Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata
照片：Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata · Susann Schuster / Unsplash

新潟市中央区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 632

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約4.2%，快於前五年的1%。

  2. 2
    與新潟県同步

    公寓每㎡價格與新潟県平均相若。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中45%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,600萬日圓

二手公寓中位數 · 25.4萬日圓/㎡

比新潟県高7%

價格在上漲嗎？

+27.1%

5年間

與新潟県（+27.2%）相近

新潟県26個市區町村中由高到低第6

當地收入買得起嗎？

4.7倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比新潟県（5.0×）好買

新潟県25個市區町村中由高到低第3

租還是買？

25年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比新潟県（27）短

新潟県25個市區町村中由高到低第4

人口在增加嗎？

-1.6%

人口（2020→25年）

減少幅度小於新潟県（-6.0%）

新潟県26個市區町村中由高到低第1

災害風險高嗎？

15%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於新潟県（12%）

新潟県26個市區町村中由高到低第7

新潟市中央区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.6萬日圓（2023年），較2018年+0.9%。 新潟県：5.1萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.3萬日圓
較2018年 -1.0% · 新潟県：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.5萬日圓
較2018年 +5.2% · 新潟県：5.1萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7萬日圓
較2018年 +2.3% · 新潟県：6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.9萬日圓
較2018年 -1.9% · 新潟県：6.4萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.6萬日圓
較2018年 +2.5% · 新潟県：5.5萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
5.8萬日圓
較2018年 -21.3% · 新潟県：5.6萬日圓
每㎡租金
1,453日圓
中位數・每月 · 新潟県：1,293日圓
二手公寓中位數（1,600萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月7萬日圓）的19年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象34,590戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約4.2%，快於前五年的1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與新潟県同步

公寓每㎡價格與新潟県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中45%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於730萬日圓至2,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷入約每千人2.3人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為16.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.2萬日圓）的25.4年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為15%。

二手公寓價格相當於當地4.7年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為339萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+16%。二手公寓成交價中位數約為其4.7倍（上一級地區為5.0倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+9%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，68%位於最大規模淹水區，73%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

新潟都心地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在新潟市中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
177,404
較2020年 -1.6%
新潟県：-6.0%
2025年淨遷入
+414
每千人 +2.33
新潟県：-3.08
空屋率（2023年）
16.4%
非出租或出售的空屋 5.6%
新潟県：15.3%
租金中位數（2023年）
5.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
新潟県：4.9萬日圓
強震風險
15.4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
新潟県：11.9%
每名納稅人平均所得
339萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
新潟県：318萬日圓
日間人口
129
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.3%
2024年登記居民2,253人
新潟県：1.1%
診所
12.6
每萬名居民；醫院14間、牙科165間（2020年）
新潟県：8.2
公示地價（2026年）
10.5萬日圓/㎡
1年 +1.8%・5年 +9.4%
新潟県：2.8萬日圓/㎡
洪水風險
68.3%
41個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
新潟県：64.2%
海嘯風險
73.2%
41個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
新潟県：12.2%
土石災害風險
0.0%
41個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
新潟県：2.7%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 新潟都心地域 · 153 ha · 2021年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

新潟市中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

500萬日圓

11.1萬日圓/㎡

  • 弁天
  • 新潟 · 步行6分
  • 1LDK · 45 m²
  • 1967年建
典型2026 Q1

1,500萬日圓

23.1萬日圓/㎡

  • 南出来島
  • 関屋(新潟) · 步行24分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2001年建
較高價位2025 Q4

3,100萬日圓

32.6萬日圓/㎡

  • 川岸町
  • 新潟
  • 3LDK · 95 m²
  • 2007年建

獨棟

較低價位2026 Q2

670萬日圓

7.4萬日圓/㎡

  • 沼垂西
  • 新潟 · 步行18分
  • 土地65㎡ · 樓地板90㎡
  • 1977年建
典型2026 Q1

2,000萬日圓

11.4萬日圓/㎡

  • 窪田町
  • 新潟
  • 土地170㎡ · 樓地板175㎡
  • 1978年建
較高價位2025 Q4

3,600萬日圓

34.3萬日圓/㎡

  • 和合町
  • 上所 · 步行15分
  • 土地160㎡ · 樓地板105㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007650萬日圓2,650萬日圓
2008955萬日圓2,300萬日圓
2009950萬日圓2,400萬日圓
20101,200萬日圓2,150萬日圓
2011900萬日圓2,300萬日圓
2012990萬日圓2,100萬日圓
2013895萬日圓1,900萬日圓
2014925萬日圓2,200萬日圓
20151,000萬日圓2,600萬日圓
2016980萬日圓2,400萬日圓
2017830萬日圓2,600萬日圓
20181,300萬日圓2,800萬日圓
20191,000萬日圓2,300萬日圓
20201,100萬日圓2,500萬日圓
20211,050萬日圓2,600萬日圓
20221,300萬日圓2,700萬日圓
20231,300萬日圓2,300萬日圓
20241,300萬日圓2,300萬日圓
20251,600萬日圓2,100萬日圓
2026年（部分）1,700萬日圓2,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約38%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200716.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200816萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200915萬日圓/㎡14萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201016.8萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
201115.3萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
201216萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
201315.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
201417萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
201518.1萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
201617.6萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
201716.9萬日圓/㎡16萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
201917萬日圓/㎡16萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
202118.2萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202221.7萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202320萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
202420萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
202525.4萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
2026年（部分）26.3萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約20年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約21年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡21年前較新屋下跌約56%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–34.7萬日圓/㎡
1–36.7萬日圓/㎡
2–36.1萬日圓/㎡
358萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
6–29.4萬日圓/㎡
7–26.5萬日圓/㎡
1336.9萬日圓/㎡–
1438.7萬日圓/㎡–
1539.3萬日圓/㎡–
1637.9萬日圓/㎡–
1736.8萬日圓/㎡–
1833.3萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
1931.7萬日圓/㎡–
2028.3萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
2128.6萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
2227.1萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
2325.5萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
2425.5萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
25–10.3萬日圓/㎡
2624萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
2723.3萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
2828.6萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
2920萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡
3015.6萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
3114.3萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
3213.1萬日圓/㎡–
3314.8萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
3415.7萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡
3517.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
3613.3萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3716.1萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡
4013.5萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
4112.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
4211.8萬日圓/㎡–
4310.2萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
4412.9萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
45–9萬日圓/㎡
466萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
477.5萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
48–7.4萬日圓/㎡
49–4.7萬日圓/㎡
503.7萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
2007–16.9萬日圓/㎡–
2008–16.5萬日圓/㎡–
2009–13.7萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
2010–14.1萬日圓/㎡34.2萬日圓/㎡
20116萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
20125.8萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
20136萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
20148.1萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
20158.1萬日圓/㎡16萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
20168萬日圓/㎡16萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡
20178萬日圓/㎡17萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡
20188.6萬日圓/㎡17萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
201910萬日圓/㎡15萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡
202010.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
20217.8萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
20228.6萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
2023–15.6萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
2024–15.9萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
2025–18.2萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–19.9萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.9萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡–
200810.8萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡–
200911.1萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡–
20109萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201110.1萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡–30萬日圓/㎡
20128.2萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡––
20137.1萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡–26.1萬日圓/㎡
20149.5萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡–30.5萬日圓/㎡
201510.3萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡–30.4萬日圓/㎡
201611.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡–29.5萬日圓/㎡
20178.7萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡
20189.2萬日圓/㎡14萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡30.2萬日圓/㎡
20197.8萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡–30.4萬日圓/㎡
20207.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡–30.5萬日圓/㎡
20217.4萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡–28.5萬日圓/㎡
20226.9萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡–30.1萬日圓/㎡
20236.7萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡––
20248.3萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡––
20258.4萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡–
2026年（部分）–10萬日圓/㎡––

新潟市中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
新潟1,500萬日圓23.8萬日圓/㎡2,300萬日圓1895166,376-11% 較2019年
白山(新潟)910萬日圓16.5萬日圓/㎡1,200萬日圓11899,390-12% 較2019年
関屋(新潟)1,700萬日圓23.4萬日圓/㎡2,450萬日圓10743,558-5% 較2019年
上所1,300萬日圓21.4萬日圓/㎡2,600萬日圓1533–

新潟市中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,000萬日圓70 m²166
2LDK1,850萬日圓60 m²106
1K210萬日圓20 m²58
4LDK2,350萬日圓85 m²36
1DK350萬日圓30 m²34
1LDK1,100萬日圓45 m²31
2DK620萬日圓45 m²20

新潟市中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,600萬日圓（每㎡25.4萬日圓，共193筆）。

新潟市中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,100萬日圓（共223筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。