上越市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 389
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,100萬日圓
獨棟中位數 · 6.8萬日圓/㎡
比新潟県低11%
新潟県23個市區町村中由高到低第7
價格在上漲嗎？
-38.9%
5年間
比新潟県（+27.2%）慢
新潟県26個市區町村中由高到低第25
當地收入買得起嗎？
3.4倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比新潟県（5.0×）好買
新潟県25個市區町村中由高到低第10
租還是買？
19年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比新潟県（27）短
新潟県25個市區町村中由高到低第9
人口在增加嗎？
-6.1%
人口（2020→25年）
減少速度快於新潟県（-6.0%）
新潟県26個市區町村中由高到低第11
災害風險高嗎？
7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於新潟県（12%）
新潟県26個市區町村中由高到低第17
上越市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.2萬日圓（2023年），較2018年+1.0%。 新潟県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 上越市新潟県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.3萬日圓 較2018年 +5.2% · 新潟県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.2萬日圓 較2018年 +0.6% · 新潟県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6萬日圓 較2018年 +4.0% · 新潟県：6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.7萬日圓 較2018年 -2.1% · 新潟県：6.4萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.2萬日圓 較2018年 -5.3% · 新潟県：5.5萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,337日圓
- 中位數・每月 · 新潟県：1,293日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象14,110戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約1.6%，快於前五年的4.2%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
與新潟県同步
獨棟每㎡價格比新潟県平均低20%。十年來位置變化不大，與大市同步。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
成交減少
近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於360萬日圓至2,475萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人4.1人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為13.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.5%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為7%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為324萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-7%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，62%位於最大規模淹水區，9%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在上越市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 176,644
- 較2020年 -6.1%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年淨遷入
- -731
- 每千人 -4.14
- 新潟県：-3.08
- 空屋率（2023年）
- 13.4%
- 非出租或出售的空屋 7.5%
- 新潟県：15.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 新潟県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 7.2%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 新潟県：11.9%
- 每名納稅人平均所得
- 324萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 新潟県：318萬日圓
- 日間人口
- 100
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.3%
- 2024年登記居民2,377人
- 新潟県：1.1%
- 診所
- 8.3
- 每萬名居民；醫院10間、牙科91間（2020年）
- 新潟県：8.2
- 公示地價（2026年）
- 2.6萬日圓/㎡
- 1年 -1.4%・5年 -7.1%
- 新潟県：2.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 62.2%
- 45個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.2%）
- 新潟県：64.2%
- 海嘯風險
- 8.9%
- 45個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 新潟県：12.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 45個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 新潟県：2.7%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
上越市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
350萬日圓
2.1萬日圓/㎡
- 中央
- 直江津 · 步行8分
- 土地130㎡ · 樓地板165㎡
- 1988年建
1,300萬日圓
12.4萬日圓/㎡
- 昭和町
- 高田(新潟) · 步行19分
- 土地250㎡ · 樓地板105㎡
- 1976年建
2,800萬日圓
32.9萬日圓/㎡
- 稲田
- 高田(新潟)
- 土地250㎡ · 樓地板85㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,400萬日圓 |
| 2008 | – | 1,000萬日圓 |
| 2009 | – | 1,000萬日圓 |
| 2010 | – | 980萬日圓 |
| 2011 | – | 1,000萬日圓 |
| 2012 | – | 1,000萬日圓 |
| 2013 | 1,850萬日圓 | 1,000萬日圓 |
| 2014 | – | 1,100萬日圓 |
| 2015 | – | 1,200萬日圓 |
| 2016 | – | 1,200萬日圓 |
| 2017 | – | 1,200萬日圓 |
| 2018 | – | 930萬日圓 |
| 2019 | – | 960萬日圓 |
| 2020 | – | 900萬日圓 |
| 2021 | – | 850萬日圓 |
| 2022 | – | 745萬日圓 |
| 2023 | – | 900萬日圓 |
| 2024 | – | 710萬日圓 |
| 2025 | – | 1,100萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 1,600萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 9.7萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 7.5萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 6.4萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 6.6萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 6.6萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 7.4萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 24.4萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 6.9萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 6.2萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 6.8萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 6.2萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 5.4萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 5.1萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 5.4萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | – | 5.5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 4.5萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | – | 5.7萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2024 | – | 4.6萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2025 | – | 6.8萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 10.2萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 24.8萬日圓/㎡ |
| 1 | 26.6萬日圓/㎡ |
| 2 | 28萬日圓/㎡ |
| 14 | 14萬日圓/㎡ |
| 24 | 6.8萬日圓/㎡ |
| 25 | 7.4萬日圓/㎡ |
| 26 | 5.3萬日圓/㎡ |
| 27 | 5.4萬日圓/㎡ |
| 28 | 7.1萬日圓/㎡ |
| 29 | 6.3萬日圓/㎡ |
| 30 | 4.5萬日圓/㎡ |
| 32 | 5.4萬日圓/㎡ |
| 33 | 4.1萬日圓/㎡ |
| 34 | 3.5萬日圓/㎡ |
| 35 | 3.9萬日圓/㎡ |
| 36 | 3.9萬日圓/㎡ |
| 37 | 5.9萬日圓/㎡ |
| 38 | 7.1萬日圓/㎡ |
| 39 | 3.2萬日圓/㎡ |
| 40 | 3.8萬日圓/㎡ |
| 41 | 3.1萬日圓/㎡ |
| 42 | 2.2萬日圓/㎡ |
| 44 | 1.2萬日圓/㎡ |
| 45 | 3.4萬日圓/㎡ |
| 46 | 1.7萬日圓/㎡ |
| 47 | 2.4萬日圓/㎡ |
| 48 | 2萬日圓/㎡ |
| 49 | 1.2萬日圓/㎡ |
| 50 | 1.3萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 4.6萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ | 20.9萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 4.5萬日圓/㎡ | 7.7萬日圓/㎡ | 19.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 3.8萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 5.4萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ | 19萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 5.6萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ | – | 21.2萬日圓/㎡ |
| 2012 | 3.7萬日圓/㎡ | 8.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | 5.3萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ | – | 20萬日圓/㎡ |
| 2014 | 3.9萬日圓/㎡ | 5.9萬日圓/㎡ | – | 21.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 3.1萬日圓/㎡ | 6.7萬日圓/㎡ | – | 20萬日圓/㎡ |
| 2016 | 3.5萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ | – | 22.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4.4萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ | – | 22.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 2.5萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ | – | 23萬日圓/㎡ |
| 2019 | 2.8萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ | – | 26.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | 2.2萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ | 21.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 2.3萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 1.2萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 2.2萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 2萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 1.5萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ | – | – |
上越市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 高田(新潟) | – | – | 995萬日圓 | 19 | 176 | 2,055-55% 較2019年 |
| 直江津 | – | – | 1,250萬日圓 | 19 | 91 | 1,320-82% 較2019年 |
| 春日山 | – | – | 1,300萬日圓 | 21 | 68 | 725-54% 較2019年 |
| 南高田 | – | – | 995萬日圓 | 13 | 30 | 796-53% 較2019年 |
| 柿崎 | – | – | 390萬日圓 | 12 | 17 | – |
| 黒井(新潟) | – | – | 1,400萬日圓 | 24 | 17 | – |
| 上越妙高 | – | – | 880萬日圓 | 6 | 15 | 4,744-23% 較2019年 |
| 潟町 | – | – | 640萬日圓 | 13 | 11 | – |
上越市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,100萬日圓（共178筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。