Torii on the Ariake Sea, Saga
照片：Torii on the Ariake Sea, Saga · Ryoji Iwata / Unsplash

佐賀市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 411

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約1.1%，低於前五年的3.8%。

  2. 2
    與佐賀県同步

    公寓每㎡價格與佐賀県平均相若。

  3. 3
    家庭自住市場

    近年成交中81%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

  4. 4
    成交減少

    近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

1,800萬日圓

二手公寓中位數 · 21.9萬日圓/㎡

比佐賀県低3%

價格在上漲嗎？

+2.6%

5年間

比佐賀県（+5.0%）慢

佐賀県10個市區町村中由高到低第6

當地收入買得起嗎？

5.1倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比佐賀県（5.6×）好買

佐賀県8個市區町村中由高到低第5

租還是買？

31年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與佐賀県（32）相近

佐賀県8個市區町村中由高到低第4

人口在增加嗎？

-2.4%

人口（2020→25年）

減少幅度小於佐賀県（-3.7%）

佐賀県11個市區町村中由高到低第6

災害風險高嗎？

9%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於佐賀県（5%）

佐賀県11個市區町村中由高到低第1

佐賀市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.3萬日圓（2023年），較2018年+6.5%。 佐賀県：5.2萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.9萬日圓
較2018年 +1.3% · 佐賀県：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.3萬日圓
較2018年 +13.0% · 佐賀県：5萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.1萬日圓
較2018年 +8.8% · 佐賀県：5.7萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.4萬日圓
較2018年 +3.0% · 佐賀県：5.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
5.5萬日圓
較2018年 +1.7% · 佐賀県：5.5萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6.5萬日圓
較2018年 +0.5% · 佐賀県：5.6萬日圓
每㎡租金
1,248日圓
中位數・每月 · 佐賀県：1,171日圓
二手公寓中位數（1,800萬日圓・75㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.4萬日圓）的23年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象29,970戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約1.1%，低於前五年的3.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與佐賀県同步

公寓每㎡價格與佐賀県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

家庭自住市場

近年成交中81%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,200萬日圓至2,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為15.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.4%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的31年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為9%。

二手公寓價格相當於當地5.1年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為350萬日圓（上一級地區為321萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其5.1倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+15%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，93%位於最大規模淹水區，3%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在佐賀市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
227,754
較2020年 -2.4%
佐賀県：-3.7%
2025年淨遷入
+55
每千人 +0.24
佐賀県：-1.47
空屋率（2023年）
15.6%
非出租或出售的空屋 6.4%
佐賀県：14.5%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
佐賀県：4.7萬日圓
強震風險
9.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
佐賀県：5.1%
每名納稅人平均所得
350萬日圓
2023年應課稅所得
佐賀県：321萬日圓
日間人口
106
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.3%
2024年登記居民2,913人
佐賀県：1.4%
診所
9.4
每萬名居民；醫院27間、牙科135間（2020年）
佐賀県：7.9
公示地價（2026年）
4.8萬日圓/㎡
1年 +4.4%・5年 +15.4%
佐賀県：3.1萬日圓/㎡
洪水風險
92.5%
40個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
佐賀県：56.9%
海嘯風險
2.5%
40個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
佐賀県：3.1%
土石災害風險
0.0%
40個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
佐賀県：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

佐賀市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

920萬日圓

14.2萬日圓/㎡

  • 大財
  • 佐賀 · 步行16分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1991年建
典型2025 Q4

1,700萬日圓

22.7萬日圓/㎡

  • 松原
  • 佐賀 · 步行19分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2001年建
較高價位2026 Q1

2,900萬日圓

41.4萬日圓/㎡

  • 中の小路
  • 佐賀 · 步行21分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2019年建

獨棟

較低價位2026 Q1

600萬日圓

7.5萬日圓/㎡

  • 朝日町
  • 佐賀
  • 土地180㎡ · 樓地板80㎡
  • 1978年建
典型2025 Q4

2,000萬日圓

16.7萬日圓/㎡

  • 新生町
  • 佐賀
  • 土地250㎡ · 樓地板120㎡
  • 1985年建
較高價位2026 Q1

3,700萬日圓

33.6萬日圓/㎡

  • 木原
  • 佐賀
  • 土地250㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,500萬日圓1,600萬日圓
2008950萬日圓1,400萬日圓
20091,050萬日圓1,300萬日圓
2010770萬日圓1,300萬日圓
20111,300萬日圓1,200萬日圓
20121,000萬日圓1,500萬日圓
20131,200萬日圓1,400萬日圓
20141,000萬日圓1,400萬日圓
20151,200萬日圓1,400萬日圓
20161,300萬日圓1,700萬日圓
20171,100萬日圓1,600萬日圓
20181,250萬日圓1,500萬日圓
20191,500萬日圓1,800萬日圓
20201,750萬日圓1,800萬日圓
20211,500萬日圓1,800萬日圓
20221,300萬日圓1,700萬日圓
20231,650萬日圓1,800萬日圓
20241,550萬日圓1,600萬日圓
20251,800萬日圓2,000萬日圓
2026年（部分）–2,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約44%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200717.5萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
200813.6萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
200914.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.9萬日圓/㎡
201011.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
201116.5萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201215.7萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201316.8萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
201416.3萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡2.9萬日圓/㎡
201517.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
201618.3萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
201716.7萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
201817.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
201918.9萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
202021.3萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
202120.5萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
202218.7萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
202322.5萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
202420.6萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202521.9萬日圓/㎡13萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–16.4萬日圓/㎡4.1萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約39年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡39年前較新屋下跌約71%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–25.6萬日圓/㎡
1–23.8萬日圓/㎡
12–20萬日圓/㎡
17–15.4萬日圓/㎡
2316.8萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
2420.7萬日圓/㎡–
2518.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
26–10.2萬日圓/㎡
27–13.3萬日圓/㎡
28–8.6萬日圓/㎡
29–10.5萬日圓/㎡
30–12.4萬日圓/㎡
31–10.5萬日圓/㎡
32–10萬日圓/㎡
33–8.7萬日圓/㎡
34–7.3萬日圓/㎡
35–9.7萬日圓/㎡
36–9.4萬日圓/㎡
37–7.1萬日圓/㎡
38–10.2萬日圓/㎡
39–5.3萬日圓/㎡
40–7.5萬日圓/㎡
41–8.8萬日圓/㎡
42–9.2萬日圓/㎡
43–4.7萬日圓/㎡
44–5.1萬日圓/㎡
45–7萬日圓/㎡
46–6.3萬日圓/㎡
47–7.3萬日圓/㎡
48–9.8萬日圓/㎡
49–6.9萬日圓/㎡
50–5.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
201011.2萬日圓/㎡–
201115.7萬日圓/㎡–
201211.4萬日圓/㎡–
201313.7萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
201412.6萬日圓/㎡–
201515.7萬日圓/㎡–
201615.4萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
201715.3萬日圓/㎡–
201813.9萬日圓/㎡–
201913.3萬日圓/㎡–
202116.5萬日圓/㎡–
202315.6萬日圓/㎡–
202417萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–11.6萬日圓/㎡––
20089.2萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡––
20098.2萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡–
20106.3萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡–
20119.2萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡––
20129.6萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡–23.1萬日圓/㎡
20139.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡–23.6萬日圓/㎡
20148.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡–24萬日圓/㎡
20157.4萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡–23.3萬日圓/㎡
20166.5萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡–22.3萬日圓/㎡
20177.8萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡–24.8萬日圓/㎡
20189.2萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡–22.7萬日圓/㎡
20199.1萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡–22.2萬日圓/㎡
20207.9萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡–22.9萬日圓/㎡
20219.5萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡–23.6萬日圓/㎡
20226.6萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡––
20237.8萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡––
20245.9萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡––
20256萬日圓/㎡10萬日圓/㎡––

佐賀市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
佐賀1,650萬日圓22萬日圓/㎡1,800萬日圓1965223,444-5% 較2019年
鍋島––3,850萬日圓13161,108-2% 較2019年
久保田(佐賀)––1,000萬日圓18141,198-6% 較2019年

佐賀市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,800萬日圓70 m²69
4LDK1,700萬日圓90 m²41
2LDK1,550萬日圓70 m²16

佐賀市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡21.9萬日圓，共52筆）。

佐賀市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,000萬日圓（共184筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。