新潟市南区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 59
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
980萬日圓
獨棟中位數 · 5.6萬日圓/㎡
比新潟県低26%
新潟県23個市區町村中由高到低第11
價格在上漲嗎？
-41.7%
5年間
比新潟県（+27.2%）慢
新潟県26個市區町村中由高到低第26
當地收入買得起嗎？
2.9倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比新潟県（5.0×）好買
新潟県25個市區町村中由高到低第13
租還是買？
17年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比新潟県（27）短
新潟県25個市區町村中由高到低第13
人口在增加嗎？
-5.2%
人口（2020→25年）
減少幅度小於新潟県（-6.0%）
新潟県26個市區町村中由高到低第8
災害風險高嗎？
17%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於新潟県（12%）
新潟県26個市區町村中由高到低第3
新潟市南区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.6萬日圓（2023年），較2018年-2.6%。 新潟県：5.1萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 新潟市南区新潟県 |
|---|---|---|---|
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4萬日圓 較2018年 -9.2% · 新潟県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.4萬日圓 較2018年 +4.9% · 新潟県：6萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,031日圓
- 中位數・每月 · 新潟県：1,293日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象1,970戶。
數據透露了什麼
長期緩慢下跌
獨棟價格已下跌十年，近年年均約10.8%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。
落後於新潟県
獨棟每㎡價格比新潟県平均低21%。十年前差距為12%，正逐漸落後於周邊。
成交減少
近三年成交量比前三年少約29%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於295萬日圓至1,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-5%。2025年淨遷出約每千人3.3人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為9.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.9%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為17%。
當地收入水平
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為339萬日圓（上一級地區為318萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-2%。
在新潟市南区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 41,187
- 較2020年 -5.2%
- 新潟県：-6.0%
- 2025年淨遷入
- -135
- 每千人 -3.28
- 新潟県：-3.08
- 空屋率（2023年）
- 9.6%
- 非出租或出售的空屋 5.9%
- 新潟県：15.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.7萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 新潟県：4.9萬日圓
- 強震風險
- 17.3%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 新潟県：11.9%
- 每名納稅人平均所得
- 339萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 新潟県：318萬日圓
- 日間人口
- 97
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 0.7%
- 2024年登記居民307人
- 新潟県：1.1%
- 診所
- 7.3
- 每萬名居民；醫院3間、牙科21間（2020年）
- 新潟県：8.2
- 公示地價（2026年）
- 2.6萬日圓/㎡
- 1年 -0.4%・5年 -1.8%
- 新潟県：2.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 100.0%
- 3個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 新潟県：64.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 3個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 新潟県：2.7%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
新潟市南区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
290萬日圓
2.2萬日圓/㎡
- 新生町
- 矢代田
- 土地230㎡ · 樓地板130㎡
- 1992年建
1,100萬日圓
11.6萬日圓/㎡
- 高井東
- 新津
- 土地145㎡ · 樓地板95㎡
- 1981年建
1,900萬日圓
16.5萬日圓/㎡
- 新山崎町
- 新津
- 土地180㎡ · 樓地板115㎡
- 1994年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 1,200萬日圓 |
| 2008 | 955萬日圓 |
| 2009 | 1,200萬日圓 |
| 2010 | 1,200萬日圓 |
| 2011 | 1,200萬日圓 |
| 2012 | 1,000萬日圓 |
| 2013 | 1,200萬日圓 |
| 2014 | – |
| 2015 | 830萬日圓 |
| 2016 | 950萬日圓 |
| 2017 | 1,100萬日圓 |
| 2018 | 1,200萬日圓 |
| 2019 | 1,350萬日圓 |
| 2020 | 1,100萬日圓 |
| 2021 | 1,500萬日圓 |
| 2022 | 1,600萬日圓 |
| 2023 | 735萬日圓 |
| 2024 | 725萬日圓 |
| 2025 | 980萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 9.6萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2008 | 8.7萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 9.3萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2010 | 9.9萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 7.4萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 5.3萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2013 | 7.2萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2015 | 6.9萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 6.4萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2017 | 8萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.2萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2019 | 10萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2020 | 10萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | 10萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 12.5萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2023 | 6萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2024 | 5.7萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2025 | 5.6萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 21.7萬日圓/㎡ |
| 50 | 1.9萬日圓/㎡ |
新潟市南区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 矢代田 | – | – | 570萬日圓 | – | 49 | 1,706-18% 較2019年 |
| 小針 | – | – | 990萬日圓 | – | 22 | 4,482-14% 較2019年 |
新潟市南区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為980萬日圓（共35筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。