Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
照片：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

岡山市南区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 258

重點

  1. 1
    走勢轉弱

    近五年獨棟每㎡價格年均下跌約0.5%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

  2. 2
    與岡山県同步

    獨棟每㎡價格比岡山県平均高37%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,600萬日圓

獨棟中位數 · 18.2萬日圓/㎡

比岡山県高42%

岡山県12個市區町村中由高到低第2

價格在上漲嗎？

+22.2%

5年間

比岡山県（+15.5%）快

岡山県15個市區町村中由高到低第5

當地收入買得起嗎？

7.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比岡山県（6.0×）難買

岡山県14個市區町村中由高到低第1

租還是買？

40年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比岡山県（35）長

岡山県14個市區町村中由高到低第2

人口在增加嗎？

-3.0%

人口（2020→25年）

減少幅度小於岡山県（-4.2%）

岡山県15個市區町村中由高到低第5

災害風險高嗎？

48%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於岡山県（34%）

岡山県15個市區町村中由高到低第3

岡山市南区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.5萬日圓（2023年），較2018年+0.7%。 岡山県：5.3萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.4萬日圓
較2018年 +7.7% · 岡山県：4.2萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.1萬日圓
較2018年 -3.6% · 岡山県：5.1萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6萬日圓
較2018年 -0.3% · 岡山県：6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.8萬日圓
較2018年 +4.0% · 岡山県：7萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
7萬日圓
較2018年 +6.6% · 岡山県：6.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6.1萬日圓
較2018年 -12.3% · 岡山県：5.8萬日圓
每㎡租金
1,217日圓
中位數・每月 · 岡山県：1,310日圓

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象19,040戶。

數據透露了什麼

走勢轉弱

近五年獨棟每㎡價格年均下跌約0.5%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

與岡山県同步

獨棟每㎡價格比岡山県平均高37%。十年來位置變化不大，與大市同步。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的獨棟成交價介於1,100萬日圓至4,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.9%。與全國水平相若。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為48%。

當地收入水平

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為371萬日圓（上一級地區為348萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+5%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，90%位於最大規模淹水區，43%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在岡山市南区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
162,747
較2020年 -3.0%
岡山県：-4.2%
2025年淨遷入
-264
每千人 -1.62
岡山県：-3.09
空屋率（2023年）
11.7%
非出租或出售的空屋 4.9%
岡山県：16.4%
租金中位數（2023年）
5.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
岡山県：5萬日圓
強震風險
47.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
岡山県：33.5%
每名納稅人平均所得
371萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
岡山県：348萬日圓
日間人口
93
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.9%
2024年登記居民3,089人
岡山県：2.1%
診所
7.0
每萬名居民；醫院9間、牙科89間（2020年）
岡山県：9.1
公示地價（2026年）
5.5萬日圓/㎡
1年 +1.5%・5年 +5.4%
岡山県：3.7萬日圓/㎡
洪水風險
90.0%
30個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
岡山県：69.1%
海嘯風險
43.3%
30個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
岡山県：13.7%
土石災害風險
3.3%
30個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
岡山県：5.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

岡山市南区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

970萬日圓

16.2萬日圓/㎡

  • 浜野
  • 岡山
  • 3LDK · 60 m²
  • 1995年建
典型2026 Q1

2,000萬日圓

23.5萬日圓/㎡

  • 泉田
  • 備前西市 · 步行11分
  • 3LDK · 85 m²
  • 2000年建
較高價位2025 Q4

2,500萬日圓

35.7萬日圓/㎡

  • 福富中
  • 岡山
  • 2LDK · 70 m²
  • 2020年建

獨棟

較低價位2025 Q4

1,000萬日圓

8.3萬日圓/㎡

  • 曽根
  • 茶屋町 · 步行28分
  • 土地160㎡ · 樓地板120㎡
  • 1989年建
典型2026 Q1

2,500萬日圓

17.2萬日圓/㎡

  • 西市
  • 備前西市 · 步行3分
  • 土地185㎡ · 樓地板145㎡
  • 1978年建
較高價位2026 Q1

4,200萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 泉田
  • 備前西市 · 步行29分
  • 土地140㎡ · 樓地板105㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007–1,800萬日圓
20081,050萬日圓1,900萬日圓
2009–1,900萬日圓
20101,150萬日圓2,100萬日圓
20111,200萬日圓1,800萬日圓
20121,300萬日圓2,500萬日圓
20131,500萬日圓1,600萬日圓
2014–2,300萬日圓
2015–2,300萬日圓
20161,400萬日圓2,350萬日圓
20171,300萬日圓2,300萬日圓
20181,200萬日圓2,250萬日圓
2019–2,700萬日圓
2020–2,200萬日圓
20211,400萬日圓2,600萬日圓
20221,500萬日圓2,900萬日圓
20231,500萬日圓2,600萬日圓
20241,800萬日圓2,300萬日圓
2025–2,600萬日圓
2026年（部分）–2,900萬日圓
歷年每㎡價格中位數
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2007–15.2萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
200815.5萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
2009–15萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
201017.9萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
201115萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
201218.5萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201320萬日圓/㎡13萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
2014–16.2萬日圓/㎡5.5萬日圓/㎡
2015–17.8萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
201718.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
201818.5萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
2019–18.8萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
2020–17.3萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
202118.8萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
202218.6萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
202320萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
202424萬日圓/㎡17萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
2025–18.2萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
2026年（部分）–17.2萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約26年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡26年前較新屋下跌約58%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）獨棟
031.4萬日圓/㎡
134萬日圓/㎡
232.4萬日圓/㎡
2021.1萬日圓/㎡
2411.5萬日圓/㎡
2616.1萬日圓/㎡
2813.7萬日圓/㎡
2911.7萬日圓/㎡
3011.5萬日圓/㎡
3313.5萬日圓/㎡
3411萬日圓/㎡
409.8萬日圓/㎡
446.5萬日圓/㎡
4512.5萬日圓/㎡
479.7萬日圓/㎡
499.2萬日圓/㎡
5010.5萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.2萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡–
200811.3萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡–
200910萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
201010.6萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡–
201110.2萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡––
2012–13.3萬日圓/㎡–28.9萬日圓/㎡
20139.3萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡–29.2萬日圓/㎡
201412.5萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡–31.1萬日圓/㎡
201510.5萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡–29萬日圓/㎡
201610.6萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡–29.2萬日圓/㎡
20179.9萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡–29萬日圓/㎡
2018–12.4萬日圓/㎡–27.8萬日圓/㎡
201912.7萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡–31.3萬日圓/㎡
202010.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡–29.6萬日圓/㎡
20219.2萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡––
2022–12.9萬日圓/㎡––
2023–11.8萬日圓/㎡––
20247.2萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡––
202510.3萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡––

岡山市南区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
岡山2,400萬日圓24.3萬日圓/㎡2,600萬日圓–221130,676-6% 較2019年
備前西市1,600萬日圓21.6萬日圓/㎡3,200萬日圓16993,742+3% 較2019年
妹尾––2,600萬日圓13635,560-12% 較2019年
迫川––1,300萬日圓1917354-14% 較2019年
彦崎––3,200萬日圓713590+5% 較2019年
備中箕島–––1310432+7% 較2019年
植松––885萬日圓1010382+3% 較2019年

岡山市南区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,700萬日圓75 m²34

岡山市南区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,600萬日圓（共141筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。