Nara
照片：Nara · Timo Volz / Unsplash

奈良市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 683

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約7.6%，快於前五年的1.3%。

  2. 2
    表現優於奈良県

    公寓每㎡價格比奈良県平均高17%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約56%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中79%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,100萬日圓

二手公寓中位數 · 30萬日圓/㎡

比奈良県高14%

奈良県4個市區町村中由高到低第1

價格在上漲嗎？

+50.0%

5年間

比奈良県（+31.0%）快

奈良県12個市區町村中由高到低第4

當地收入買得起嗎？

5.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與奈良県（4.9×）相近

奈良県14個市區町村中由高到低第6

租還是買？

31年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與奈良県（30）相近

奈良県14個市區町村中由高到低第5

人口在增加嗎？

-4.6%

人口（2020→25年）

減少速度快於奈良県（-4.2%）

奈良県15個市區町村中由高到低第14

災害風險高嗎？

64%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於奈良県（48%）

奈良県15個市區町村中由高到低第4

奈良市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.5萬日圓（2023年），較2018年+14.6%。 奈良県：5.8萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4萬日圓
較2018年 -2.8% · 奈良県：4.1萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.6萬日圓
較2018年 +3.6% · 奈良県：5.2萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
7.3萬日圓
較2018年 +18.2% · 奈良県：6.4萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
10.5萬日圓
較2018年 +21.8% · 奈良県：8.2萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.4萬日圓
較2018年 -17.8% · 奈良県：6萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6.7萬日圓
較2018年 +6.7% · 奈良県：5.8萬日圓
每㎡租金
1,387日圓
中位數・每月 · 奈良県：1,259日圓
二手公寓中位數（2,100萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月10.5萬日圓）的17年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象32,380戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約7.6%，快於前五年的1.3%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於奈良県

公寓每㎡價格比奈良県平均高17%。十年前溢價為5%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約56%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中79%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-5%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅多

2023年空屋率為17%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.1%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的30.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為64%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地5.0年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為420萬日圓（上一級地區為385萬日圓）。較2014年變化+15%。二手公寓成交價中位數約為其5.0倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+5%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，8%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在奈良市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
338,416
較2020年 -4.6%
奈良県：-4.2%
2025年淨遷入
-78
每千人 -0.23
奈良県：-0.84
空屋率（2023年）
17.0%
非出租或出售的空屋 8.1%
奈良県：14.6%
租金中位數（2023年）
5.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
奈良県：5.3萬日圓
強震風險
64.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
奈良県：47.5%
每名納稅人平均所得
420萬日圓
2023年應課稅所得
奈良県：385萬日圓
日間人口
95
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.5%
2024年登記居民5,107人
奈良県：1.4%
診所
11.7
每萬名居民；醫院23間、牙科191間（2020年）
奈良県：9.7
公示地價（2026年）
9.3萬日圓/㎡
1年 +1.2%・5年 +4.7%
奈良県：6.6萬日圓/㎡
洪水風險
7.9%
76個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
奈良県：32.5%
土石災害風險
0.0%
76個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
奈良県：4.9%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

奈良市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,100萬日圓

27.5萬日圓/㎡

  • 四条大路
  • 新大宮 · 步行14分
  • 1LDK · 40 m²
  • 2008年建
典型2026 Q2

2,100萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 左京
  • 高の原 · 步行24分
  • 4LDK · 105 m²
  • 1990年建
較高價位2026 Q2

4,000萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 西大寺北町
  • 大和西大寺 · 步行10分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1996年建

獨棟

較低價位2026 Q1

850萬日圓

7.4萬日圓/㎡

  • 西木辻町
  • 近鉄奈良 · 步行18分
  • 土地110㎡ · 樓地板115㎡
  • 1972年建
典型2026 Q1

2,800萬日圓

17萬日圓/㎡

  • 学園大和町
  • 学園前(奈良) · 步行20分
  • 土地165㎡ · 樓地板165㎡
  • 1990年建
較高價位2026 Q2

4,800萬日圓

41.7萬日圓/㎡

  • 四条大路
  • 奈良 · 步行23分
  • 土地370㎡ · 樓地板115㎡
  • 1972年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,300萬日圓3,000萬日圓
20081,350萬日圓2,900萬日圓
20091,100萬日圓2,700萬日圓
20101,100萬日圓2,800萬日圓
20111,300萬日圓2,400萬日圓
20121,300萬日圓2,600萬日圓
20131,400萬日圓2,500萬日圓
20141,300萬日圓2,500萬日圓
20151,400萬日圓2,500萬日圓
20161,400萬日圓2,400萬日圓
20171,500萬日圓2,500萬日圓
20181,500萬日圓2,500萬日圓
20191,200萬日圓2,600萬日圓
20201,300萬日圓2,600萬日圓
20211,700萬日圓2,600萬日圓
20221,800萬日圓2,600萬日圓
20231,800萬日圓2,900萬日圓
20241,900萬日圓2,500萬日圓
20252,100萬日圓2,700萬日圓
2026年（部分）2,100萬日圓2,700萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約30%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200718.5萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200818萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
200915.7萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
201016.9萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201118.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
201218.6萬日圓/㎡21萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
201318.8萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
201417.5萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
201721.5萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
201821.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
202124.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
202224.3萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
202326.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
202427.7萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
202530萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
2026年（部分）29.4萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約24年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。獨棟約39年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡39年前較新屋下跌約63%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–37萬日圓/㎡
1–35.3萬日圓/㎡
254.2萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
652.9萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
755.6萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
853.3萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
951.4萬日圓/㎡–
1056萬日圓/㎡–
1158.9萬日圓/㎡–
1242.7萬日圓/㎡–
1326.9萬日圓/㎡–
1437.6萬日圓/㎡–
1526.6萬日圓/㎡–
1635萬日圓/㎡–
1736.7萬日圓/㎡–
1835.3萬日圓/㎡–
1935.6萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡
2028.6萬日圓/㎡–
2132.9萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
2228.4萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
2330萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
2421.8萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
2522.7萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
2623.1萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
2724.6萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡
2822.4萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
2929.2萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
3019.8萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
3120萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
3213.3萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
3321.9萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡
3416.4萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
3517.5萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
3620萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
3714.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3815.2萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
39–11.4萬日圓/㎡
4020.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
4122.9萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡
4215.3萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
438.9萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
4415.4萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
4510.8萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡
467.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
47–9.8萬日圓/㎡
48–13.6萬日圓/㎡
49–11.3萬日圓/㎡
509.3萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–17.3萬日圓/㎡––
2008–15.9萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡–
20098.7萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡–
2010–13.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
20117.8萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡–
20127.7萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡–
20137.4萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡28萬日圓/㎡–
20146.8萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡–
20159.7萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡
20169.5萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
2017–18.3萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
2018–17.5萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡44.3萬日圓/㎡
20199.1萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡
2020–17.1萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡
2021–20萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡49.7萬日圓/㎡
2022–21.8萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡
202310.5萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡50.3萬日圓/㎡
202410.8萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡
2025–25.3萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–23.3萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200717.8萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
200812.9萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡33萬日圓/㎡–
200914.2萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
201013.3萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡–
201115萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
201212.8萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡–30.6萬日圓/㎡
201312.2萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡
201412.9萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201511萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
201612.1萬日圓/㎡16萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
201712.6萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
201810.8萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡–31.4萬日圓/㎡
201910.1萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
20209.7萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
202110.3萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡
202211.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
202310.3萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡–32.7萬日圓/㎡
202410.2萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡––
202510.9萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡–30.8萬日圓/㎡
2026年（部分）7.4萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡––

奈良市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
学園前(奈良)1,800萬日圓23萬日圓/㎡3,300萬日圓1524344,369-13% 較2019年
奈良1,900萬日圓32萬日圓/㎡2,200萬日圓820833,820-7% 較2019年
近鉄奈良2,100萬日圓29.6萬日圓/㎡2,000萬日圓1419954,783-1% 較2019年
富雄1,800萬日圓24.9萬日圓/㎡2,700萬日圓1116725,101-11% 較2019年
新大宮1,400萬日圓23.1萬日圓/㎡3,100萬日圓814325,433-12% 較2019年
大和西大寺3,050萬日圓45.4萬日圓/㎡2,900萬日圓1214143,743-9% 較2019年
菖蒲池2,600萬日圓31.2萬日圓/㎡2,900萬日圓1311111,062-12% 較2019年
学研奈良登美ケ丘3,500萬日圓43.1萬日圓/㎡5,900萬日圓1410313,653-4% 較2019年
高の原1,900萬日圓22.9萬日圓/㎡3,300萬日圓155230,128-14% 較2019年
西ノ京––2,500萬日圓19486,657-15% 較2019年
尼ケ辻––2,000萬日圓12264,040-15% 較2019年
京終––2,050萬日圓9221,612+9% 較2019年
平城山––3,100萬日圓4212,440-6% 較2019年
榛原––520萬日圓–156,802-23% 較2019年
帯解–––911822-11% 較2019年

奈良市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,000萬日圓70 m²326
4LDK2,400萬日圓85 m²81
2LDK1,700萬日圓60 m²75
1LDK1,500萬日圓45 m²11

奈良市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡30萬日圓，共176筆）。

奈良市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,700萬日圓（共337筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。