012680萬日圓1,500萬日圓
2013–1,500萬日圓
2014–1,500萬日圓
2015690萬日圓1,500萬日圓
20161,200萬日圓1,800萬日圓
2017950萬日圓1,900萬日圓
2018–1,800萬日圓
20191,150萬日圓1,800萬日圓
2020–1,800萬日圓
20211,150萬日圓1,800萬日圓
2022–1,700萬日圓
2023–1,500萬日圓
20241,300萬日圓1,400萬日圓
2025–1,500萬日圓
2026年（部分）–1,450萬日圓
歷年每㎡價格中位數
0日圓5萬日圓10萬日圓15萬日圓20萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2007–14.3萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
2008–13.8萬日圓/㎡5.1萬日圓/㎡
200913.8萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡5.5萬日圓/㎡
201015.4萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201112.8萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
201211.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
2013–11.1萬日圓/㎡5.1萬日圓/㎡
2014–11.7萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201513.6萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201714.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
2018–13.9萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
201918.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
2020–13.8萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202118萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
2022–13.3萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
2023–11.4萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202418萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡5.1萬日圓/㎡
2025–12萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–11.7萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約25年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡25年前較新屋下跌約61%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）獨棟
028萬日圓/㎡
126.3萬日圓/㎡
723.2萬日圓/㎡
2211.5萬日圓/㎡
2410.9萬日圓/㎡
2512.1萬日圓/㎡
2611萬日圓/㎡
2710.6萬日圓/㎡
287.6萬日圓/㎡
2910.6萬日圓/㎡
3010萬日圓/㎡
319.8萬日圓/㎡
327.3萬日圓/㎡
3310.7萬日圓/㎡
348.7萬日圓/㎡
357.1萬日圓/㎡
3612.2萬日圓/㎡
3711萬日圓/㎡
388.3萬日圓/㎡
398萬日圓/㎡
408萬日圓/㎡
419.1萬日圓/㎡
427.4萬日圓/㎡
438.4萬日圓/㎡
446.3萬日圓/㎡
459.9萬日圓/㎡
4612.1萬日圓/㎡
475.6萬日圓/㎡
485.2萬日圓/㎡
505.5萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡–
200810.2萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–
20099.1萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
20109.3萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡–
20119.7萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡17萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
201210萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡––
20137.6萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡–26.3萬日圓/㎡
20148.8萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡–23.5萬日圓/㎡
20157.2萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡–24.6萬日圓/㎡
20167.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡–25.6萬日圓/㎡
20178.8萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20186.5萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
20198.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡–27.1萬日圓/㎡
20207.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡–22.9萬日圓/㎡
20216萬日圓/㎡10萬日圓/㎡––
20226.9萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡––
20239.8萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡–
20246.7萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡––
2025–8.3萬日圓/㎡––

新潟市西区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
小針1,500萬日圓21.7萬日圓/㎡1,800萬日圓141744,482-14% 較2019年
寺尾––1,200萬日圓151413,672-12% 較2019年
新潟大学前––1,700萬日圓13695,622-6% 較2019年
青山(新潟)1,300萬日圓18.6萬日圓/㎡2,050萬日圓10631,872-9% 較2019年
内野––1,400萬日圓14604,588-16% 較2019年
内野西が丘––1,200萬日圓1635–
越後赤塚––1,000萬日圓1117–

新潟市西区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,500萬日圓65 m²21

新潟市西区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,500萬日圓（共159筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。