鶴岡市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 188
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
700萬日圓
獨棟中位數 · 4.1萬日圓/㎡
比山形県低46%
山形県9個市區町村中由高到低第7
價格在上漲嗎？
-2.1%
5年間
與山形県（-2.4%）相近
山形県9個市區町村中由高到低第2
當地收入買得起嗎？
2.3倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比山形県（4.8×）好買
山形県10個市區町村中由高到低第6
租還是買？
13年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比山形県（27）短
山形県10個市區町村中由高到低第6
人口在增加嗎？
-7.5%
人口（2020→25年）
減少速度快於山形県（-7.0%）
山形県12個市區町村中由高到低第7
災害風險高嗎？
5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與山形県（5%）相近
山形県12個市區町村中由高到低第4
鶴岡市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.8萬日圓（2023年），較2018年+8.1%。 山形県：5萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 鶴岡市山形県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.6萬日圓 較2018年 +3.9% · 山形県：3.9萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.8萬日圓 較2018年 +4.9% · 山形県：5萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 5.2萬日圓 較2018年 +2.8% · 山形県：5.7萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.1萬日圓 較2018年 +26.7% · 山形県：6.3萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 5.6萬日圓 較2018年 +3.1% · 山形県：5萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,162日圓
- 中位數・每月 · 山形県：1,239日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象5,910戶。
數據透露了什麼
長期緩慢下跌
獨棟價格已下跌十年，近年年均約5.3%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。
落後於山形県
獨棟每㎡價格比山形県平均低50%。十年前差距為24%，正逐漸落後於周邊。
成交減少
近三年成交量比前三年少約13%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於250萬日圓至1,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-8%。2025年淨遷出約每千人4.4人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為14.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔10.1%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為299萬日圓（上一級地區為310萬日圓）。較2014年變化+19%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化+0%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，65%位於最大規模淹水區，6%位於海嘯淹水區，6%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在鶴岡市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 113,149
- 較2020年 -7.5%
- 山形県：-7.0%
- 2025年淨遷入
- -497
- 每千人 -4.39
- 山形県：-4.31
- 空屋率（2023年）
- 14.3%
- 非出租或出售的空屋 10.1%
- 山形県：13.6%
- 租金中位數（2023年）
- 4.5萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 山形県：4.7萬日圓
- 強震風險
- 5.0%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 山形県：5.2%
- 每名納稅人平均所得
- 299萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 山形県：310萬日圓
- 日間人口
- 101
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 0.8%
- 2024年登記居民958人
- 山形県：1.0%
- 診所
- 9.5
- 每萬名居民；醫院6間、牙科51間（2020年）
- 山形県：9.3
- 公示地價（2026年）
- 2.4萬日圓/㎡
- 1年 +0.1%・5年 +0.1%
- 山形県：2.4萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 64.7%
- 17個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 山形県：34.4%
- 海嘯風險
- 5.9%
- 17個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 山形県：1.1%
- 土石災害風險
- 5.9%
- 17個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 山形県：4.8%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
鶴岡市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
250萬日圓
1.3萬日圓/㎡
- 東荒屋
- 鶴岡
- 土地320㎡ · 樓地板200㎡
- 1962年建
750萬日圓
3.8萬日圓/㎡
- 東新斎町
- 鶴岡
- 土地210㎡ · 樓地板200㎡
- 1978年建
2,200萬日圓
19.1萬日圓/㎡
- 青柳町
- 鶴岡
- 土地170㎡ · 樓地板115㎡
- 2017年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 900萬日圓 |
| 2008 | 1,050萬日圓 |
| 2009 | 920萬日圓 |
| 2010 | 850萬日圓 |
| 2011 | 1,000萬日圓 |
| 2012 | 860萬日圓 |
| 2013 | 900萬日圓 |
| 2014 | 980萬日圓 |
| 2015 | 900萬日圓 |
| 2016 | 700萬日圓 |
| 2017 | 780萬日圓 |
| 2018 | 700萬日圓 |
| 2019 | 700萬日圓 |
| 2020 | 780萬日圓 |
| 2021 | 1,150萬日圓 |
| 2022 | 970萬日圓 |
| 2023 | 970萬日圓 |
| 2024 | 590萬日圓 |
| 2025 | 700萬日圓 |
| 2026年（部分） | 750萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 8.1萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2008 | 7萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 6.3萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2010 | 6.9萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 7.6萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | 7.3萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 5.9萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 7.1萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2016 | 5.6萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2017 | 6.5萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2018 | 6.5萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2019 | 5.3萬日圓/㎡ | 2.8萬日圓/㎡ |
| 2020 | 5萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2021 | 7.1萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2022 | 6.7萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2023 | 7.1萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2024 | 3.7萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2025 | 4.1萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 5.7萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 23.3萬日圓/㎡ |
| 1 | 21.8萬日圓/㎡ |
| 28 | 8.7萬日圓/㎡ |
| 32 | 6.3萬日圓/㎡ |
| 43 | 6.9萬日圓/㎡ |
| 45 | 4.4萬日圓/㎡ |
| 46 | 1.2萬日圓/㎡ |
| 48 | 1.6萬日圓/㎡ |
| 50 | 1.7萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2008 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 8.1萬日圓/㎡ |
| 2010 | – | 8.1萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 8萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 8.4萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 3.2萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | 8.8萬日圓/㎡ |
| 2016 | 3.4萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 8萬日圓/㎡ |
| 2018 | 4.4萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 1.8萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2022 | 3.1萬日圓/㎡ | 7萬日圓/㎡ |
| 2023 | – | 7.6萬日圓/㎡ |
| 2024 | – | 5萬日圓/㎡ |
| 2025 | – | 4.6萬日圓/㎡ |
鶴岡市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鶴岡 | – | – | 900萬日圓 | 20 | 230 | 2,058-14% 較2019年 |
| 羽前大山 | – | – | 390萬日圓 | 20 | 19 | – |
鶴岡市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為700萬日圓（共97筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。