長岡市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 501
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,400萬日圓
二手公寓中位數 · 23.6萬日圓/㎡
比新潟県低0%
價格在上漲嗎？
+68.8%
5年間
比新潟県（+27.2%）快
新潟県26個市區町村中由高到低第1
當地收入買得起嗎？
4.3倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比新潟県（5.0×）好買
新潟県25個市區町村中由高到低第6
租還是買？
22年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比新潟県（27）短
新潟県25個市區町村中由高到低第6
人口在增加嗎？
-5.9%
人口（2020→25年）
減少幅度小於新潟県（-6.0%）
新潟県26個市區町村中由高到低第10
災害風險高嗎？
14%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與新潟県（12%）相近
新潟県26個市區町村中由高到低第10
長岡市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.5萬日圓（2023年），較2018年+5.7%。 新潟県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 長岡市新潟県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4萬日圓 較2018年 +0.4% · 新潟県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.5萬日圓 較2018年 +4.2% · 新潟県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.2萬日圓 較2018年 +1.7% · 新潟県：6萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7萬日圓 較2018年 +10.4% · 新潟県：6.4萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.4萬日圓 較2018年 +0.6% · 新潟県：5.5萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,357日圓
- 中位數・每月 · 新潟県：1,293日圓
- 二手公寓中位數（1,400萬日圓・60㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.2萬日圓）的19年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象21,590戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約8.1%，快於前五年的1.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
與新潟県同步
公寓每㎡價格與新潟県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約70%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中48%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約26%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於530萬日圓至2,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人3.3人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為13.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.1%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.3萬日圓）的22.2年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為14%。
二手公寓價格相當於當地4.3年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為325萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其4.3倍（上一級地區為5.0倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-3%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，90%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在長岡市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 251,272
- 較2020年 -5.9%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年淨遷入
- -825
- 每千人 -3.28
- 新潟県：-3.08
- 空屋率（2023年）
- 13.5%
- 非出租或出售的空屋 6.1%
- 新潟県：15.3%
- 租金中位數（2023年）
- 5.3萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 新潟県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 14.3%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 新潟県：11.9%
- 每名納稅人平均所得
- 325萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 新潟県：318萬日圓
- 日間人口
- 102
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.1%
- 2024年登記居民2,886人
- 新潟県：1.1%
- 診所
- 7.2
- 每萬名居民；醫院11間、牙科123間（2020年）
- 新潟県：8.2
- 公示地價（2026年）
- 4.2萬日圓/㎡
- 1年 -0.6%・5年 -3.4%
- 新潟県：2.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 90.2%
- 61個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 45.9%）
- 新潟県：64.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 61個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 新潟県：2.7%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
長岡市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
320萬日圓
5.3萬日圓/㎡
- 城内町
- 長岡 · 步行7分
- 3LDK · 60 m²
- 1984年建
1,300萬日圓
23.6萬日圓/㎡
- 松葉
- 長岡
- 3LDK · 55 m²
- 1997年建
2,800萬日圓
43.1萬日圓/㎡
- 南町
- 長岡 · 步行10分
- 2LDK · 65 m²
- 2019年建
獨棟
350萬日圓
2.5萬日圓/㎡
- 寺泊野積
- 分水
- 土地230㎡ · 樓地板140㎡
- 1990年建
1,400萬日圓
11.7萬日圓/㎡
- 泉
- 長岡 · 步行26分
- 土地170㎡ · 樓地板120㎡
- 1965年建
2,700萬日圓
22.5萬日圓/㎡
- 稲保南
- 北長岡 · 步行28分
- 土地200㎡ · 樓地板120㎡
- 2013年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,800萬日圓 |
| 2008 | 810萬日圓 | 1,450萬日圓 |
| 2009 | 1,000萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2010 | 1,300萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2011 | 1,150萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2012 | 895萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2013 | 850萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2014 | 900萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2015 | 715萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2016 | 630萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2017 | 690萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2018 | 850萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2019 | 570萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2020 | 880萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2021 | 950萬日圓 | 1,200萬日圓 |
| 2022 | 1,700萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2023 | 2,200萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2024 | 645萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2025 | 1,400萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 1,400萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 11.4萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | 13.9萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | 14.3萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2010 | 18.7萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2011 | 18.4萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 13.8萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ |
| 2013 | 14.5萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 17.1萬日圓/㎡ | 8萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 14.3萬日圓/㎡ | 8.7萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2016 | 13.9萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2017 | 14.3萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 14.2萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2019 | 15萬日圓/㎡ | 9.5萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 14萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2021 | 17.3萬日圓/㎡ | 8.4萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 23.6萬日圓/㎡ | 7.9萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 31.2萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2024 | 19.1萬日圓/㎡ | 8萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2025 | 23.6萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | 3.7萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 7.6萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | 57.3萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 28.1萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 24.2萬日圓/㎡ |
| 5 | – | 20.8萬日圓/㎡ |
| 13 | 34.1萬日圓/㎡ | – |
| 14 | 30.9萬日圓/㎡ | – |
| 16 | – | 9.2萬日圓/㎡ |
| 17 | – | 14.7萬日圓/㎡ |
| 18 | – | 12.4萬日圓/㎡ |
| 19 | – | 12.3萬日圓/㎡ |
| 20 | – | 13.8萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 9.1萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 11.4萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 9.2萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
| 27 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 7.5萬日圓/㎡ |
| 29 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 30 | 12.4萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 31 | 14.9萬日圓/㎡ | 6.9萬日圓/㎡ |
| 32 | – | 5.2萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 7.9萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 6.2萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 6.2萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 3.9萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 4.8萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 4.6萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 6.1萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 5.6萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 2.2萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 5.2萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 4.1萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 4.3萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 2.5萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 3.4萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 3.6萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 3.7萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 2.8萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2008 | 13.6萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 10.8萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 13.9萬日圓/㎡ | 31.7萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 32.9萬日圓/㎡ |
| 2012 | 13.6萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 14萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 15.4萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 12.7萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 13.6萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 14.7萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 14萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 15.6萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 14萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9.7萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 22萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 8.4萬日圓/㎡ | 9.8萬日圓/㎡ | 19.1萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 9.2萬日圓/㎡ | 8.9萬日圓/㎡ | 21.7萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 6.7萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ | 20.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 6.3萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | – | 20萬日圓/㎡ |
| 2012 | 6.5萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ | – | 21.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 5.4萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ | – | 22.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 7.2萬日圓/㎡ | 7.7萬日圓/㎡ | – | 21.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 5.2萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ | – | 20.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | 5.5萬日圓/㎡ | 9.8萬日圓/㎡ | – | 23.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 5萬日圓/㎡ | 7.4萬日圓/㎡ | – | 24萬日圓/㎡ |
| 2018 | 5.9萬日圓/㎡ | 8.1萬日圓/㎡ | – | 22.9萬日圓/㎡ |
| 2019 | 5.3萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ | – | 23.6萬日圓/㎡ |
| 2020 | 4.4萬日圓/㎡ | 6.9萬日圓/㎡ | 11.3萬日圓/㎡ | 22.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | 3.6萬日圓/㎡ | 6.6萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ | 21.4萬日圓/㎡ |
| 2022 | 3.4萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 3.2萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 5萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 3.9萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ | 14.5萬日圓/㎡ | – |
長岡市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 長岡 | 1,900萬日圓 | 27.8萬日圓/㎡ | 1,500萬日圓 | 13 | 480 | 21,266-10% 較2019年 |
| 宮内(新潟) | 550萬日圓 | 13.8萬日圓/㎡ | 2,000萬日圓 | 13 | 79 | 2,174+8% 較2019年 |
| 北長岡 | – | – | 1,850萬日圓 | 16 | 45 | – |
| 来迎寺 | – | – | 1,450萬日圓 | 14 | 26 | 1,142+2% 較2019年 |
| 見附 | – | – | 490萬日圓 | – | 24 | 3,828-11% 較2019年 |
| 寺泊 | – | – | 300萬日圓 | 11 | 16 | 254-21% 較2019年 |
| 押切 | – | – | 1,850萬日圓 | 21 | 14 | – |
長岡市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,750萬日圓 | 70 m² | 50 |
| 2LDK | 1,850萬日圓 | 60 m² | 24 |
| 1K | 200萬日圓 | 20 m² | 15 |
| 2DK | 310萬日圓 | 45 m² | 13 |
長岡市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,400萬日圓（每㎡23.6萬日圓，共49筆）。
長岡市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,500萬日圓（共212筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。