山形市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 424
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,300萬日圓
二手公寓中位數 · 20萬日圓/㎡
比山形県低11%
價格在上漲嗎？
-17.6%
5年間
比山形県（-2.4%）慢
山形県9個市區町村中由高到低第6
當地收入買得起嗎？
3.7倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比山形県（4.8×）好買
山形県10個市區町村中由高到低第4
租還是買？
22年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比山形県（27）短
山形県10個市區町村中由高到低第4
人口在增加嗎？
-4.8%
人口（2020→25年）
減少幅度小於山形県（-7.0%）
山形県12個市區町村中由高到低第3
災害風險高嗎？
4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與山形県（5%）相近
山形県12個市區町村中由高到低第7
山形市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+3.8%。 山形県：5萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 山形市山形県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.1萬日圓 較2018年 +2.8% · 山形県：3.9萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.5萬日圓 較2018年 +6.6% · 山形県：5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.2萬日圓 較2018年 +6.8% · 山形県：5.7萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.9萬日圓 較2018年 +8.8% · 山形県：6.3萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.3萬日圓 較2018年 +3.1% · 山形県：5萬日圓 | |
| 150㎡以上 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.7萬日圓 較2018年 +4.8% · 山形県：5.1萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,337日圓
- 中位數・每月 · 山形県：1,239日圓
- 二手公寓中位數（1,300萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.9萬日圓）的16年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象30,270戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年公寓每㎡價格年均下跌約3%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
與山形県同步
公寓每㎡價格比山形県平均低7%。十年來位置變化不大，與大市同步。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
家庭自住市場
近年成交中71%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於640萬日圓至1,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-5%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為13.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.7%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的21.6年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為4%。
二手公寓價格相當於當地3.7年收入
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為350萬日圓（上一級地區為310萬日圓）。較2014年變化+16%。二手公寓成交價中位數約為其3.7倍（上一級地區為4.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化+8%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，15%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，8%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在山形市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 235,685
- 較2020年 -4.8%
- 山形県：-7.0%
- 2025年淨遷入
- -434
- 每千人 -1.84
- 山形県：-4.31
- 空屋率（2023年）
- 13.8%
- 非出租或出售的空屋 5.7%
- 山形県：13.6%
- 租金中位數（2023年）
- 5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 山形県：4.7萬日圓
- 強震風險
- 4.2%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 山形県：5.2%
- 每名納稅人平均所得
- 350萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 山形県：310萬日圓
- 日間人口
- 106
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 0.8%
- 2024年登記居民1,916人
- 山形県：1.0%
- 診所
- 10.8
- 每萬名居民；醫院17間、牙科142間（2020年）
- 山形県：9.3
- 公示地價（2026年）
- 5.8萬日圓/㎡
- 1年 +0.4%・5年 +7.5%
- 山形県：2.4萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 15.4%
- 39個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.6%）
- 山形県：34.4%
- 土石災害風險
- 7.7%
- 39個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 山形県：4.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
山形市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
680萬日圓
12.4萬日圓/㎡
- 東山形
- 山形
- 3LDK · 55 m²
- 1994年建
1,500萬日圓
21.4萬日圓/㎡
- 久保田
- 山形 · 步行16分
- 3LDK · 70 m²
- 2003年建
2,400萬日圓
32萬日圓/㎡
- 高堂
- 山形
- 3LDK · 75 m²
- 2009年建
獨棟
900萬日圓
12.9萬日圓/㎡
- 大字沼木
- 山形
- 土地290㎡ · 樓地板70㎡
- 1984年建
2,300萬日圓
7.7萬日圓/㎡
- 印役町
- 北山形 · 步行22分
- 土地480㎡ · 樓地板300㎡
- 1960年建
3,400萬日圓
20萬日圓/㎡
- 桜田東
- 蔵王
- 土地230㎡ · 樓地板170㎡
- 1994年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 1,450萬日圓 | 2,250萬日圓 |
| 2008 | – | 2,050萬日圓 |
| 2009 | 1,700萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2010 | 1,300萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2011 | 1,300萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2012 | 1,500萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2013 | 1,400萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2014 | 1,500萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2015 | 1,650萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2016 | 1,600萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2017 | 1,600萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2018 | 1,700萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2019 | 1,500萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2020 | 1,800萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2021 | 1,900萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2022 | 1,600萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2023 | 1,700萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2024 | 1,300萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2025 | 1,300萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,700萬日圓 | 2,500萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 21.4萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2008 | – | 14.2萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
| 2009 | 24.7萬日圓/㎡ | 14.3萬日圓/㎡ | 5.4萬日圓/㎡ |
| 2010 | 18萬日圓/㎡ | 13.6萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 16.7萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2012 | 21.3萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2013 | 18.5萬日圓/㎡ | 15.4萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 21.8萬日圓/㎡ | 14.7萬日圓/㎡ | 4.4萬日圓/㎡ |
| 2015 | 26.1萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | 22.5萬日圓/㎡ | 13.9萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 24萬日圓/㎡ | 17萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2018 | 24.1萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ |
| 2019 | 22.9萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | 24.3萬日圓/㎡ | 16萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 27.5萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 24萬日圓/㎡ | 17.1萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 23.7萬日圓/㎡ | 13.7萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2024 | 20.6萬日圓/㎡ | 14.6萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2025 | 20萬日圓/㎡ | 15萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 22.7萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 30.5萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 31.1萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 32.9萬日圓/㎡ |
| 16 | – | 17.2萬日圓/㎡ |
| 19 | – | 13.6萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 13.4萬日圓/㎡ |
| 24 | – | 12.9萬日圓/㎡ |
| 25 | 22.2萬日圓/㎡ | – |
| 26 | – | 11.5萬日圓/㎡ |
| 27 | – | 11.1萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 7.9萬日圓/㎡ |
| 29 | – | 10.3萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 17.7萬日圓/㎡ |
| 31 | – | 12.2萬日圓/㎡ |
| 32 | 15.1萬日圓/㎡ | 10.8萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 14.7萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 10.3萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 8.3萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 10.9萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 11.8萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 6.9萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 12萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 8.3萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 10萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 10.5萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 10.6萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 10.3萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 9.6萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 7萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 7.6萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2009 | – | 30萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 26.2萬日圓/㎡ |
| 2011 | 10.9萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 17.1萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | – | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 16.9萬日圓/㎡ | 28.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | 20萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 10.2萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | 11.5萬日圓/㎡ | 12.8萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 9.6萬日圓/㎡ | 13.1萬日圓/㎡ | 24.9萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 9.2萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | 23.3萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 12.6萬日圓/㎡ | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2012 | 6.6萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | – | 27萬日圓/㎡ |
| 2013 | 9萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | 25.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 10.3萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 26.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 8萬日圓/㎡ | 11.8萬日圓/㎡ | – | 27.1萬日圓/㎡ |
| 2016 | 9.4萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | – | 27.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | 9.7萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | – | 28.6萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.1萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ | – | 28.6萬日圓/㎡ |
| 2019 | 10.7萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | – | 29.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 7.6萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | – | 27.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 12.4萬日圓/㎡ | 14.2萬日圓/㎡ | – | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 9.3萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 7.3萬日圓/㎡ | 11.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 7.6萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 6.8萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | – | – |
山形市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 山形 | 1,400萬日圓 | 22.5萬日圓/㎡ | 2,300萬日圓 | 18 | 383 | 19,304-10% 較2019年 |
| 北山形 | – | – | 2,500萬日圓 | 15 | 119 | 3,260+3% 較2019年 |
| 羽前千歳 | – | – | 3,350萬日圓 | 15 | 55 | – |
| 蔵王 | – | – | 1,600萬日圓 | 16 | 47 | 1,952-12% 較2019年 |
| 東金井 | – | – | 2,500萬日圓 | 15 | 37 | – |
| 漆山 | – | – | 1,400萬日圓 | 14 | 19 | – |
| 楯山 | – | – | 1,650萬日圓 | 16 | 10 | – |
山形市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,600萬日圓 | 70 m² | 59 |
| 2LDK | 1,750萬日圓 | 65 m² | 22 |
| 4LDK | 1,800萬日圓 | 80 m² | 14 |
山形市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,300萬日圓（每㎡20萬日圓，共39筆）。
山形市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共195筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。