松江市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 357
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,850萬日圓
二手公寓中位數 · 23.3萬日圓/㎡
比島根県高0%
價格在上漲嗎？
+2.0%
5年間
比島根県（+0.5%）快
島根県6個市區町村中由高到低第2
當地收入買得起嗎？
5.6倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
與島根県（5.9×）相近
島根県6個市區町村中由高到低第1
租還是買？
32年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比島根県（34）短
島根県6個市區町村中由高到低第1
人口在增加嗎？
-4.9%
人口（2020→25年）
減少幅度小於島根県（-6.2%）
島根県7個市區町村中由高到低第2
災害風險高嗎？
5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
與島根県（6%）相近
島根県7個市區町村中由高到低第4
松江市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.2萬日圓（2023年），較2018年+2.8%。 島根県：5萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 松江市島根県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 3.8萬日圓 較2018年 -4.0% · 島根県：4萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5.4萬日圓 較2018年 +5.4% · 島根県：5.1萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.2萬日圓 較2018年 +4.6% · 島根県：5.7萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.5萬日圓 較2018年 -3.4% · 島根県：5.7萬日圓 | |
| 100–149㎡ 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6萬日圓 較2018年 -0.3% · 島根県：4.6萬日圓 | |
| 150㎡以上 多為獨棟 | 多為獨棟 | 6.3萬日圓 較2018年 +37.0% · 島根県：5.9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,355日圓
- 中位數・每月 · 島根県：1,255日圓
- 二手公寓中位數（1,850萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.5萬日圓）的24年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象24,650戶。
數據透露了什麼
走勢轉弱
近五年獨棟每㎡價格年均下跌約7.1%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。
落後於島根県
獨棟每㎡價格比島根県平均高31%。十年前溢價為67%，周邊正在追上。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約65%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中80%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於480萬日圓至3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-5%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為11.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.2%。與全國水平相若。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為331萬日圓（上一級地區為315萬日圓）。較2014年變化+16%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+3%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在松江市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 193,586
- 較2020年 -4.9%
- 島根県：-6.2%
- 2025年淨遷入
- -360
- 每千人 -1.86
- 島根県：-2.73
- 空屋率（2023年）
- 11.9%
- 非出租或出售的空屋 6.2%
- 島根県：17.1%
- 租金中位數（2023年）
- 4.8萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 島根県：4.5萬日圓
- 強震風險
- 4.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 島根県：6.1%
- 每名納稅人平均所得
- 331萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 島根県：315萬日圓
- 日間人口
- 103
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.1%
- 2024年登記居民2,070人
- 島根県：1.6%
- 診所
- 11.1
- 每萬名居民；醫院11間、牙科77間（2020年）
- 島根県：10.9
- 公示地價（2026年）
- 5.2萬日圓/㎡
- 1年 +0.7%・5年 +3.2%
- 島根県：2.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 50.0%
- 50個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 島根県：51.5%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 50個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 島根県：4.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
松江市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
1,400萬日圓
18.7萬日圓/㎡
- 西川津町
- 松江
- 3LDK · 75 m²
- 2001年建
1,900萬日圓
29.2萬日圓/㎡
- 西川津町
- 松江 · 步行21分
- 3LDK · 65 m²
- 2000年建
2,700萬日圓
38.6萬日圓/㎡
- 浜乃木
- 乃木 · 步行2分
- 3LDK · 70 m²
- 2018年建
獨棟
400萬日圓
2.8萬日圓/㎡
- 浜乃木
- 乃木 · 步行7分
- 土地270㎡ · 樓地板145㎡
- 1981年建
1,500萬日圓
13.6萬日圓/㎡
- 上乃木
- 乃木 · 步行15分
- 土地230㎡ · 樓地板110㎡
- 1989年建
3,300萬日圓
33萬日圓/㎡
- 西川津町
- 松江
- 土地195㎡ · 樓地板100㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 2,000萬日圓 |
| 2008 | 1,400萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2009 | 1,450萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2010 | 1,600萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2011 | – | 1,900萬日圓 |
| 2012 | – | 1,450萬日圓 |
| 2013 | 1,650萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2014 | 1,500萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2015 | 1,500萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2016 | – | 1,500萬日圓 |
| 2017 | 1,900萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2018 | 1,600萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2019 | – | 1,650萬日圓 |
| 2020 | 1,700萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2021 | 2,000萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2022 | 1,800萬日圓 | 1,650萬日圓 |
| 2023 | 2,200萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2024 | 1,800萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2025 | 1,850萬日圓 | 1,200萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 1,500萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 15.3萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2008 | 20萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2009 | 20萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ |
| 2010 | 21.3萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2011 | – | 12.5萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 10.1萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 22.7萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ |
| 2014 | 21.3萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ |
| 2015 | 20萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 11.1萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2017 | 23.9萬日圓/㎡ | 9.7萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2018 | 24萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 13萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ |
| 2020 | 22.9萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | 4.4萬日圓/㎡ |
| 2021 | 26.5萬日圓/㎡ | 12.1萬日圓/㎡ | 3.7萬日圓/㎡ |
| 2022 | 25.7萬日圓/㎡ | 11.7萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2023 | 29.1萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ |
| 2024 | 25.7萬日圓/㎡ | 8.4萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 23.3萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 11.4萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 32.2萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 35.7萬日圓/㎡ |
| 21 | 23萬日圓/㎡ | – |
| 22 | – | 11.2萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 14.1萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 12萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 8.6萬日圓/㎡ |
| 31 | – | 11.7萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 10.7萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 10.4萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 9萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 11.6萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 6.9萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 7.4萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 9.5萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 5.7萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 7.3萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 8.1萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 5.6萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 5.3萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 6.5萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 6萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 5.7萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 10.4萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 9.2萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ | 24.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 6.2萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | 23.7萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 8.9萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ | 19.6萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 12.6萬日圓/㎡ | – | 24.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 8.3萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 10.6萬日圓/㎡ | – | 26.7萬日圓/㎡ |
| 2014 | 9.2萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | – | 28萬日圓/㎡ |
| 2015 | 9.2萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | – | 27萬日圓/㎡ |
| 2016 | 8.9萬日圓/㎡ | 12.8萬日圓/㎡ | – | 26.2萬日圓/㎡ |
| 2017 | 7.7萬日圓/㎡ | 10.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2018 | 10.5萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | – | 27.7萬日圓/㎡ |
| 2019 | 7.5萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | – | 28.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | 4.6萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | – | 28萬日圓/㎡ |
| 2021 | 7.4萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | 5.5萬日圓/㎡ | 9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 6.4萬日圓/㎡ | 10.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 7.1萬日圓/㎡ | 8.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 5萬日圓/㎡ | 8.7萬日圓/㎡ | – | – |
松江市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 松江 | 1,800萬日圓 | 23.1萬日圓/㎡ | 1,300萬日圓 | 18 | 407 | 7,296-13% 較2019年 |
| 乃木 | 2,450萬日圓 | 27.9萬日圓/㎡ | 1,550萬日圓 | 10 | 50 | 1,662-9% 較2019年 |
| 揖屋 | – | – | 1,450萬日圓 | 15 | 40 | 1,316-11% 較2019年 |
| 松江しんじ湖温泉 | – | – | 1,200萬日圓 | 12 | 27 | 1,610-13% 較2019年 |
| 玉造温泉 | – | – | 3,050萬日圓 | 18 | 20 | 600-7% 較2019年 |
| 東松江(島根) | – | – | 1,150萬日圓 | 18 | 20 | 150-6% 較2019年 |
| 宍道 | – | – | 725萬日圓 | 13 | 18 | 1,074-8% 較2019年 |
松江市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,800萬日圓 | 70 m² | 45 |
| 4LDK | 2,000萬日圓 | 85 m² | 15 |
| 2LDK | 1,800萬日圓 | 65 m² | 15 |
松江市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,850萬日圓（每㎡23.3萬日圓，共24筆）。
松江市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,200萬日圓（共165筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。