佐伯市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 93
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
500萬日圓
獨棟中位數 · 4萬日圓/㎡
比大分県低68%
大分県6個市區町村中由高到低第5
價格在上漲嗎？
-14.3%
5年間
比大分県（+11.9%）慢
大分県9個市區町村中由高到低第8
當地收入買得起嗎？
1.6倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比大分県（4.6×）好買
大分県8個市區町村中由高到低第8
租還是買？
10年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比大分県（28）短
大分県8個市區町村中由高到低第8
人口在增加嗎？
-9.2%
人口（2020→25年）
減少速度快於大分県（-4.2%）
大分県9個市區町村中由高到低第8
災害風險高嗎？
70%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於大分県（37%）
大分県9個市區町村中由高到低第1
佐伯市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月4.6萬日圓（2023年），較2018年+1.3%。 大分県：4.7萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 佐伯市大分県 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.2萬日圓 較2018年 +7.9% · 大分県：3.6萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 4.4萬日圓 較2018年 +4.6% · 大分県：4.7萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 4.9萬日圓 較2018年 +0.9% · 大分県：5.4萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 4.6萬日圓 較2018年 -1.2% · 大分県：5.9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 942日圓
- 中位數・每月 · 大分県：1,192日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象4,350戶。
數據透露了什麼
長期緩慢下跌
獨棟價格已下跌十年，近年年均約3.4%。價格便宜，但轉售價值可能繼續走低，較適合自住而非投資。
落後於大分県
獨棟每㎡價格比大分県平均低64%。十年前差距為42%，正逐漸落後於周邊。
成交減少
近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於278萬日圓至1,425萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-9%。2025年淨遷出約每千人7.6人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為21.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔14.9%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為70%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為303萬日圓（上一級地區為326萬日圓）。較2014年變化+19%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化-5%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，86%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在佐伯市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 60,692
- 較2020年 -9.2%
- 大分県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -462
- 每千人 -7.61
- 大分県：-2.76
- 空屋率（2023年）
- 21.6%
- 非出租或出售的空屋 14.9%
- 大分県：19.1%
- 租金中位數（2023年）
- 4.1萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 大分県：4.5萬日圓
- 強震風險
- 69.5%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 大分県：37.1%
- 每名納稅人平均所得
- 303萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 大分県：326萬日圓
- 日間人口
- 99
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 1.3%
- 2024年登記居民845人
- 大分県：1.8%
- 診所
- 10.1
- 每萬名居民；醫院8間、牙科31間（2020年）
- 大分県：8.9
- 公示地價（2026年）
- 3.1萬日圓/㎡
- 1年 -1.0%・5年 -5.4%
- 大分県：4.3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 100.0%
- 7個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 14.3%）
- 大分県：52.0%
- 海嘯風險
- 85.7%
- 7個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 大分県：25.3%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 7個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 大分県：3.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
佐伯市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
200萬日圓
2.2萬日圓/㎡
- 大字長良
- 佐伯
- 土地230㎡ · 樓地板90㎡
- 1995年建
500萬日圓
5.3萬日圓/㎡
- 大字戸穴
- 海崎 · 步行11分
- 土地290㎡ · 樓地板95㎡
- 1997年建
1,700萬日圓
5.3萬日圓/㎡
- 向島
- 佐伯 · 步行25分
- 土地370㎡ · 樓地板320㎡
- 1984年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 950萬日圓 |
| 2008 | 810萬日圓 |
| 2009 | 650萬日圓 |
| 2010 | 1,300萬日圓 |
| 2011 | 1,200萬日圓 |
| 2012 | 780萬日圓 |
| 2013 | 1,000萬日圓 |
| 2014 | 1,000萬日圓 |
| 2015 | 760萬日圓 |
| 2016 | 700萬日圓 |
| 2017 | 845萬日圓 |
| 2018 | 720萬日圓 |
| 2019 | 730萬日圓 |
| 2020 | 600萬日圓 |
| 2021 | 600萬日圓 |
| 2022 | 720萬日圓 |
| 2023 | 500萬日圓 |
| 2024 | 450萬日圓 |
| 2025 | 500萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 8.6萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2008 | 5.6萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2009 | 6.3萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2010 | 8.4萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 6.7萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 5.9萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2013 | 9.1萬日圓/㎡ | 1.9萬日圓/㎡ |
| 2014 | 6.8萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2015 | 5.4萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2016 | 5.7萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | 7.1萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 6.3萬日圓/㎡ | 2.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | 5.5萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2020 | 4.8萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2021 | 4.6萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 5.5萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2023 | 4.8萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 4.6萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 4萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 23萬日圓/㎡ |
| 43 | 2.6萬日圓/㎡ |
| 50 | 3.1萬日圓/㎡ |
佐伯市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 佐伯 | – | – | 500萬日圓 | 19 | 101 | 1,420-2% 較2019年 |
| 上岡 | – | – | 600萬日圓 | 24 | 43 | – |
| 浅海井 | – | – | 110萬日圓 | 20 | 11 | – |
佐伯市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為500萬日圓（共52筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。