Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
照片：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

倉敷市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 887

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約2.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於岡山県

    公寓每㎡價格比岡山県平均低5%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,800萬日圓

二手公寓中位數 · 26萬日圓/㎡

比岡山県低11%

價格在上漲嗎？

+5.9%

5年間

比岡山県（+15.5%）慢

岡山県15個市區町村中由高到低第8

當地收入買得起嗎？

5.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比岡山県（6.0×）好買

岡山県14個市區町村中由高到低第5

租還是買？

30年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比岡山県（35）短

岡山県14個市區町村中由高到低第5

人口在增加嗎？

-2.6%

人口（2020→25年）

減少幅度小於岡山県（-4.2%）

岡山県15個市區町村中由高到低第4

災害風險高嗎？

38%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於岡山県（34%）

岡山県15個市區町村中由高到低第7

倉敷市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+1.2%。 岡山県：5.3萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.2萬日圓
較2018年 -5.4% · 岡山県：4.2萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
4.9萬日圓
較2018年 -2.6% · 岡山県：5.1萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6萬日圓
較2018年 +7.1% · 岡山県：6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
7.2萬日圓
較2018年 +13.7% · 岡山県：7萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.1萬日圓
較2018年 +0.5% · 岡山県：6.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
4.5萬日圓
較2018年 -16.3% · 岡山県：5.8萬日圓
每㎡租金
1,258日圓
中位數・每月 · 岡山県：1,310日圓
二手公寓中位數（1,800萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.2萬日圓）的21年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象54,770戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約2.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於岡山県

公寓每㎡價格比岡山県平均低5%。十年前差距為10%，正逐漸落後於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中63%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,045萬日圓至2,550萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的30.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為38%。

二手公寓價格相當於當地5.0年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為362萬日圓（上一級地區為348萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其5.0倍（上一級地區為6.0倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+4%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，68%位於最大規模淹水區，17%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在倉敷市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
462,135
較2020年 -2.6%
岡山県：-4.2%
2025年淨遷入
-809
每千人 -1.75
岡山県：-3.09
空屋率（2023年）
13.6%
非出租或出售的空屋 5.1%
岡山県：16.4%
租金中位數（2023年）
5萬日圓
每月，所有租賃住宅
岡山県：5萬日圓
強震風險
38.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
岡山県：33.5%
每名納稅人平均所得
362萬日圓
2023年應課稅所得
岡山県：348萬日圓
日間人口
99
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.8%
2024年登記居民8,532人
岡山県：2.1%
診所
7.6
每萬名居民；醫院36間、牙科224間（2020年）
岡山県：9.1
公示地價（2026年）
4.3萬日圓/㎡
1年 +1.1%・5年 +4.4%
岡山県：3.7萬日圓/㎡
洪水風險
68.3%
104個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 24.0%）
岡山県：69.1%
海嘯風險
17.3%
104個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
岡山県：13.7%
土石災害風險
3.8%
104個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
岡山県：5.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

倉敷市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

950萬日圓

13.6萬日圓/㎡

  • 老松町
  • 倉敷 · 步行20分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年建
典型2026 Q1

2,000萬日圓

28.6萬日圓/㎡

  • 老松町
  • 倉敷 · 步行20分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年建
較高價位2026 Q1

3,100萬日圓

32.6萬日圓/㎡

  • 稲荷町
  • 倉敷 · 步行14分
  • 3LDK · 95 m²
  • 2008年建

獨棟

較低價位2026 Q2

700萬日圓

3.3萬日圓/㎡

  • 中畝
  • 水島 · 步行13分
  • 土地520㎡ · 樓地板210㎡
  • 1968年建
典型2026 Q2

2,400萬日圓

25.3萬日圓/㎡

  • 玉島長尾
  • 新倉敷 · 步行23分
  • 土地155㎡ · 樓地板95㎡
  • 2019年建
較高價位2026 Q1

4,100萬日圓

41萬日圓/㎡

  • 茶屋町
  • 茶屋町 · 步行19分
  • 土地155㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007–2,000萬日圓
20081,050萬日圓1,800萬日圓
2009880萬日圓1,800萬日圓
2010660萬日圓1,800萬日圓
20111,200萬日圓1,850萬日圓
20121,250萬日圓1,900萬日圓
20131,200萬日圓2,100萬日圓
20141,500萬日圓1,800萬日圓
20151,600萬日圓2,200萬日圓
20161,050萬日圓2,000萬日圓
20171,900萬日圓2,100萬日圓
20181,700萬日圓2,000萬日圓
20191,450萬日圓2,000萬日圓
20201,700萬日圓2,100萬日圓
20212,400萬日圓2,400萬日圓
20222,000萬日圓2,300萬日圓
20232,200萬日圓2,300萬日圓
20241,750萬日圓2,100萬日圓
20251,800萬日圓2,100萬日圓
2026年（部分）–2,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約39%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2007–14.5萬日圓/㎡5.1萬日圓/㎡
200820.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
200916.4萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
201013.2萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡4.1萬日圓/㎡
201119.3萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
201218.3萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201320萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201422.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201523.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201618萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201724.7萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
201825.2萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201924.5萬日圓/㎡18萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
202024.5萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
202132.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
202230萬日圓/㎡18萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
202329.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
202428.9萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202526萬日圓/㎡17萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–18.2萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約38年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡38年前較新屋下跌約76%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–31.7萬日圓/㎡
1–31萬日圓/㎡
2–31.7萬日圓/㎡
3–29.5萬日圓/㎡
4–23.5萬日圓/㎡
5–20.4萬日圓/㎡
637.1萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡
7–27.1萬日圓/㎡
8–26.7萬日圓/㎡
9–22.4萬日圓/㎡
11–20.7萬日圓/㎡
12–17.6萬日圓/㎡
13–21.2萬日圓/㎡
14–19.2萬日圓/㎡
15–22.5萬日圓/㎡
16–18.3萬日圓/㎡
17–20萬日圓/㎡
18–17.3萬日圓/㎡
19–15.7萬日圓/㎡
20–21.3萬日圓/㎡
21–16.2萬日圓/㎡
22–15.3萬日圓/㎡
23–13.9萬日圓/㎡
24–14.8萬日圓/㎡
25–9.4萬日圓/㎡
26–15.9萬日圓/㎡
2727.6萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
28–10.8萬日圓/㎡
29–8.3萬日圓/㎡
30–14萬日圓/㎡
3120.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
3223.3萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡
3324.4萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
3418.2萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
35–9.7萬日圓/㎡
36–10萬日圓/㎡
37–6.6萬日圓/㎡
38–8.4萬日圓/㎡
39–5.7萬日圓/㎡
40–7.4萬日圓/㎡
41–9.7萬日圓/㎡
42–10.7萬日圓/㎡
43–9.8萬日圓/㎡
44–7.3萬日圓/㎡
45–7.5萬日圓/㎡
46–8.4萬日圓/㎡
47–7.5萬日圓/㎡
48–6萬日圓/㎡
49–8.6萬日圓/㎡
50–5.6萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡–
200810萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡–
20099.8萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
20107.8萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
20118.5萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡–25.6萬日圓/㎡
20127.3萬日圓/㎡11萬日圓/㎡–29.1萬日圓/㎡
20138.3萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
20149.1萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
20157.2萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
20167.5萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡18萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
20177.2萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20187.1萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡15萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
20197萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡–28萬日圓/㎡
20205.6萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
20216.8萬日圓/㎡12萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
20228.8萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
20239.8萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
20246.8萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
20256.2萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
2026年（部分）–12.3萬日圓/㎡––

倉敷市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
倉敷2,100萬日圓29.6萬日圓/㎡2,700萬日圓1838335,250-10% 較2019年
新倉敷––2,700萬日圓1813513,604-12% 較2019年
児島––800萬日圓151058,588-6% 較2019年
茶屋町––2,100萬日圓12997,268-6% 較2019年
中庄1,500萬日圓30萬日圓/㎡1,800萬日圓149913,726-14% 較2019年
西阿知––2,900萬日圓18945,540-13% 較2019年
弥生––1,900萬日圓1371586-6% 較2019年
西富井––3,300萬日圓1667567-16% 較2019年
水島––2,000萬日圓19501,011-21% 較2019年
福井(岡山)––3,250萬日圓1247551+1% 較2019年
常盤(岡山)––2,500萬日圓1142392-2% 較2019年
球場前(岡山)––2,950萬日圓1340235-41% 較2019年
栄(岡山)––2,500萬日圓1440525-8% 較2019年
浦田(岡山)––1,400萬日圓2138678-10% 較2019年
金光––650萬日圓–353,846-14% 較2019年

倉敷市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓70 m²67
2LDK1,700萬日圓60 m²27
4LDK2,500萬日圓80 m²15

倉敷市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡26萬日圓，共47筆）。

倉敷市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,100萬日圓（共454筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。